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●從上海市上半年平均房價的漲幅來看,在實施宏觀調控之後,漲幅是逐月回落的,但值得一提的是在平均價漲幅下降的同時,不能忽視的是近期中心區房價暴漲的狀況
●內外環線之間地區目前已有較完備的城市交通和生活設施,人口密度也不高,還有條件拿出部分土地用於住宅建設,以緩解中心區住宅供應的不足
上海的房價始終是各界關注的焦點話題。在上海房價?昇到全國首位之後,上海的房價絲毫沒有顯露出停下上昇腳步的跡象,尤其是市中心城區的房價『漲聲依舊』。對於依然高漲的上海市中心城區房價,記者專程采訪了上海房地產行業的龍頭企業——綠地集團的掌門人張玉良。
中心城區房價暴漲
記者:上海市房價近幾年上漲得比較快,已經引起了各界的討論,上海市政府也采取了一些措施,您認為今年上海樓市的總體趨勢怎樣?
張玉良:從上海市上半年平均房價的漲幅來看,在實施宏觀調控之後,漲幅是逐月回落的,但值得一提的是在平均價漲幅下降的同時,不能忽視的是近期中心區房價暴漲的狀況。
我在今年初之時就提出過按照目前的情況,可能到年底市中心區就找不到單價1萬元的房子了,但是現在到了7、8月時市中心區已經沒有1萬元的房子了。
目前根據統計,從4月底到8月,全市商品住宅平均漲幅為7.6%,外環線外為6.3%,內外環線間為3.8%,而內環線內漲幅達到11.9%,接近全市平均水平的兩倍。內環線內房價由4月底的9156元/平方米上昇到8月的12756元/平方米,套均總價達到159萬元,已經遠遠高出作為城市中堅力量的白領階層的承受能力。
而且處於市中心區域的盧灣、靜安、黃浦、徐匯、長寧等區,房價與4月底相比,同一地區,同一樓盤,或相同地區和品質的樓盤漲幅達到了15%-20%,遠超出環線內價格平均上漲幅度,成為環線內價格增長的主要動力。靜安區某樓盤從4月底到8月,房價上漲3000元/平方米,漲幅達到20%,個別樓盤漲幅甚至達到30%以上。
另外,中心區的二手房交易價格中大部分次新房漲幅超10%。就市中心某一樓盤的二手房售價情況來看,從4月至8月底,房價上漲了3300元/平方米,漲幅達12%。
上海市中心區房價暴漲的狀況必須引起高度重視,並建議采取必要的措施。
土地供應銳減
記者:今年在宏觀調控之後,為何上海的房價沒有得到抑制,尤其是市中心的房價更是飆昇,您認為主要原因是什麼。
張玉良:近期市中心區住宅房價暴漲的原因主要是供應量太小,而市場上的需求卻依然很大,市場的供求關系導致了這樣的結果。
尤其是近年,市中心城區土地批出來的很少,供應的房子都是前兩年批出來的土地造的,近一年的土地沒有,造成了土地供應短期內銳減太厲害。因此現在中心城區的房價控不住,還在高速向上走。
前兩年上海可供住宅區域結構比例是:內環內佔1/3,內外環之間佔1/3,外環線外佔1/3,而從近期可供住宅分析(2004年1-8月份數據)內環內為12%,內外環到外環線之間為30%,58%的產品在距外環較遠地區及郊區城鎮,這種分布對在中心區工作的大部分購房者來說是想要的找不到,看到的是無法使用的。
市場需求強勁,而有效供給逐步減少,必然帶來內環以內市場的供不應求。從2004年1-8月數據來看,內環以內的供求比為1?1.76,內外環之間為1?1.66,外環以外為1?1.26。可見在全市供不應求的大背景下,內環以內區域該現象更是表現突出。
記者:您認為市中心需求旺盛導致了供求不平衡,引起市中心房價暴漲,但是現在更多的觀點認為上海市中心城區的需求之中投資比例過高導致了房價上漲,您提到的需求中是否存在泡沫的成分?
