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《天下無賊》原是趙本夫的短篇小說,被馮小剛相中後,改編成今年最熱的賀歲片之一,講述了一個寄予了作者理想中的人性善良一面的故事。小伙子傻根在西北打工五年要回家過年娶媳婦,他帶著五年工錢六萬元上路,他單純朴素,相信『天下無賊』,他的單純明亮感動了一對慣盜,為讓『天下無賊』成為現實,這段『危險之旅』使盜賊成為英雄。
2004年是歷年來房地產市場政策面變化最大的一年,宏觀調控的嚴打之聲整整在開發商的頭上響了一年,新的土地管理體制正在全面形成,土地轉讓新秩序已經建立……
土地新政的目的是要建立新的『大同世界』,做到『天下無賊、居者有其屋』,但與繁復的現實相比,想法總是簡單,落實太難,再加上開發商都是狡猾的,所以購房者總是沒有成為『傻根』的福分,還沒上賊船呢,兜裡那點存款就躍躍欲『飛』了。
布防『國土局』
若要樓市『天下無賊』,健康穩定地發展,就要治理直接面對開發商的第一道防線——國土局,只有在該防線上運作得當,纔可能做到令行禁止,確保各項政策落實到位。
國土資源部等部門今年下大力氣做的一件事就是完善國土資源管理體制。以北京為例,7月1日,新組建的北京市國土資源局正式掛牌成立,同時市國土資源和房屋管理局撤銷,其承擔的房屋行政管理和住房制度改革的職責劃入市建委,土地、地質礦產行政管理的職責則劃入市國土資源局。
市國土資源局的掛牌明確了國土資源的龍頭地位,新成立的市國土資源局不再只局限於簡單的審批,將更加強化宏觀性的工作,而新轉入房屋管理職能的市建委的主要工作中心將下移,變得更加細化。
在新國土局成立之初,各區縣的國土資源管理權就被全部上收至市國土資源局,土地被統一管理,各區縣不再擁有土地審批權。整個北京土地市場被主管部門牢牢地控制住了。
12月份,在國務院的有關會議上,溫家寶總理要求在今年年底之前,全國各地都要完成對國土管理系統的相關改革工作。可以預見,在2005年,垂直的國土資源管理體系將會全面發揮功效。這好比,公安民警已經布下了天羅地網,違反土地管理法規的事最好別做,不然伸手必被捉。
玩轉『招拍掛』
土地是開發商的『立命之本』,土地整治自然列入整治樓市的首要位置。
今年,政策面上的另一件大事,就是『招拍掛』制度的建立,這就好比在亂哄哄的自由市場建立了新的買賣規則,相應的不法商販、小偷小摸們自然少了生存的空間。
按照國土資源部發布的71號令,到8月31日以後,國內土地市場將不得再采用協議方式出讓經營性土地使用權,國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。過去在房地產市場,有不少土地交易不是明碼標價,而是只要買賣雙方商定一個價格就行了,行話叫『協議轉讓』。按照71號令規定,過了8月31日,協議轉讓的大門就會徹底關上,房地產業界也把這個時間稱為『8·31』大限。
北京市場在『8·31』之後,土地行情立刻大有不同。在9月底、8·31土地大限後第一次土地交易中,海淀區西二旗居住區二期用地競價最為激烈,前來參與競價的都是北京房地產界重量級的開發商,在多達118輪競價後,該地塊被北京歸谷園以11.75億元競得。地價的高企,自然是讓土地出讓方樂得合不攏嘴。
金融幫把手
健康的樓市除了一個責權分明的主管單位和透明公開公平的土地交易市場外,還需要一個嚴格、有序的金融環境。於是在國土資源部推進新政的同時,在宏觀調控的大旗下,金融部門也幫了把手,從資金、輿論方面收緊了一把。
