近日，有知名經濟學者在媒體撰文指出，如果考慮到當前的國際市場的利率走向，人民幣利率上昇的壓力存在。8月份，美元第二次加息表明美元正式進入加息周期，結束了利率的下降信道，進入利率上昇周期。人民幣利率進入一個加息周期也是必然的趨勢。在人民幣加息的預期下，一些買房人為了避免向銀行償還更高利率的利息，有意提前歸還全部或部分的住房貸款。那麼提前還貸對貸款人的利益到底有哪些影響，人們怎樣做纔對自己最有利呢？建設銀行天津市分行房地產信貸部的有關負責人解析了其中主要的四大注意事項。

　　不多收利息不收違約金

　　借款人償還的貸款中包括兩部分：一部分是本金，另一部分是利息。貸款人除了全部歸還本金外，提前還款是按照剩餘貸款實際佔用天數來算利息的，因此不存在多收利息的問題。以提前一次性清償貸款的公式來驗證：應還利息＝剩餘貸款本金×本次一次性歸還距上一次結息日的天數×借款合同約定期限的現行月利率／30天。如果借款人在償還了一部分貸款後，申請提前償還另一部分貸款或者償還剩餘全部貸款的，提前償還貸款時，不管是何種還款法，已支付的利息都是借款人已佔用資金的成本，並沒有多付任何將來的利息給銀行。貸款人提前還款縮短了貸款期限，比按部就班還款少支出利息。此外，記者獲悉，目前包括建行在內的本市多家銀行都沒有關於提前還貸違約金的規定。

　　提前還款方式與合同相符

　　目前個人住房貸款的還款方式基本上有兩種：一種是等額本息還款方式，即每月還款本金和利息之和的總金額相同；另一種是等額本金還款方式，即每月還款本金數不變，加上利息後，每月還款金額不同。貸款人在與銀行簽訂貸款合同時約定好選擇其中的一種還款方式，如果要提前還款也必須按照合同約定的那種還款方式，一旦確定，中途不能更改。

　　如何選擇適合自己的還款方式呢？一般來說在相同的貸款期限內，等額本息還款方式支付的利息高於等額本金方式，而等額本金還款方式前期的還款壓力更大。選擇不同的還款方式最關鍵的一點是客戶必須認真考慮自己未來現金的流出預期。那些認為自己將來收入會減少，希望當前多償還貸款的人，適合使用等額本金還款法；而收入預期看漲的人，例如年輕人更適合使用等額本息還款法。兩種方式的提前還款利息計算公式相同，利息差異按具體還貸時點計算來比較。

　　提前還款需要選擇時機

　　那麼是否提前還款就一定對借款人有利呢？銀行人員提醒人們注意其中的關鍵因素是看自己資金的使用成本。如果當人們能夠運作多餘資金的，使它的資本回報率高於貸款的實際利率時，就不應當提前償還貸款，例如人們手中有多餘的資金投資到一些比較好的債券上，或者進行生產運營，就不一定要提前還貸。而且今年1月1日起本市個人住房公積金貸款年利率還微微下調。總之，日常生活的消費水平，臨時籌措現金的能力，對未來收入的預期以及對風險的偏好程度等種種因素都影響著人們是否選擇提前還貸。

　　不要忘記注銷抵押

　　盡管提前還款會減少銀行的利息收入，但銀行目前對提前還款行為沒有限制性甚至懲罰性條款，建設銀行只是要求購房人在提前還貸時提前10日通知銀行，銀行會做好准備?提高辦理效率。最後銀行人士指出，由於許多貸款人對抵押權比較淡漠，提前還款後往往忘記了去產權部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產權部門備案，會為日後的房屋交易帶來不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產權部門領申請注銷登記表(注意不要跨區辦理)，最後附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。

　　南開大學金融系王東勝教授介紹說，各商業銀行住房貸款近年來增長迅速，而且壞賬率低，目前是集安全性、流動性、盈利性於一身的優質金融資產，因此各商業銀行急於通過各種方式擴展該業務。面對激烈的市場競爭，過分繁雜的貸款手續和過分嚴格的條款，可能會影響客戶的貸款熱情，這對銀行發展該業務很不利。中資銀行為了競爭需要，都比較靈活地對待客戶的提前還款。