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購房者關注小戶型的熱度不減,一些開發商開發小戶型的積極性也逐漸昇溫。在這種大背景下,天津樓市中開始出現一種超小戶型住宅,從最早推出的空中供給等項目到剛剛上市的F4小戶型、SOHO部落和都市坐標,這些以『小』見大被業界稱作『蜂鳥』住宅的房型,儼然成為樓市黑馬。
超小戶型啥樣子
中原地產天津分公司研究部經理梁美娜介紹,一直以來,市場對小戶型比較一致的界定是:一居室在60平方米左右、兩居室在80平方米左右、三居室在100平方米左右。而隨著房地產市場在消費者群體細分方面要求的提高,一種面積在三五十平方米、針對單身人群生活習慣而設計的一房一廳開始出現在市場當中,這種超小戶型形象地被稱為『蜂鳥』住宅。
一位房產從業人士告訴記者,目前地產市場中的『蜂鳥』住宅又可劃分為三種類型,一是普通的單身公寓(或稱白領公寓);二是酒店式公寓;三是酒店式辦公樓(又稱『商務酒店』)。
據了解,目前本市的超小戶型住宅仍處於起步階段,形式上以第一類普通的單身公寓為主,大都位於大專院校、CBD商務區或商業中心周邊,單戶面積在30到50平方米左右,戶型為一室一廳。如摩登天空、都市坐標、陽光100、金廈鋒泛新邸等項目,都含有類似的超小戶型。另外,明年本市南京路上的一些房地產項目還將推出酒店式公寓及酒店式辦公樓。
超小戶型誰來住
戴德梁行研究部的王紅指出,超小戶型的住宅主要瞄准三類購房者,第一類是單身一族;第二類為長期在天津市的高級打工者;第三類就是投資型購房者。
『總價低是最主要的原因。』樂康置業企劃部經理許曉鵬介紹,『青年白領收入較高,但畢竟工作時間短、積蓄少。一步到位購買市中心六七十萬元的大面積住宅對他們來說壓力太大。而單身公寓面積小,因此總價也就相對較低,以市中心繁華地段一套面積在50平方米左右的超小戶型為例,總價一般在25萬元左右,按首付10萬元、貸款15萬元20年期計算,每月還款大約不到1000元,這個價格和周邊租房基本持平,比較符合年輕人的心理價位。而對於投資者而言,從出租的角度來看,無論是月供款和出租價格的價格差,還是大小戶型出租價格差,從兩個角度計算的投資回報率都相對高,即使為了轉讓,由於小戶型的總價低,相對也更容易出手』。
聽聽行家有評說
盡管超小戶型住宅發展加快,但很多業內人士都指出,這種住宅只適合於部分有特殊需求的購房者,並不會成為市場主流。更有一些專家甚至指出,超小戶型不應該像現在這樣拆開來一套一套地賣給散戶,而應該有一個大買家將小戶型樓盤當做持有性物業永久經營。
樂康置業的許曉鵬認為,對於投資超小戶型的行為而言,隨著時間的推移,現在購買小戶型的人在收入增加或者家庭結構產生變化後,最終會將房子放歸出租市場。而業主們出現這樣變化的時間是不一致的,這無疑會給小區今後的管理帶來難度。因此,最好由有實力的大買家整體購買後再出租作為長期投資,以獲取長期收益。據了解,本市一些超小戶型項目已經得到外地游資的關注,目前已經有北京、上海、杭州等城市的投資集團來津,與部分超小戶型項目的開發商進行洽談。
佔領市場路尚遠
有業內人士分析認為,由於一些剛剛就業的年輕人還沒有經濟實力去購買大住宅,同時,許多中低收入者也沒有能力承擔大戶型的高房價,因此天津的超小戶型住宅仍將會保存一定的市場份額。但是這類住宅在市場競爭中已越來越面臨著全面考驗,只有在設計和技術運用上不斷創新的項目纔有立足市場的資本。
據了解,在這一方面,北京、上海、廣州等城市做得比較好。例如,有些『蜂鳥』住宅社區專門設立了大面積的運動會所,還特別引進咖啡吧、西餐吧、自助洗衣店和各種主題的休閑會所及網吧、俱樂部、中西餐廳、快餐店、茶藝館等,以滿足年輕購房者的需求;有的項目所有超小戶型層高都是3.8米,30多平方米的面積中,通過對立體空間的利用,設計出復式結構的小戶型:10平方米左右的客廳、4平方米的廚房、4平方米的衛生間、2個10平方米左右的臥室,另外還有2平方米左右的儲藏室,面積雖少,功能卻非常齊全。
同時,業內人士指出,房地產開發商在開發超小戶型時,應更加注重地理位置的選擇,由於這種房型在近期的購買者多是年輕白領,多在市區內工作,因此其位置應在市中心或交通便捷的地鐵、城鐵沿線,以方便他們上下班與出行。開發商應按照市場對超小戶型的需求進行開發建設,只有這樣纔能迎接市場的考驗,獲得購房者與開發商的雙贏結果。
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