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土地、拆遷
《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓補充規定的通知》(4號令)
執行時間:2004年1月17日
新政點睛:
綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地,將停止協議出讓國有土地使用權,從而堵上了2002年『33號文』對土地實行招標拍賣所開『口子』。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明,對整個北京房地產一級市場上土地的流轉、審批有較深遠的影響。
《北京市人民政府關於進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》
執行時間:2004年3月25日
新政點睛:
加強土地用途管制。對耕地保有量、基本農田保護面積和建設用地規模實行總量控制。征用和佔用土地必須符合土地利用總體規劃、城市建設規劃,並納入建設用地利用年度計劃。嚴格建設用地計劃管理、建設項目用地預審和土地審批,杜絕土地征用和佔用的違規操作。全面推行經營性土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌制度和土地儲備制度。改革土地征用制度和安置補償辦法,保護失地農民利益。
《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》
執行時間:2004年5月9日
新政點睛:
與3月25日《北京市人民政府關於進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見》作用一樣,從源頭上對土地進行了嚴格的控制,從而對房地產行業固定資產投資的過快增長,房地產市場局部過熱起到降溫作用。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。
配套文件:《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的實施意見》
包括4個方面:
1.關於暫停農用地轉用審批和須報國務院審批建設項目用地的范圍;
2.關於重點急需建設項目確認程序;
3.關於重點急需建設項目用地審查報批程序;
4.關於遺留建設用地項目的清理。
《關於加強國有土地使用權出讓及土地證頒發管理有關問題的通知》
執行時間:2004年7月1日
新政點睛:
7月1日後,不再頒發臨時國有土地使用證;通知執行後原則上以單棟建築為單位,交清地價款的可申請核發該棟樓相應分攤用地的國有土地使用證。
金融投資
《關於個人住房擔保委托貸款還款業務增加等額本金還款方式有關問題的通知》
執行時間:2004年1月1日
新政點睛:
等額本金還款方式適合於還款能力較強或已經有一定的積蓄的借款人,其特點為利息支出較低。同時規定住房公積金貸款單筆最高貸款額度繼續保持40萬元。
《關於進一步加強產業政策和信貸政策協調配合控制信貸風險有關問題的通知》
執行時間:2004年4月30日
新政點睛:
為進一步加強國家產業政策和信貸政策協調配合,控制信貸風險,從而控制由於固定資產投資的過熱而導致的房地產行業的金融風險。
《商業銀行房地產貸款風險管理指引》
執行時間:2004年9月21日
新政點睛:
新政對全國所有的商業銀行如何進行土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的風險管理提出了要求,而其中對個人房貸風險的控制更是重中之重。
《關於調整個人住房擔保委托貸款收費標准有關問題的通知》
執行時間:2004年7月1日
新政點睛:
1.經過調整,借款人平均負擔的擔保服務費降為貸款金額的0.8%,平均降幅達到37%;抵押物評估費平均降幅達到49%;
2.住房公積金貸款抵押物評估的收費標准,重新進行了劃分,50萬元以下(含50萬元),評估收費標准按抵押物評估值的3%收取;50萬元以上的,則最高收取1500元。評估費用不足300元的,按300元收取。另外,中心承擔連帶責任保證擔保的住房公積金貸款的應繳擔保服務費不足300元的,按300元收取。
《非指定貼息項目也可申請貼息貸款》
執行時間:2004年10月5日
新政點睛:
貼息貸款的好處有兩點:首先是手續簡便,借款者只需通過已經與中心簽訂了貼息合作協議的銀行及相應律師事務所進行辦理,其次,經管理中心審核部分的借款金額可以享受公積金借款利率。
《中國人民銀行關於調整金融機構存、貸款利率的通知》
執行時間:2004年10月29日
新政點睛:
上調金融機構存貸款基准利率並放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整,中長期上調幅度大於短期。
物業管理
《關於業主大會招標有關問題的意見》
執行時間:2004年3月2日
新政點睛:
指導和規范了業主大會選聘物業管理企業的行為。
《物業管理企業資質管理辦法》
執行時間:2004年5月1日
新政點睛:
物業管理企業資質等級分為一、二、三級,不同的級別有不同的要求。新設立的物業管理企業,其資質等級按照最低等級核定,並設一年的暫定期。《辦法》對加強物業管理活動的監督管理,規范物業管理市場秩序,提高物業管理服務水平,進行物業管理企業資質管理具有重大意義。
《北京市居住小區機動車停車管理辦法》
執行時間:2004年6月16日
新政點睛:
新《辦法》明確了小區內機動車停車服務的責任,並強調了社區業主對社區內車位的優先承租和購買權。
關於印發《物業服務收費明碼標價規定》的通知
執行時間:2004年10月1日
新政點睛:
1.物業服務收費明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標准、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標准、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。
2.實行明碼標價的物業服務收費的標准等發生變化時,物業管理企業應當在執行新標准前一個月,將所標示的相關內容進行調整,並應標示新標准開始實行的日期。
規范市場
《關於建立經濟適用住房購買資格公示制度的通知》
執行時間:2004年1月10日
新政點睛:
《通知》所規定的購買經濟適用住房實行申請、審批、公示制度。申請人將在北京建設網上被公示,公示期為10個工作日,公示期滿未被舉報的,批准其購買資格,嚴格了經濟適用房的購買條件、程序,並且提高了利用經濟適用房進行投資、投機,甚至是炒作的門檻。
《關於對我市部分廉租住房政策進行調整的通知》
執行時間:1月1日
新政點睛:
1.東城、西城、崇文、宣武四城區廉租住房配租租金補貼標准由每月每平方米25元提高到每月每平方米30元;
2.朝陽、海淀、豐臺、石景山四近郊區廉租住房配租租金補貼標准提高到每月每平方米27元。
《關於房地產經紀機構代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》
北京市國土資源和房屋管理局與北京市工商行政管理局
執行時間:2004年5月1日
配套文件:《北京市房屋出租代理合同》與《北京市房屋租賃合同》示范文本
新政點睛:
1.房屋租賃代理是指房地產經紀機構接受房屋出租人委托,代理出租房屋並在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同的經營活動。由過去中介的單方承諾,變為現在銀行、房地局備案、中介三方的信譽度來保證,租賃雙方的利益因此得以進一步保證。
2.新合同中對房屋租賃市場出現的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關費用的收付、房屋的轉租、無權代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規定。同時標志著租賃行業的管理從『主體審批』向『行為監管』推進了一大步。
《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》
執行時間:2004年5月20日
新政點睛:
1.購買經濟適用住房的家庭未住滿5年,不允許按市場價格出售。確需出售的,可以不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房;
2.購買經濟適用住房的家庭住滿5年的,可以按市場價格出售,出售人須按成交額的10%補交綜合地價款,出售後不得再購買政策性保障住房。
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