從去年年底開始,開發商和央行就一直摽著勁,央行出臺121號文件,規定商品房封頂纔能做按揭。這對實力不濟的小地產商,或自有資金不多的開發項目會有很大的影響。那些指望著樓還沒蓋好就能回籠現金的地產商將發現,他們的現金流很可能會斷掉。
結果進入2004年後,開發商抬出了『土地管理法』等法規,拉上建設部,找央行論理去了。但不少具體做業務的分、支行也是利字先行,大家畢竟是利益共同體,生意好,開發商、銀行利潤都好,一來二去,直接把央行的121號文陰乾了。
央行接著又出臺『嚴格房地產信貸』的行業政策,又加息,還動不動通過常規發布的貨幣政策報告和領導訪談對房地產行業敲敲打打。雖說沒徹底斷了開發商的財路,但要聽著有人再你耳朵邊像唐僧一樣的念經,弄的2004年的開發商個頂個的不愛央行。
房價沒聽話
從土地到金融,從組織到管理,『樓市無賊』的大環境有了,但是到了市場層面,房價卻沒聽組織的話——上去了。結果卻讓『有組織,無紀律』的開發商們揀到了大便宜。
細分析今年的政策,主要是壓住了房地產的供應,限制開發的本意是抑制未來供給,防止將來房地產價格泡沫的破滅,但這種做法自然也打破了原本的供需平衡;另外,目前抵押貸款利率為5%、6%上下,相比於物價、通貨膨脹,並不太高。投資者為實現資產保值,自然偏重於介入房產領域,這也促使近期的需求被放大。兩種現狀自然提高了當前房價,制造了當前泡沫。
從央行的表態就可以看出,盡管有關部門已經開始高度關注房價,但並沒有認為當前的房價已經到了不可忍受的地步,現在的泡沫還只是啤酒泡沫,並沒有上昇到肥皂泡。
但從更為宏觀的角度來看,世界經濟的龍頭美國已經連續五次加息,確定無疑地開始進入了一個加息時代,這預示著經歷了多次降息,並在低利率環境下運行了相當一段時間的中國也將跟上美國的加息步伐,只是或遲或早而已,現在的一次加息,明顯是不夠的。學界已經在預測下一次央行加息的具體時間了,由加息所帶來的需求減低、房價受控遲早也會隨之出現。
土地最寶貴
『二十一世紀,最寶貴的是什麼?』
『是人纔。』錯,那是《天下無賊》的標准答案,不像那伙不成氣候的小賊們,對幾萬元錢就垂涎欲滴,開發商們已經各個都是人纔了,人纔們已經聚在一起了,所以要乾就乾大事,乾大事就得要『地盤』,所以對開發商來講,『二十一世紀,最寶貴的是土地。』『天下無賊』,大家開心,可『天下無地』,開發商會急得的團團轉。
在『8·31』大限前,致使不少京城房地產公司相繼陷入了或缺錢或缺地的困境。一些手有用地但資金實力不強的中小房地產開發公司『求貸無門』,在融資渠道緊縮的境地下苦苦掙紮;更多的是有雄厚資金實力的大型房企卻苦於手中『無地』一籌莫展。在此背景下,京城地產公司之間的收購兼並風潮湧起,甚至出現公司之間的強強聯合。
『8·31』大限後,土地供給權集中了,開發商想拿塊地比以前可是難多了,不少外地來的、意圖在北京大乾一場的開發商更是急得滿京城亂轉,見個地縫都想衝過去搶佔上。手中有地、但缺乏實力的公司更是成為了外來戶的首選。
面對企業多、土地少的局面,不少開發商乾脆對政府是否有能力保證市場所需的土地供應量提出質疑,建議政府盡快出臺土地供應計劃。
每一項政策的制訂者自然也是有著良好的願望的,希望房價穩定、土地市場規范等等,但世界太復雜了,人性也並非本善。你自己到底是警察、小偷,還是傻根,自己又豈能分清?有時候,一人所扮演的角色不會是單一的,恐怕傻根、警察全要扮演。電影中傻根的六萬塊錢雖然沒有丟,但現實生活中,畢竟是丟了錢的傻根蹲在地上大哭的可能性更大一些。要知道,單有美好的初衷,是解不開現實的難題的,天下如是,樓市亦然。
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