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關於加息對房價的影響可謂看空和看多者幾乎同樣多,最新發布的中國社會調查所對於北京、上海、廣州等各大重點城市2000位社會公眾的電話調查顯示,29%的被訪者認為房價會下跌;34%的被訪者認為房價變動不大;37%的被訪者看漲房價。
進入加息周期不可避免
加息27個基點的實際影響是溫和有限的,而業內最擔心的是這次加息是否意味著中國將步入一個漫長的加息周期,這一點對於房地產市場的影響纔是至關重要的。
記者求證了諸多專家和業內人士,關於進入加息周期的看法高度一致。本次小幅昇息有很強的投石問路性質,這是央行在進行加息時間和加息幅度等具體步驟上對市場承受能力的試探。有業內人士指出,『中國已經連續9年降息,而利率長期保持在負利率的水平並不合理,有很大的理由相信中國經濟已經進入加息周期。』
而當前長期負利率帶來的影響已經顯現,據統計,今年我國銀行存款的數字已經明顯下降,由於負利率對存款價值造成了侵蝕,有相當部分資金可能進入消費領域,甚至是固定投資領域。《21世紀經濟報道》發表了瑞士信貸第一波士頓陶冬的觀點,據其估計,今年7-8月,大約有1000億元-1400億元的民間資金流入固定資產投資領域。中國經濟對宏觀調控的行政手段出現了抗性。在這樣的情況下,要確保宏觀調控目標的實現,采用市場化的加息手段,讓利率回歸正常勢在必行。
房價看多看空各持己見
加息被認為是調控房價的重要手段,而房價下一步的走向何去何從,一直是老百姓最為關切的話題。從央行宣布加息開始,反應最為敏感的互聯網絡已掀起了軒然大波。在國內房地產業內論壇專業和人氣指數均排名第一的上海搜房『樓市話題』論壇上,多空雙方的專業、非專業網友針對加息對下一階段房價影響的討論空前激烈。截至11月2日,搜房關於加息後房價走勢的調查數據為:對後市房價看漲的多方比例為21.47%,認為基本無影響的為26.09%;後市看跌的空方比例為52.71%。而最新發布的中國社會調查所對於全國北京、上海、廣州等各大重點城市2000位社會公眾的電話調查顯示,29%的被訪者認為房價會下跌;34%的被訪者認為房價變動不大;37%的被訪者看漲房價。
搜房研究院顧問洪曦認為,加息不會影響現有格局,因為只要加息在3%之內,仍然是負利率,加息肯定對房地產來說不是利好,但不會改變市場格局。加息不過是金融集團對利息這一塊資源進行重新配置而已。
雖然加息對房價實際影響不大,但空方認為步入加息周期後,中央政府可能存在的後招會對房價造成比較大的打壓效果,而加息造成心理預期方面的影響也不容小視,尤其是我國房地產價格上漲的深層次原因就在於消費者預期的改變。
剛性需求市場比例有限
從根本上講,房價是由市場供需關系決定的,前一輪宏觀調控主要調節的是房地產供應,而本次加息則是從調節購房需求入手。購房需求可以分為居住需求、投資需求、投機需求等,其中用於自住的需求屬於剛性需求,也是穩定房價的基石。
根據有關資料,家庭年收入在6萬元以上的中高收入人群比例在上海的總人口中不足10%。考慮到部分人群可能存在的非工資性收入,我們姑且將其比例向上調整到15%。由於中高收入人群的住房往往率先得到改善,那麼餘下的85%,即家庭年收入在6萬元以下的人群就是上海目前本地購買力的主要來源。而本地人群手中基本都有或多或少的存量房產,所以出於更接近實際情況的考慮,我們假定改善住房只需考慮增量房產(這也是眾多上海本地家庭購房時采取的方式),假定每人需要新增加15平方米的建築面積,家庭需求的建築面積為15×3=45平方米。以上海目前的平均房價每平方米8000元計,家庭需要提供36萬元。對於年收入在6萬元以下,存量房產已經被折算的家庭,這新增的36萬元資產是一筆總量不菲的資金,而獲得的途徑也只能主要依靠銀行信貸。從這一角度來看,持續加息的預期對於本地自住型購房需求的影響顯而易見。
在市場實際的反應中,可能會有兩種結果:或者購房者推遲自住性購房需求實現的周期,至少推後半年到一年;或者持續加息迫使這部分購房者調低總價承受能力,購房需求將集中在中低價房源上,房市的結構化矛盾可能進一步突現。
既然來自本地的實際剛性購房需求並不如想像的那樣旺盛,那麼可以認為投資性需求、投機性需求以及來自外資,包括外地和國外資金的購房需求在當前市場上,特別是中高價位房市場上佔有絕對的數量。而對房價的心理預期,主力部分就來自於此。租售倒掛導致投資買房客中,希望借租金回報獲得買房收益的比例下降,大部分投資客都是希望房價上漲帶來房產大幅昇值,從而拋出受益。持續加息帶來的成本提高和周期增長,會對投資決策帶來影響。
樓市分化勢在必然
鑒於市場關於房價的心理預期多空看法不一,這將進一步加重市場的不確定因素,帶來購房周期的增長和觀望情緒的加重。而這種大背景下,由房產品質差異帶來的市場分化將更加明顯。
在低價位房方面,由於購房者的居住剛性需求和結構性矛盾造成的供不應求,房價將保持穩中有昇的勢頭,市場對於加息的反應可能體現在購房面積略有下調,房價總量控制等方面,『買不買得起』是這部分購房者關注的重點。在上海經濟大勢持續看好的前提下,沒有人會相信上海房市近期會走到香港和日本曾經崩盤的地步。
中高價位房方面,由於經濟實力和居住條件允許,購房者的購房需求,尤其是帶有投資性質的購房需求遠沒有前者緊迫。購房者相對理性的心理特質,以及對未來走勢不明朗和對信息充分的追求可能會推遲部分購房者的決策時間,從而給中高檔房銷售帶來壓力。
而上海房市的結構性矛盾再次擺在眼前。截至10月30日,上海網上房地產的數據顯示上海內環以內12934元,中內環間已售均價9226元,中外環間已售均價7180元,外環以外已售均價5332元。10月30日當日的成交均價8033元,較10月29日均價8501元有所下降。與此同時,印?華教授提出了上海房地產供應潛伏的新的結構性矛盾:外環線外邊現在逐步要佔到供給總量的50%以上,解決了居住面積卻帶來當地就業環境的壓力,促使外環線房產都作為投資性的出租,這會形成地域結構性矛盾。
業內已經開始關注更具有投資潛力的項目。搜房論壇版主『世界』的看法頗具代表性:由於房地產屬於資金密集型產業,對銀行和土地依賴性很強。基於中央政府對銀行和土地風險的擔懮,將出臺一系列政策保證房地產業的健康發展,規范房地產市場。之前上海房價普漲的年代可能伴隨這次加息而宣告結束,進入以品牌、投資潛力和典型住宅等為主題的有漲有跌的新房地產時代。地產界自身將進入一個洗牌的新階段,市場反應良好,具有投資潛力的,品牌口碑好的房產將甩開普通房產,在有可比的情況下進一步提昇市場,而缺乏主題和品牌效應的將不可避免地遭遇寒流。
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