劉先生所住的小區，開發商在售房時承諾配備一個較大規模的會所，包括健身房、咖啡廳、游泳池、乒乓球室、網球場等等。可是當劉先生等眾多業主入住一年多後，開發商承諾的會所沒見到，原規劃會所的地方反而被兩棟新建住宅樓所代替。當業主們就此事向開發商質詢時，開發商的答復是，他們擁有這個會所所佔土地的使有權，因此可以對其自行處置。對此業主們非常氣憤地說，很多業主都是被樓書中承諾的會所吸引來的，他們怎麼能說變就變呢！那麼，開發商對於原先規劃的會所可以自行變更嗎？

　　回答是否定的，即享有會所土地使用權的開發商實際上也無權隨意處分會所。

　　會所是以所在小區業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施，主要是豐富小區居民業餘文化生活，為居民日常生活提供便利，創造和諧、舒適的小區環境，承載小區文化建設的任務。

　　新建住宅小區建設相應的會所，是開發商的一項行政義務。開發商在項目前期必須就未來配套設施的規模、功能、擬開設的服務項目等規劃報有關部門審核，以申請頒發規劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務許可；開發商獲得許可後，必須嚴格按照此申請文件的承諾，建設配套商業服務設施，否則將承擔相應的法律責任。

　　開發商對於會所可以有處分的權利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業主的需要而建設的，會所的建立也是吸引業主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發商所有的產權，它的建立也是開發商與業主在建立了商品房買賣關系後應履行的一種義務。會所在建成後，應根據業主的需要使用和經營，開發商不可任意利用和處分，否則便是權利的濫用。

　　如果開發商和業主在購房合同中約定了會所中的具體服務設施，若開發商沒有兌現或擅自變動，業主可要求開發商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發商也有要求，開發商在申領規劃許可證和施工許可證時必須有關於配套服務設施的計劃，若開發商隨意利用、處分會所等配套服務設施，實際上是違反了行政義務。對此，業主一方面可以依購房合同要求開發商承擔違約責任，一方面也可以請求政府進行行政乾預，由政府有關部門對其做出限期改正的決定，並對其進行行政處罰。

　　北京隆安律師事務所 金丹