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如果在危機來臨之前迅速地吃下了大量的土地,可能面臨的就是滅頂之災——很可能被橕死。原因在於危機來臨之前土地價格爆漲,其漲速在房價漲速之上,這是規律。
之所以討論這個問題,是因為自宏觀調控以來有關『淘汰』的命題被越來越多地而且越來越肯定地下了結論,雖然中國房地產界對未來房價昇降和是否『過熱』仍然爭執不下,但卻形成了眾口一致的『未來淘汰論』。其中比較典型的是:
一、未來是有實力的開發商的天下,做得小的和做得差的將被淘汰;二、品牌開發商將淘汰沒品牌的開發商;三、快魚吃慢魚;四、專業開發商淘汰非專業開發商。
如將房地產的周期分為復蘇、發展、危機、蕭條四個階段,我們實際上關心的是危機和蕭條來臨時,誰先死的問題。至於復蘇和發展階段,實際上房地產不會有明顯的大面積的淘汰,因此討論並無太大的意義。
危機來臨的特征是——用家比例小,投資者比例大;期房價格大於現房價格;價格上昇快,成交量逐步下滑。地價上昇比樓價上昇快。
蕭條期的特征是——現樓、期樓齊跌,投資者退出,供過於求;租樓不買樓,地價下跌比樓價下跌快。
性命攸關,『淘汰』與否實在是一件大事,有必要仔細思量。
『大』『好』與『小』『差』誰淘汰誰?
當我們不是泛泛地偏愛『大』和『好』、憎惡『小』和『差』,而是把他們的組合及其特點和代價加以總結的時候,我們會得出這樣的一個特性組合。
目前的問題是我們要考慮在房地產不同的周期中,它們各自的命運如何?
這裡假定:現房的價格——質量好的高於質量差的;期房的價格——規模大的高於規模小的。如果考慮到蕭條階段銀行逼債而中國開發商資金實力普遍偏弱的情況,其實完全可以得出一個一般性的『類郎咸平式』的結論:危機來臨之後,誰大誰死。考慮到地段的特殊性,質量差更是對大規模發展雪上加霜。
品牌與非品牌聚焦後誰能生存?
王石和郎咸平都曾說過類似的話——最偉大的企業也改變不了行業的基本規律。在這裡,我還是要提醒這裡討論的是危機來臨時候發生的故事,而不是在一個房地產正常發展階段。
目前中國大談品牌,什麼知名度與美譽度之類。那麼品牌的真正價值到底是什麼?筆者認為,所謂品牌的價值在於節省交易成本,因而產生所謂的『品牌溢價』。因為有了品牌,產生了『重復購買、推薦購買和相關購買』。注意品牌只能對那些購買者起作用,而不能使非購買者產生新的購買。
於是在危機到來之前一段時期將是品牌發展商的最後的最豐富的晚餐,因為為數不多的成交量將聚焦『品牌』。原因是這時真正的用家已經不多了,而長短投資者對地塊位置並不敏感。而一旦危機確認進入蕭條,品牌開發商也好,品牌項目也好,迅即成為樓市下跌的指標,這時的特征是只有賣家,沒有買家。而較早入市的投資者們,尤其是短期投資家?炒家牘將跳水還債。
可能這個時候,我們纔會體會到『品牌』並不如想象般美好,它絕不是救命稻草。當然除非它與實力相結合。
什麼快,什麼慢?
筆者相信『快魚吃慢魚』一定是在有條件下的,因為在大海裡真實的情況是,快魚並非吃了慢魚。房地產發展更是如此,比如在8.31大限時更多的是大魚?有錢的牘吃了小魚?沒錢牘的土地。如果在危機來臨之前迅速地吃下了大量的土地,可能面臨的就是滅頂之災。原因在於危機來臨之前土地價格爆漲,其漲速在房價漲速之上,這是規律。
而一旦蕭條來臨,土地價格跌速也在房價之上,此時急於吃進顯然也不明智。最好的則是最慢的,手裡拿著錢等著更便宜的項目,按郎咸平先生的話叫做『機會不是抓來的,是等來的』。
賣樓則越快越好,不能等。一旦進入危機和蕭條,就不是短期的事兒。價格越來越低的時候,迅速回籠再拿便宜的土地是上上之策。這時慢慢地賣樓,其實就是一個不斷高開低走的過程,也是漫長的等待下一輪復蘇的過程,中國海外在香港正是經歷了這樣的痛苦。
話說回來,筆者也贊成『大』、『好』、『品牌』、『快』這樣的房地產關鍵詞,本篇得出了比較『另類』的結論,其前提是『危機來臨』。之所以普遍的結論不是這樣,因為他們的前提是『正常發展』,而這個前提對大多數中國城市而言是正確的。
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