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相關資料顯示,2004年天津市寫字樓市場的供應量相對較大,新增項目12個,建築面積41萬平方米。主要分布在小白樓、友誼路和十一經路三個區域。其中小白樓區域供應量最大,建築面積17.4萬平方米,佔新增總量的42%;其次是友誼路區域,新增供應面積9.6萬平方米,佔23%;十一經路區域新增供應量4.4萬平方米,佔11%。此外還有鞍山西道區域,新增供應面積達8.1萬平方米,佔新增總量的20%,而南京路區域因土地資源的稀缺,2004年只有1.5萬平方米的供應量,僅佔新增總量的4%。有專業機構預測,隨著政府對爛尾樓盤活力度的加大,在未來兩年內,市場將集中放量,寫字樓項目還將上市超過20個,建築面積將超過50萬平方米。其中南京路區域將以消化存量為主,而南站、大沽路和友誼路及圍堤道區域將會成為未來寫字樓供應的潛力區域。面對當前這種市場新形勢,日前,在由津報集團新創刊的《U房地產導刊》主辦、天健廣告公司承辦的『天津寫字樓市場專題研討會』上,業界專家及本市部分寫字樓項目負責人分別就市場營銷、產品定位以及未來市場走勢等問題進行了一次深入研討。
未能如期走旺兩點解釋。南開大學經濟學博士劉玉錄表示,之所以目前天津市寫字樓市場還未出現供需兩旺態勢,分析原因主要有兩點。一是品質檔次不夠高,產品結構有待調整。只有高檔次的供給,纔能吸引高水平的需求。目前天津市寫字樓項目大多檔次中等偏上,頂級的不多,而真正的甲級寫字樓則很少。同時還有一個最大問題就是產品同質化嚴重,品質雷同,定位重合,缺乏創新。高品質的寫字樓應該具備智能化、國際化、人性化以及生態化。二是大家對寫字樓發展周期的獨特性認識不夠。並不是一個地區的經濟發展了,寫字樓的市場就會立即好起來,事實上往往後者要比前者滯後兩到三年。因此,寫字樓項目具有很強的可持續發展性,在開發此類項目時必須要事先做好市場調查研究。而天津戴德梁行市場顧問公司張雅頌則將專家提出的問題進行了進一步的具體化。他表示,決定寫字樓品質的關鍵元素是通訊網絡、中央空調系統和電梯。就天津目前的寫字樓項目而言,多數存在這三方面配套落後問題。他認為,追求產品服務功能的差異化是提高競爭力的重要手段。例如平安大廈的幕牆是可以開啟的,同時那裡的中央空調還配有加濕和新風系統,可以24小時循環為居室內提供新風,保持空氣清新、濕潤,使使用者感到舒適、方便。在非典時期相比別的寫字樓在環保健康性能上就具有很明顯的優勢。合富輝煌房地產公司郭溢也認為,目前本市寫字樓項目在人性化服務上做得還很不夠,比如保安服務、停車服務等。
市場呈現四大新氣象。天津中原物業顧問公司相關負責人趙凱對2004年寫字樓市場共總結出四大特點:一是與入世概念密切相關的行業呈現出需求旺勢,例如保險、金融、IT等行業對寫字樓的需求在迅速增加。二是高端物業、品牌項目的優勢凸顯,呈現出很強的競爭力。如國際大廈、津匯廣場、ICTC等高檔寫字樓因品質和配套的優秀而吸引了大批外資客戶。三是客戶的入住周期在逐漸縮短,簽約期更追求靈活性。四是第三產業對寫字樓的需求也呈現增大趨勢。如房地產公司、信息諮詢公司、物業代理公司等也在逐漸進駐高檔寫字樓。
