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2004年終的杭州樓市越來越表現出娛樂化的特征。『房價猜猜猜』成為全民普遍參與的一檔游戲。漲,還是跌,是一個永遠令人產生樂趣的謎。
開發商時有『論壇』、『峰會』,專家頻頻發言,機構舉行研討會,市民在網上暢所欲言,奇文迭出,高論不斷。
但是,杭州樓市似乎並不為這些輿論所影響,依然以其自身的規律往前發展。
這個眾人游戲中有幾個癥結,是決定房價走向的重要因素。把握這幾個癥結,有助於早日解開謎底。
供求關系怎麼變
是供大於求,還是求大於供?供求關系的變化,決定了房價的走向。
住宅的供求關系,背後的主導因素是土地的供求關系。杭州實行了多年的『非飽和型供地』政策,實際從2003年起已經有所突破。2003年、2004年計劃一共投放8000畝地,創歷史紀錄。2005年杭州市計劃再推4500畝住宅用地。
如果按照這樣的計劃,杭州這三年的土地投放量將達到一個高峰。有不少專家認為,這批土地將直接改變杭州市住宅市場的供求關系。預計在2—3年的拉鋸戰之後,近郊的5類地塊的房產將呈現兩個態勢,一是同質化,距離中心城區距離差不多,樓盤品質也差不多;二是這批房產將拉平杭州房價,甚至使整個城市的房價走低。
但是,歲末年初一條新聞給很多雙試圖看清房市的眼睛抹上了一層霧氣。2004年杭州土地供應並沒有達到計劃的4500畝,來自杭州市有關部門的消息稱,2004年住宅用地總計投放了6679畝,比上年有所增長。除去拆遷安置房、經濟適用房用地,商品房供地實際數字是2561畝。
據杭州市國土局有關負責人分析,未能達到供地4500畝的原因主要是因為去年國家實行宏觀調控,控制土地,收緊銀根,使得土地短缺,投放市場難度也增長大了。
這是不是就意味著,土地短缺帶來的住宅短缺、房價高企還將持續?
一種悲觀的觀點認為,這一現象的出現一方面是因為杭州的土地實在太稀缺,另一方面是因為去年國家宏觀調控導致開發商拿地熱情不高。據統計,去年1月1日至12月7日,杭州國土資源局共公告推出的國有土地拍賣中,流拍土地佔近10%。
而樂觀的觀點認為,2004年實際出讓的土地,容積率要比制定計劃時高得多,盡管沒到4500畝,但建成房產後還是可以彌補土地量的不足。關鍵是要不斷完善配套設施,使5類以外近郊土地以及更遠的餘杭、蕭山以及濱江等地的土地能成為杭州市場的有效供應。
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