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8.31土地大限
今年3月,國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即『71號令』),要求從今年8月31日起,所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。
文件還規定,8月31日以後,發展商必須及時繳納土地出讓金,而且如果在兩年內不開發,政府可把該土地收回。
點評:8.31土地大限由此得來。這一天也成為土地正式市場化的標志日期。難怪有地產商說靠關系拿地的好日子一去不回頭。它對房地產的影響極大,也是土地走向市場化的關鍵所在。
經濟適用房戴上『緊箍咒』
2004年5月13日,我國第一部《經濟適用住房管理辦法》正式出臺,經濟適用住房面積嚴格控制在中小套型,中套面積在80平方米左右,小套面積在60平方米左右。2004年5月11日,北京市相關部門下發《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》。從2月20日起,購買經濟適用住房的家庭未住滿5年,不允許按市場價格出售。
點評:經濟適用房戴上兩道『緊箍咒』,從源頭上杜絕富人或者投機客買經濟適用房。
央行加息
2004年10月29日,央行發布新政策,金融機構一年期存款基准利率將上調0.27個百分點,由現行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.31%提高到5.58%。
點評:加息無疑觸動了房地產最敏感神經——資金鏈。盡管許多人表示對地產影響不大,但對房地產的影響將會持續很長時間。
物業明碼標價
2004年7月底,國家發展和改革委員會、建設部下發通知,提出物業服務收費實行明碼標價。這一規定將自2004年10月1日起施行。規定要求,物業管理企業向業主提供服務,應當標明服務項目、收費標准等有關情況。物業服務收費明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格等。
點評:盡管明碼標價體現一種公平原則,但現在好多物業管理公司似乎把這一政策當成耳旁風,建議政府加大執法力度。
北京新規劃出爐
2004年2月17日,《北京城市空間發展戰略研究》首次發布,把城市空間布局調整為『兩軸-兩帶-多中心』的新格局。其中『兩軸』是傳統中軸線和長安街的延伸;『兩帶』的『東部發展帶』北起懷柔、密雲,重點發展順義、亦莊、通州;『西部生態帶』與北京的西部山區相聯系,是對延慶、昌平等區域實現生態保護下的調整改造;『多中心』是指在市區范圍內建設不同功能區,以提高城市的服務效率和分散交通壓力等。11月,修編成果進行公示,順義、通州、亦莊是發展重點。同時京城規劃展開始。
點評:此次修編不僅指明了北京16年來在城市布局上的發展方向,並且首次提出把北京建設成為『宜居城市』的概念。新規劃將會對房地產產生新的機遇,尤其是提出重點發展順義、通州、亦莊等區域後,郊區地產開始昇溫。
央視動遷落定
2004年9月22日,央視新址奠基儀式舉行,這成為影響CBD發展的一個『大事件』。2002年1月,國務院原則上同意央視新臺址建設,欲建成中國媒體第一樓的央視新樓落址CBD一度在業界引起強烈反響,後來又傳出因交通、成本等問題央視新樓要西遷,甚至還出現停工之說,使得央視新臺址的選擇一波三折。今年9月22日的奠基儀式的舉行,將央視落址CBD成了現實。
點評:央視的搬遷必將帶動影視、廣告制作等公司的搬遷,擴大了該區域寫字樓以及商務公寓市場的需求。央視帶來的不僅僅是這些,它將帶動CBD周邊若乾產業的興旺。
上市公司撤資
2004年9月份開始至今,已有10多家上市公司披露了轉讓房地產股權的事項。ST京西日前公告,將全資子公司北京市門頭溝區建設開發有限公司的全部資產整體轉讓;三元股份分兩次將所持三元嘉銘房地產公司75%股權全部轉讓給合作方,轉讓後在房地產業再無投入;浙江陽光出售重慶凱光置業90%股權;輕紡城轉讓時代房地產公司70%股權;廣西斯壯轉讓廣西斯壯城市綜合開發公司98%股權。大量的非地產類上市公司出售、轉讓房地產投資已成為目前不爭的事實。
點評:宏觀調控大背景下房地產業對上市公司的吸引力正在逐漸減弱。
地產泡沫論再起
2004年10月,摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠在各種場合一再指出,中國房地產存在嚴重泡沫,甚至斷言上海是這次經濟泡沫的地震中心,這種危機將會在幾個月內爆發,而不是一年之後。
隨後建設部的一份研究報告對其進行了反駁,該報告認為在目前真實需求支橕的前提下,不能就此判斷房地產已經是『泡沫經濟』。此後,全國各地興起了規模宏大的地產泡沫論爭論。
點評:地產市場是否具有泡沫很早就出現了,但是如此規模浩大的爭論此前沒有過。
五環免費
2004年1月1日開始,五環路停止車輛通行收費。原五環路主要承擔高速公路的功能調整為承擔城市快速路的功能,以進一步均衡城市道路網交通流量、緩解市區交通擁堵,加速城鄉交通一體化的進程,加快邊緣集團發展。這是北京市委、市政府緩解市區交通擁堵采取的一項具體措施,也是為市民出行辦的一件實事。
點評:五環取消收費對沿線房地產產生很大影響。周邊房價普遍上漲了5%到20%。
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