單一功能需求明顯。隨著科技的發展,目前市場呈現出對單一功能寫字樓項目的需求旺勢。天津海發置業公司趙巍對此表示,以鞍山西道為例,目前該區域的業態非常集中,寫字樓主要針對的就是通訊業和IT業兩大客戶群體。因此他認為這一區域的寫字樓項目今後在配套服務方面就應該盡可能地完善適合這兩大消費群體的功能。比如配置足夠的網寬、針對這類客戶辦公時間不規律的特點開設夜間服務等。他分析說,隨著市場競爭程度的加劇,客戶對產品的品質、功能和服務配套設施等要求將會越來越高。而一些高品質的寫字樓多集中在幾個CBD中心區,因此其他區域的寫字樓如果想同他們爭市場,搶得一杯羹,就必須從自身硬件如智能化、人性化、高科技配套等幾方面下工夫,否則就沒有市場競爭力。
南站CBD大有可為。天津三聯投資集團張志強認為,一個區域的發展決定於一個城市的整體規劃。以南站CBD為例,該區域將具有不可限量的發展前景。其中原因有三。首先,它的起點高,該區域經過整體規劃,其綜合配套建設未來必將鶴立雞群。其次,它的整體定位是要面向國際化市場,因此注定了其產品品質的卓爾不群。再次,南站CBD區域的立體空中交通規劃,勢必將使該區域呈現前沿化特點。
三招解決同質化。針對目前天津市寫字樓產品同質化嚴重的問題,大家在會上共提出以下三點解決辦法。首先應該從服務功能上入手。德茂豐房地產公司陳春霆認為,寫字樓項目應該不斷完善物業服務,例如增加夜宵、住宿、淋浴等特色服務。雖然這樣做可能初期開發及投資成本會很大,但從長遠角度考慮,其回報是長期而豐厚的。其次,開發商一定要具備強烈的社會責任感。陳春霆表示,在追求經濟利益的同時,寫字樓開發商更應考慮一些更深層次的東西,要為城市留下一些美而實用的建築,而不是垃圾。再次,即產品定位。信誠開發實業公司劉錚表示,寫字樓產品在營銷方面,關鍵是要找到自己的目標市場和目標客戶,這就涉及開發產品前的定位問題,產品的各方面定位都要符合區域市場環境,必須要弄明白賣給哪個層次和范圍的客戶。古文化街海河樓開發公司徐瀅也表示,不管是住宅地產、商業地產,還是寫字樓,產品定位都是最關鍵的。她說,寫字樓按功能、檔次可以劃分出很多種類,如5A寫字樓、SOHO寫字樓、商住兩用樓等。不同檔次的寫字樓針對不同層次的消費群體。以澳式風情區為例,目前澳式風情區定位為花園式商務區,這就跳出了普通寫字樓項目的開發框架,做到了定位的創新。她認為,寫字樓的開發不應將其功能僅僅定位在辦公和使用范疇內,還應該考慮到消費者的其他消費取向,比如投資。雖然現在寫字樓的投資比例比較低,僅約為20%,但我們也不應該放棄,相信隨著天津整體經濟的發展和大環境的改變,寫字樓的投資比例一定會增大。從長遠考慮,根據計算,寫字樓的投資收益明顯高於住宅。
兩點現象預示上揚走勢。對於天津市寫字樓市場的未來前景,與會人員一致表示樂觀。大家認為,在未來三到五年內,寫字樓市場的走勢會呈現穩定持續的緩慢上揚態勢。劉玉錄對此用兩點現象加以說明。第一,目前各大境外銀行紛紛在津設立分行,使天津正在逐漸成為真正意義的北方金融貿易中心。第二,市政府召開的港口問題專題會議表明,天津正在按照既定目標向國際港口大都市方向邁進。海河綜合改造開發總投資7000億元,每年的城市建設投資1200億元,去年天津人均GDP總值達到3000美元,這些數據均證實天津經濟正在快速發展。近一兩年的大規模城市改造,尤其是海河開發綜合治理,使天津城市形象和面貌大大改觀,爛尾樓的崛起和外地大公司的紛紛進駐,城市整體形象的提昇和經濟的大發展已經使天津成為了世界關注的焦點,因此,可以肯定,天津寫字樓的發展機遇已經來臨,前景非常樂觀。