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10月28日晚,利率上調的政策一出臺,各行各業的人都在飛快地計算著其影響。對此房地產業內人士的看法不盡相同,但有一點是肯定的:加息對房地產業的影響不是短時間能夠顯現的,只有通過市場化的檢驗,纔能得出最後結論。
房價會保持在一個合理的范圍
張寶全(今典集團董事長)
加息在客觀上可能使房產的消費產生滯後現象,但是對房產的價格變動影響不大。房產的價格主要受需求關系影響,可能在一個時期會有暫時的漲價或降價,但總的來說房價會保持在一個合理的范圍。
符合市場需求有利於行業長期健康發展
陳良生(北京思源宏業經紀公司董事長)
適當的存貸款利率有利於房地產行業的長期健康發展,此次利率上調是符合市場需求的。目前整個房地產市場還處於動蕩期,市場變化、地價變化對房價能產生10%甚至更高的影響,甚至鋼材的漲價對房價的影響都會大於本次利率上調對房價的直接影響,所以此次利率上調對房價及房地產行業的影響甚微。
加息減息都正常
白先生(業主,某公司部門負責人,5年前貸款40萬元買房)
『1999年買房時,月還款3000多元,當時我就算過月還款總數佔收入的40%,其間經過兩次減息,目前月還款大約2900元左右,這樣說來,這幾年我還算賺了呢。大致我估算了一下,這次加息後,每月還款會增加50元,就我本人來說,能夠承受。這幾年國家經濟發展得不錯,我的收入也增加了,其實加息減息對老百姓來說挺正常的。』
有些開發商將減少盈利
徐成峰(中原物業市場研究部經理)
『盡管加息對已貸款買房人影響不大,但是如果有提前還貸能力的提前還貸畢竟可以少付一些錢。而對於部分實力欠缺的開發商來說,財務成本增加可能迫使他們考慮加快項目開發的周轉期,有可能出現居民購買力下降引起的價格下跌會使得企業減少盈利,這反而使購房者有了更多選擇的機會。』
小借款人貸款額度可能增加
仲量聯行有關負責人
利率上浮給住宅領域帶來的影響主要是在心理方面,可能會給潛在的新購房者帶來心理障礙。但由於經濟的不斷增長和收入的不斷提高,購房者對住宅的整體需求仍然較高。另外,雖然央行提高了存款利率,但同時取消了對銀行收費的限制,即過去限制銀行只能收取最高達到官方貸款利率1.7倍的費用,意味著小借款人很難融資。加息後隨著銀行在決定利率方面獲得更大自由,小借款人的貸款額度反而有可能會有所增加。
部分投資者將遭受打壓
高學忠(21世紀中國不動產市場部經理)
央行選擇11月調整利率,可能對資金、股市、國債市場有一些影響,而對整個房地產行業發展來看影響甚微。可能是會對部分投資者有直接的影響,有的投資客本身沒有多少錢,而且購買的是零首付房子,先獲取裝修貸款後轉手倒賣,以賺取差價,這部分投資客也許是受加息影響最大的。
二級市場受加息影響甚微
就加息話題,記者先後采訪了包括鏈家、順馳、21世紀不動產及我愛我家等幾家知名中介公司。各家的觀點基本一致。『鏈家』市場專業人士分析指出,二手房需求者的購房需求對於購房成本的上昇並不敏感,因此購房意願不會因為房貸利率的上調而改變。從貸款方面來看,此次個人住房商業貸款利率和住房公積金貸款利率上調並不會影響二手房需求者的購房意願。
公積金不愁貸不出去
李持纓(北京住房公積金管理中心總經濟師)
公積金比商業貸款利率要低9個百分點,體現出央行在利率調整政策理性化的一面。而對於大家普遍關心的利率調整是否會帶來集中還款壓力的問題,中心對此早有預案。這是由目前北京市公積金的特點所決定的。在使用上,公積金首先不以贏利為目的。其次,並未出現資金量極大的現象,實際的需求很旺盛,使用率達到88%,因而不存在沈淀壓力。而對於購房者如果提前還款,中心是否會存在壓力這一問題,負責人樂觀地表示,按照公積金今年的借貸勢頭,擔心明年能否滿足更多購房人的需求。大家提前還款,中心馬上就能花出去。只要有人還,有人借,肯定就沒有問題。
當天就可辦妥退保手續
據一位不願透露姓名的保險業內人士說,提前還貸對於保險業來說,是再正常不過的業務。如果購房者需要退保,只需出具銀行開出的還款證明,辦理的同時借貸人要提供身份證及退保申請,保險公司審核無誤後,當天就可以把退保金交給購房者。此外,如果與保險公司簽訂的合同中沒有特殊要求,就不存在交付違約金的情況。
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公積金提前還款手續
提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。
辦理程序說明:1.提前全部還款:由貸款銀行審核相關材料無誤後,辦理提前全部還款手續。2.提前部分還款且貸款期限不變:貸款銀行指導借款人填寫相關協議。如果原貸款擔保方式為抵押+保險且抵押登記尚未辦理的,還需持保單正本、本人身份證和相關協議到市中心指定的保險公司辦理減保手續,最後簽訂完的協議應由貸款銀行及時送交相應分中心。3.原貸款擔保方式選擇抵押+保險且抵押登記已完成的和選擇非抵押+保險的借款人申請提前部分還款同時縮短貸款期限:貸款銀行指導借款人填寫相關協議,簽訂完的協議應由貸款銀行及時送交相應分中心。4.原貸款擔保方式選擇抵押+保險仍在保險期內的,且抵押登記尚未完成:借款人申請提前部分還款同時縮短貸款期限,可直接到擔保中心辦理。
銀行提前還貸流程
據了解,各銀行還貸方式和時間不盡相同,具體事宜請諮詢購房時申請貸款的銀行。以下僅以北京工商銀行朝陽分行辦理流程為例:
購房者首先要將提前還貸申請表傳真至銀行,申請表內容包括提前還貸理由、房子所在地、聯系電話、身份證號、還款存折賬號等基本信息。銀行在接到申請後,在一個月左右給予回復。如符合還貸手續,購房者攜帶現金及相關材料,當天就可以辦理好還貸證明。
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