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對於天津房地產市場來說,2004年是一個不同尋常的年份。在過去的一年裡,經歷了變幻莫測的市場大環境的洗禮,各方力量得以分化、組合,一個日益清晰的房地產競爭版圖重新浮出水面。據中原物業顧問公司的調查顯示,2005年的天津房地產市場將與近幾年的樓市大勢一脈相承,依然處於成熟期之前的調整上昇階段。在這一時期,競爭環境日益激烈,城市建設推陳出新。同時,由於政策、信貸、土地等各種相關要素的調整、變動,將繼續帶動區域市場加速洗牌進程。讓人欣慰的是,經歷了10年住宅產業化的磨礪,天津已經成長起一批能夠經歷市場考驗,具有較強操盤水平和贏利能力的開發企業。同時,本土市場的穩健與務實,也吸引了相當一批外埠實力型公司進入天津。未來天津房地產的總體趨勢將是平穩趨昇,但中、短期的振蕩調整不可避免。對於天津房地產市場來說,2005年,仍然是一個充滿變數,挑戰與機遇並存的關鍵時期。
從房地產投資額、商品房新增供應量、成交量以及商品房均價這四項指標來看,可以看出天津樓市同比增幅均超過了10%。分析今年1至10月份的房價與銷量走勢,可以看出與房價相比,天津單月商品房成交量起伏較大。今年一季度,天津樓市走出一波直線上揚行情,在經歷第二季度的短期調整後,天津樓市運行趨於平穩,房價快速上漲勢頭也有所回落。
土地供應
截至2004年12月,天津土地交易中心公開掛牌的土地為25幅(不包括保稅區整體出讓的31幅土地),土地出讓面積達到700萬平方米左右。與2003年相比,2004年天津土地供應增長穩定,政府部門通過控制土地供應規模以調節市場的力度加大。2004年本市土地供應市場具有以下幾個比較突出的特點:
天津土地有形市場日趨規范『招拍掛』成為土地出讓的主要方式
2003年,天津市政府正式出臺《天津市國有土地有償使用辦法》,規定從2003年6月1日開始,天津的國有土地將由市政府集中統一管理、統一收購、統一儲備、統一供應、統一出讓、統一轉讓。這是天津深化土地有償使用制度改革的重大舉措,也是天津土地市場建設進入規范化、理性化發展階段的重要標志。從2004年天津土地市場的運行情況來看,經營性土地全部實行『招拍掛』形式,特別是對經濟適用房項目也首次采用招標形式,土地市場日趨規范,競爭更為充分。
市內六區仍是土地市場主要供應區域中環線以外土地供應比重加大
分析今年的土地供應市場,可以看出市內六區仍然是本市土地供應的主要來源,但供應重心的外擴趨勢日益顯現,這表現在中環線以外及四郊五縣土地供應比例加大,中心城區土地相對稀缺。據統計,今年掛牌出讓的25幅土地中,位於郊縣的有5幅,其中西青區3幅,北辰區及東麗區各1幅,其餘地塊均坐落於市內六區。在25幅土地中,位於中環線以內的有10幅,土地出讓總面積為120萬平方米左右,佔土地供應總量的17%;其餘土地均在中環線以外,距市中心區較遠。隨著天津市城市化進程加速,並且在市政建設的推動下,次中心區及區縣土地市場及房地產開發將迎來一個快速發展時期。
市中心小幅地塊以商建、辦公用地為主住宅用地平均規模有擴大趨勢
由於天津對住宅需求保持穩定增長態勢,目前本市的房地產開發仍然以普通住宅開發為主。表現在土地市場上,則是供應土地以居住用地為主,同時,商業及辦公用地也佔據相當比例。分析目前天津土地市場的現狀,可以看出單純作為商業或辦公地塊,大多位於中環線以內,且佔地面積多在1萬平方米以下。1萬平方米以上的中、大型地塊以居住用地為主,並輔以一定比例的公建用地。與2003年相比,2004年以住宅為主的綜合用地平均單幅面積呈擴大趨勢。據統計,2004年天津土地供應市場以住宅為主(包括純住宅用地)的地塊有16幅,土地總面積達到645萬平方米,平均單幅地塊面積達到40.3萬平方米。這一方面是由於某些超大型地塊入市帶動土地單幅平均規模上揚,另一方面也顯示中、大型地塊佔據目前天津土地供應市場的主流。
2004年,單幅出讓面積最大的地塊是位於河西區友誼路的編號為津西友(招)2004-059號的土地。該地塊總面積為400萬平方米,其中建設用地超過150萬平方米。這也是天津土地交易中心有史以來以『招拍掛』形式推出的面積最大的地塊。整體來看,2004年天津土地市場供應基本與市場需求相適應,同時,土地作為房地產開發的基礎性資源,在宏觀調控中扮演越來越重要的角色。
土地成交
根據天津市土地交易中心公布的摘牌公告資料統計,截至2004年11月,天津市以『招拍掛』形式成交的土地為18幅(不包括經濟適用房項目)。成交土地面積在700萬平方米左右
(包括順馳新地以拍賣形式取得的編號為津東衛(拍)2004-025號宗地),土地出讓總額為141.7億元。與供應規模相比,天津土地市場成交亦相當活躍。預計未來幾年,天津房地產市場仍將保持快速發展勢頭。2004年的天津土地需求市場主要表現為以下幾個特點:
土地價值理性回昇開發商土地出付成本加大出於對天津房地產市場發展前景的看好,2004年土地需求保持堅挺。同時,由於經營性土地采用『招拍掛』形式,土地價格進一步攀昇。據統計,2004年天津土地交易中心成交的18幅土地,平均單幅土地成交價格為74604萬元,單畝地價達到135萬元左右。其中商業及辦公用地價格水平高於住宅用地,且市中心地價高於郊區。由於天津長期以來土地價格偏低,地價提昇有利於改變因長期實行協議出讓土地導致的地價扭曲,進而提高土地使用效率,但相應增加企業的運營成本,並推動房價上漲。
土地市場競爭更趨激烈催生合作方式及融資渠道創新由於從長遠來看,地價呈穩中有昇態勢。
為儲備更多的土地資源,擁有較強資金實力的開發企業傾向於在地價上漲之前拍得土地,從而加劇市場競爭。地價的高起也將催生出新的合作方式及融資渠道。2004年,泰達與萬通通過股權合作開發泰達城,中新集團與北京新松公司聯手中標市中心『地王』,都預示未來天津以土地為載體的競合將上昇到一個新的高度。
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