現在，銀行對二手房貸款實行『先審後批』，一改過去『先批後審』的做法。記者從各大中介公司和房貸公司了解，自銀行加強個人住房貸款申請審核以來，被銀行退回的個人貸款申請比例並不高，平均不超過10%。銀行人士表示，現在銀行放貸個案處理趨向日益明顯，注重對借款人的個人綜合打分，限貸的重點主要針對投機者，普通購房者貸款不會有大的阻礙。

　　銀監會出臺的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，將關鍵點著眼於嚴審上。據各大中介公司統計，因申貸條件不符而被退回的交易比例不超過10%。被退回的原因基本上是因個人擁有數套不動產、自報收入奇高但又提供不出稅單等證明的。也有少數一些主營高檔二手房的中介公司，所經辦的二手房中退單比例高達30%。據這些中介公司負責人透露，主要原因是其服務對象中投資客比例較高，其中不少人專門炒作商鋪、辦公樓、老洋房等豪宅。現階段，銀行對這幾類產品特別敏感，因此退單比例高於其他中介公司。如某中介公司近期操作的商鋪，成交的12套中只有3套商鋪通過銀行的貸款審核。

　　銀行操作過程中個案處理現象明顯。據銀行業內人士透露，盡管各銀行相繼出臺了一套內部貸款操作規程，或提高貸款成數、或限制多套購房貸款、或對老洋房、新裡、老公房等產品停貸等種種條款，但在具體操作時，並不是單憑某一項指標來判定放貸與否，而是根據個人所獲綜合打分來最終審定。比如前不久某客戶購買一套老洋房申請貸款，雖然貸款數額較大，且該申請人不止擁有一套住房，但放款銀行考慮到申請人為某大型公司負責人，個人信譽較好，因此放貸數額達兩千餘萬元。業內人士認為，根據央行對借款人收入嚴格審核的規定，『隱性收入』較高者的購房需求會受到一定的抑制。但由於央行並沒有頒布操作性很強的細則，商業銀行在實際操作中仍有一定的靈活度，只要央行沒有進一步跟進規定，這些高收入者依托貸款投資房產的門就沒有被關死