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『花明天的錢圓今天的夢』在當今社會提前消費已經不是新鮮事了。越來越多的人買車貸款購房貸款,更多人成了『負債一族』、『按揭一族』。今天的夢是圓了,可是又有誰仔細計算過究竟花了多少明天的錢,怎麼花纔算『最經濟』。也就是在貸款中選擇何種還款方式?
個人住房貸款的還款方式最常見的為等額本息還款法和等額本金還款法兩種。所謂等額本息還款顧名思義是所有本金利息總和每月總還款金額相等,亦稱等額本息,也被形象的稱為直線還款法(STRAIGHTLINE);等額本金還款法是指每月的本金相同,利息逐月遞減,亦稱等額本金,形象稱為遞減還款法(REDUCINGBALANCE)。
兩種貸款各有各的特點,等額本息的還款方式每月還款相同,容易進行財務預測,初期還款較等額本金的還款方式壓力小。但前期月還款額中的利息較本金多。
等額本金每月還本金相同,月還款金額日益減少。但前期還款金額較大,在買房初期很多人本來就是因為手頭緊纔向銀行借款的。兩者的主要區別在於,前者每期還款金額相同,客戶還貸壓力均衡,但利息負擔相對較多;後者之所以叫『遞減還款法』,是因為首期還款壓力大,但以後的還款金額逐月遞減,利息總負擔較少。
就曾經有這樣一個客戶,需要貸60萬元商業性貸款,在對兩種貸款方法作了了解後,一味認定等額本金還款法能少支出利息,並提出貸20年,讓辦理貸款的工作人員算一下每月還款額是多少。
工作人員計算後得出,第一個月的還款數是5020元,並告知要此客戶提供夫婦倆每月收入證明,要求其收入的合計金額必須是借款額的兩倍,即必須超過10000元。這讓該客戶為難了,該客戶雖然家境殷實,還款沒有問題,但雙方單位開具的收入證明卻只有8000元。如果采用等額本息還款法,每月還款額是3973元,8000元的收入證明正符合。最後選擇了等額本息的還款方式。
兩種還款法不能簡單比較。雖然在同樣條件下,等額本金還款法比等額本息還款法支付的利息要少,但並不能就此說明哪種還款法合算。
實際上兩種還款法計算的原理相同,銀行都是按照客戶佔用銀行資金的時間來計算的。之所以造成差異,是等額本金法一開始就還較多的本金,而本金還得快,利息當然就少。如果不貸款,不佔用銀行資金,不就沒有利息了嗎?
但對於銀行來講,客戶選擇等額本金方式還款,有利於減少銀行貸款本金的回收周期,從而降低銀行貸款風險。所以在某銀行推出貸款細則中,在操作房齡較高的貸款時,要求客戶一定采用等額本金的還款方式。就是基於此原因。
『其實,在海外,還貸方式靈活多變,極具個性化,甚至可以做到根據個人的收入曲線隨時進行調整。多種金融手段組合後,可以大大降低貸款人資金利用的成本。盡管國內銀行還做不到這一點,但個性化房貸將是未來的一個發展趨勢。』某銀行貸款負責人如此評論道。
商業銀行貸款要提前還款哪種更劃算?
三年內提前還款兩種方式沒有質的區別,對於目前的市場上眾多的短線投資(一般多集中在一到三年內),兩種貸款方式提前還款的差額僅僅佔總貸款額的0.4%,並且采用等額還款方式因前期投資較少受到廣大投資者的青睞。
對於三年以上的提前還款,是屬於長線持有,看重的應該是房屋的價值增加,以及成本支出(月還款累計數額),舉例來說,上面5年內提前還款,雖然等額本息比等額本金多3341元,但等額本息支付了193657元,等額本金支付210069元,等額本息比等額本金累計還款少16412元。
初期每月還款金額的差異不大,差異主要是所還本金的差異,利息相差無幾。
提前還款建議在貸款年限的三分之一前。因為在後期提前還款與否已不重要,因大部分的利息已經被你支付了,所剩的主要是你的本金了。
綜上所述,提前還款劃算與否?與貸款方式選擇關系不大。貸款利息的支付主要取決於貸款金額和時間的長短。
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