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【新聞背景】
10月28日,在央行宣布加息前一天,建設部首次公開發表《怎樣認識當前房地產形勢》一文,文章內容提要如下,此文背後帶給北京乃是全國樓市的信號是什麼?
房地產投資走勢說明宏觀調控已見成效
從動態上看,商品房空置面積並沒有增加,而是呈下降趨勢
現實的房價變動過程必然是有漲有跌、有起有落的
房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高
當前房地產金融仍是銀行的優質業務
融資渠道多元化和證券化是化解房地產投資風險的根本舉措
建設部發布此項報告對樓市意味著什麼
北京知名代理機構之一協成公司總經理王曉航認為,文中從宏觀調控、房價漲落、房地產金融,包括融資多元化和證券化都有所闡述,表達的基本意思就是四個字『稍安勿躁』,無論對開發商還是對買房人或其他參與在房地產市場中的主體而言,大家都應該達成一個共識:面對今天房地產這樣一種前所未有的大變革時期,太多的理論和實踐問題擺在面前,大家都在面對考驗,面對難關。
華高萊斯國際投資顧問北京公司的總經理李忠認為報告回答了民眾、學術界和政府其他部門因為不了解而爭論頗多的一些常識問題。李忠認為,建設部此舉是在"正本清源",解決了長期以來中國房地產行業中的認識論問題。
北京房地產市場有沒有虛火
零點調查總裁袁岳認為:整體上北京房地產市場還沒有構成泡沫市場,但不排除有泡沫因素。在北京經濟適用房與小別墅這樣兩端的供應並未表現為過剩,實際上還有很大的供應缺口;但是中高檔公寓的供過於求是不爭的事實,高空置率也正位於此。而讓人不安的是,目前市場增量中,這塊依然是熱點。市場盲目性與對於銀行資本的依賴性,使得局部市場的風險非常高。
北京房價因何上漲
建設部在報告中指出,"現實的房價變動過程必然是有漲有跌、有起有落的;房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高。"北京的房價是不是一直在上漲?上漲的主要原因是不是地價的上漲和商品房檔次的明顯提高?
對此,王曉航認為,就目前,買房人在買房時遭遇到的開發商的強勢態度而言,北京的房價肯定是在上漲過程中。而且綜合相關土地、金融、推量、開發商主體等相關因素,就北京市而言,房價降價的可能性很小———北京的房價本身就沒大漲過,沒有大家所想象的那麼多泡沫,但也沒有充分的數據和跡象表明以北京大都市的以解決居住為主,改善和投資目的為輔的購房消費動因有明顯消失的理由。
而大地顧問的大地顧問段枚焱明確指出,北京的房價上漲是不爭的事實:區域基礎設施改善,土地價值自然提昇,土地價值提昇,房價也自然上昇。2004年以來的房價上漲類型屬於供給短缺型。由於土地供應短缺,在需求正常增長的情況下,土地供給相對不足導致商品房供應相對不足。從政府的統計數據上看,今年前三季度新開的商品住宅面積下降了4.8%,今年一到三季度,北京市房地產投資新開項目440個,比上年同期減少45個。不難看出,土地有效供應不足是導致住宅供應不足的主要原因,因此,在不改變土地市場發展方向的前提下,政府是否應該考慮適當松口、分步完善土地資源配置機制、降低門檻。
對此,北京中原李文傑卻認為,當前北京市的實際土地充足,短期的房價變動,主要受近期土地政策調整影響呈現階段的上昇,但是長期來看,還是應從土地及需求方向進行分析。
北京的空置率是否有下降趨勢
建設部的觀點是從動態上看,商品房空置面積並沒有增加,而是呈下降趨勢。但北京中原李文傑卻認為,辨證來看,商品房的空置面積按照統計的角度,即出售即算不空置的基數來看,確實數據顯示出空置面積在下降。但是國際通行的計算方式卻是按照無人居住或使用來計算的,因此,若是將未出售的加上售出但是未使用的均計入空置面積的話,事實上,整個行業的空置面積仍舊在繼續增加。李忠也認為,房地產市場真正可能形成泡沫的不在供應,而是在老百姓的需求,當"閑置率"即買了沒有入住,閑置在那裡的房子增多時,就應該警惕需求方面是否會出現"泡沫"。
買房還是觀望
袁岳認為,與制造業比較,即使在加強控制以後,房地產依然有更大的利潤空間誘惑,因此,不排除短期樓市供量變動,但從一個相對長期的時間段來看,北京樓市則不會存在明顯的供應短缺,樓市穩中小昇的大勢不變。王曉航認為,消費者應該有一個理性的購房計劃:想好買房的真正原因和理由,之後,不失時機地去選擇理想的項目
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