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銀監會18日起公布《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》
種種跡象表明,銀監會新一輪的監管正瞄向愈演愈熱的信托業,尤其是房地產信托。
18日,中國銀監會公布《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》,向社會征求意見,而其中非常詳細和明確的6章60條內容,將經營房地產信托的公司門檻、經營規則,以及處罰措施,規定得相當全面。
9月初,北京銀監局曾向轄內信托投資公司下發了有關防范房地產信托項目潛在風險的八項政策指引。
7月7日,銀監會公布《信托投資公司信息披露管理暫行辦法(征求意見稿)》,並公開征求意見。
剛剛走出陰霾的中國信托業稱這輪整肅為『第六次整改』。
房地產信托緣何成為『出頭鳥』?
據了解,信托業務中囊括房地產、證券、外匯、基礎設施等多項內容,銀監會緣何先拿房地產信托開刀?一位參與該辦法前期制定的人士說,該暫行辦法實際上已經討論了一年之久,雖然目前的房地產信托並未出大亂子,但是聚集的風險已經開始凸顯,同時國家防止房地產過熱投資的總基調也讓銀監會下定決心『未雨綢繆』。
房地產信托顯然是『受惠』於2003年6月央行出臺的『121號文件』,用房地產商的話說『121號文件讓房地產商的資金鏈徹底斷了,而房地產信托則是危機時刻的一棵救命稻草』。
據有關資料,僅2003年第四季度發行的房地產類信托項目共37個,募集資金共35億元,佔該季度信托總數量、總金額的42.5%、40.4%。而從2002年7月到2003年6月121號文件出臺之前的一年中,信托公司僅發放房地產類信托20個,佔全部信托總數的不足25%。另據信托業2004年第一季度報告顯示,該季度房地產信托項目有29個,共募集32.41億元,其資金比重達到49.7%。同時,又有50多家信托公司重新注冊登記。房地產信托的快速發展之勢被業內稱為『井噴』。
約1/3公司存在問題
但是,在市場一片繁榮的形勢下,今年初監管部門通過調查發現,在重新登記的信托公司中,約1/3的公司存在問題,即在過去兩年的發展中,已經出現新增壞賬比例過高和不規范運作的現象。而且有些信托公司的房地產信托業務已經佔據總業務量的一半以上,一旦出現風險,將如同『多米諾骨牌』引起連鎖反應。
另一個不容忽視的現狀是,目前房地產信托資金的使用更多地體現為『過橋貸款』的性質。由於房地產信托的成本過高,房地產商通常只是利用信托獲取資金用於征地、拆遷等前期投入。當項目啟動並達到銀行貸款的條件,開發商就會改用銀行貸款。這樣實際意味著一個本來不具備貸款資格的開發商經過一番『包裝』後隆重上市,並將風險甩給銀行。
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