張玉良:我們認為市中心城區的需求還是比較健康。這種需求與上海的國際地位、國際化程度是分不開的?
上海市中心區域由於良好的地理位置,不可再生的資源優勢,更是境外人士和外省市購房者的首選。目前從交易中心對單價12000元以上房源購買者比例調查中得出:本市購房者佔47%,外省市購房者佔30%,境外購房者佔到23%。且隨著單價的上昇,境外和外省市購房者的比重也逐步增加。因此,憑借強大的需求支橕,市中心區住房表現為強勁的需求。
境外和外地的成功人士在市中心購房很正常,而且其中投資兼自住的比較多,長期來看對市中心的房價有拉昇作用,房價向上走是必然的,但是現在的問題是市中心房價短期內提昇太快,應該是逐漸提昇。
暴漲趨勢繼續
記者:如果目前市中心的土地供應情況繼續下去,您認為市中心房價將會出現什麼情況?
張玉良:目前上海市城區、特別是中心城區供給短缺嚴重。同時從土地儲備來看,2003年新增經營性住宅土地的分布為內環8.5%,內外環間22%,外環以外69.5%,2004年上半年新增經營性土地的分布為內環4.7%,內外環19.3%,外環76%,土地供應的分布顯示未來2-3年內的市中心區住宅供應量十分有限,內外環間的住宅土地供應量也在逐漸減少。
從目前的市場供求以及土地儲備情況來看,上海市中心城區房價的暴漲趨勢不會下降,在今後兩三年還有加劇的趨勢。我估計明年市中心城區價格會超過2萬元每平方米,漲幅可能會達到30%,如果情況惡化的話會上漲50%。
記者:現在上海市政府推出了大量的外環線以外和郊區的土地,據現在的市場觀察,郊區樓盤的價格壓力好象比較大,您能否分析一下郊區低價樓盤的推出為何沒有降低房價?
張玉良:上海市中心區實施『雙增雙減』,降低上海城市中心區人口密度,增加中心區活動空間是完全正確的,是十分必要的。從世界大城市建設的經驗、教訓來看,也是值得借鑒的。但一些好的目標和政策,如果沒有相應的配套措施,其結果可能是一個問題沒解決,而隨之帶來其他突出矛盾。
因此上海市政府增加外環線的土地供應量是比較正確的,但是現在這些地塊主要集中在外環線以外5公裡、10公裡的地方,甚至是在更遠的郊區。這些地區的交通配套跟不上,沒有與市中心區直接的交通聯系,因此很難解決中心城區人口外移的需求。
我感覺今年下半年外環線樓盤的大量推出,在價格上會有比較大的壓力,有價格下降的風險,但是下降的幅度也不會太大。
增加內外環間供應
記者:那麼在目前中心城區房價暴漲,郊區樓盤壓力增大的情況下,您認為上海市政府應采取什麼措施?
張玉良:現在的當務之急應該是完善交通體系,增強郊區樓盤的配套設施。集中力量加快建設郊區城鎮通往市區的交通設施以便讓部分購房者選擇在郊區購房,讓在城區上班的人,能住到郊區,分流需求。
另外,必須增加內、外環線間的住宅供地。中心區實施『雙增雙降』從長遠看是正確的,但由於交通等問題,在眾多市民無法住遠郊的情況,而不實施過渡性措施,解決可供面廣量大的上下班白領居住的用房需求,會有很多問題,這會對整個城市資源的綜合作用帶來很多問題。
內外環線之間地區目前已有較完備的城市交通和生活設施,人口密度也不高,還有條件拿出部分土地用於住宅建設。為此,應在內外環間增加居住用地供應,以緩解中心區住宅供應的不足,土地的解決方法可通過產業結構調整來解決。
此前上海的土地供應主要集中在環線以內,但是現在又突然關閉了閘門,這樣的『急剎車』造成供應的劇減並不合適,我認為環線內的土地供應應該是逐漸減少,幅度應在每年5%到10%的范圍之內,逐漸將供應量外移。
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