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近日,中國銀監會下發了《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,在這個文件中,個人住房貸款的中不僅要著重考核借款人還款能力,還對借款人月房產支出收入比進行了具體的控制。《指引》出臺的目的是為了控制商業銀行房地產貸款風險,但對正准備購房的人卻更關心自己的貸款是否會受到影響。
《指引》明示貸款額度
《指引》中規定,商業銀行應對貸款人的聘用單位、稅務部門、商業管理部門等獨立的第三方進行調查,審核貸款申請的真實性及貸款人的信用情況,以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。所有住房貸款的貸款成數不超過80%。銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
在指引出臺之前,按揭行一般會將月收入與月還款的比例控制在1.5-2倍之間,也就是個人住房貸款的月房產支出與收入比例約為50%到60%之間。新政策一方面將限額再次壓低,但實際上並沒有大的調整。所以,新出臺的指引,應該是對住房貸款的月房產支出與收入比例的進一步明示。
業內人士認為,該規定控制月房產支出額的根本目的,是為了控制貸款總額。例如,此前月收入5000元的個人(或家庭),可以向銀行申請45萬元還款期為20年的貸款,每月還款額在3000元左右;政策實施後,每月最高還款額只能是2500元;在還款期同樣為20年的條件下,你能申請到的貸款數額就要相應減少。
指引並非抬高購房門檻
據戴得梁行的有關人士介紹,貸款風險指引中規定,商業銀行對申請貸款的房地產開發企業,應要求其開發項目資本金比例不低於35%。比原來的30%的限額又提高了5%。同時,商業銀行應著重考核借款人還款能力,個人購買寫字樓、底商等商業用房最多只能貸款6至10年。可以說從貸款資金方面都有所收緊。這項政策會壓制買房者的不理智消費,但是對於真正的購房需求者來說,應該不會受到太大的影響。
特別是那些購買三四十萬元的中低檔房的消費者,這部分人大多數都有公積金或者考慮一部分組合貸款,貸款金額比較小。從天津目前的情況來看,炒房者在購房者中所佔比例微乎其微,絕大多數的購房者在貸款之前已詳細計算過自己的生活開支,一般都是留夠了生活成本後纔去還房貸款。
從整體上講,國家出臺的調控政策,是為了將房屋貸款風險降到最低,而不是為了抑制房屋消費。目前的房價一路上揚,房貸形勢也一片大好,住房貸款是以住房人的房產做抵押的,一旦購房人還不起月供,銀行將佔據絕對優勢的地位:可以拍賣購房人的房產來還債,銀行的風險幾乎為零。因此對各個銀行來講,銀行中從事按揭業務比例正在逐年提高,房貸業務競爭激烈,從審批速度、回款時間到服務質量都在不斷提高,對貸款年限和額度的控制也比較寬松。消費者享受到的服務應該是越來越好的。
投資型購房將被抑制
但是對於想通過投資房地產來致富的人來說,《指引》是政策緊縮的一個信號。因為,國家的按揭貸款是屬於低息貸款,主要是為了向沒有能力購房的消費者提供幫助的。但是,也有一些經濟實力比較強的人,他們往往將自己的資金選擇投資其他產業,並通過銀行貸款同時供著幾套套房子,一邊居住,一邊出租。雖然他們表面上具備很強的還款能力但實際上卻隱藏著巨大的金融風險。這些人的炒房,一方面造成房子已經銷售卻無人居住的情況,容易引起房價虛高和房地產泡沫;一方面又擠壓掉了部分普通購房者的合理貸款需求,造成居住型購房受到打擊。同時,很多置業專家都對購房者建議,將住房貸款的月房產支出收入比控制在30%左右比較合理,目前的政策將最高上限控制在50%,實際上對於普通購房者仍然留有一定的餘地。但是對於投資者來講,達到這個額度就比較困難了。再加上,國家出臺的嚴格的審核制度也是為了減少這部分情況的發生。因此,從目前的形勢看,投資型購房的難度將越來越大。
合理選擇貸款額度
所以普通購房者不必擔心貸款的難度:不能為了少支付一些利息,就把貸款期限縮得很短;也不必畏懼還款壓力而不敢買房。同樣的房款,貸款期限越短,支付利息總額就越少。同樣的道理,首付的成數越高,貸款總量越少,所需要支付的利息也就越少。個人貸款買房最重要的是首付,首付多付一些,每月為房產支出就會相對下降,而且貸款利息也會相對減少。
目前,30歲以下和40歲左右的人是購房的主要群體。其中,30歲以下的人,自有資金比較少。可以根據自己的經濟實力,選擇較長的貸款年限。40歲左右的人,經濟實力強,工作也比較穩定。可以盡量降低貸款比例,將首付金額提高,盡量按揭貸款比例和還款年限,並選擇提前還款,減輕壓力。而從職業角度考慮,如果在事業單位或是大型企業工作的人,可以將貸款年限拉長一些。私企業主等等則選擇最高的貸款成數,保證自己的資金周轉。如果是單純投資的人,也應選擇較長的貸款年限,保證長期收益,用月租保證月供,將自己的風險降低。(姜昊)
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