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『地段、地段、還是地段』,已經成為地產業內外對房地產產品的模式化看法。然而,在天津這樣一個正處於快速建設發展中的城市,地段的等級概念也正在隨著交通與城市配套的建設而悄然改變。
面對房交會上不同類型、不同主題、不同地段的住宅,購房者要挑選出適合自己居住又能保值的房子,則需要從地段長遠發展著眼,理性分析。
生活成本衡量交通水准
交通便捷性、生活服務性等功能是考核地段優劣的重要標准。而交通條件的通達性作為住宅地段的重要考核指標,則更需要購房者審慎考慮。到底什麼樣的交通條件纔能算通達,要從哪些方面著眼,恐怕還是要對樓盤周邊環境進行一番全面而理性的了解分析。
一些國際房地產發展學家從生活角度為房地產交通通達性提出了五個方面的指標。首先是每天的交通費用在日常消費中所佔的比例,包括車票、汽油、過路費等。二是時間成本,包括車程或步行時間、堵塞所延誤的時間等,如果居所與工作地點之間的路程耽誤過多時間,甚至會減少睡眠的時間。三是出入頻率。四是煩惱度,即因等待、堵塞等因素對人情緒上產生的影響,也是生活成本的一部分。五是可見性,也就是建築是否能在交通路線上比較容易被找到,是否有明顯的標志等,這項標准對於非住宅類房地產產品非常重要。
天津的房地產受本地特點的影響當然也要有一套更加具體的標准。地產學家劉玉錄博士表示,目前天津老百姓代步工具仍是以自行車為主,在選擇住宅時,通常都會傾向於工作地點周圍5公裡左右的地點,也就是騎自行車40分鍾以內的距離。這也是市區內一些樓盤受歡迎的原因。
據一項對本市市民生活出行習慣進行的調查顯示,大多數天津老百姓的出行與消費習慣有著直接的關系。例如,調查中的一些平均數值顯示,一般人買菜、吃早餐等出行通常不會超過0.4公裡,買日用百貨不會超過1.02公裡,買襯衣、襪子等日用品通常在2.5公裡左右范圍內,買西服外衣之類商品會到周圍7.38公裡范圍的商業區,而購買家用電器等出行則多在5.94公裡左右。
住宅周圍的交通是否能夠讓居住者在適當的距離內滿足出行、購物等需求,能否方便、順暢地上下班,都是決定居住質量的重要方面。
路橋建設預支投資利潤
房交會上大量新建樓盤都與正在改造或剛剛完成改造的道路、橋梁相比鄰。由於房屋價值與道路交通的關系是相互扶持的,共同發展,這些新交通線周圍的樓盤也就因此具備了相對樂觀的昇值前景。
道路、橋梁、環線等交通硬件的修建,讓不同地段房屋之間的價值重新排布,購房者在選擇商品房時,也需要對這些環境標准以新的發展眼光來進行考核。修路建橋帶動的拆遷工程和居住區轉移已經形成了一些新興的居住中心區。華苑、體院北、梅江等居住區都是在城市拆遷、遷徙與交通改造過程中逐步形成的居住區。
隨著新道路的修建,這些居住區與市中心距離也顯得越來越近,其房屋價值也水漲船高。據了解,華苑居住區目前新建項目與首批項目的平均價格相比,每平方米約上漲了700-1000元左右。當然,這不會是價格上的單一增長,土地價值和綜合配套成本的上昇,奠定了項目基本定位,在此基礎上的項目,既要符合市場價格承受能力,又要具備比其他同檔次項目出色的硬件水平和服務軟件,纔能確立自己的市場優勢。也就是說,交通改造帶動地段昇值,隨之也提昇了房地產產品的品質。
准備在房交會上選房置業的購房者,如果要讓房屋價值能夠充分體現,除了傳統的市中心居住區外,建議還可以對交通條件改善較為明顯的住宅多加留意,或許能夠發現性價比超值的產品。
新乾線提昇沿線房屋價值
工作、生活、就醫、就學、購物、娛樂等各個方面,都會因為新交通乾線的疏通而形成新的區域性變化。於是,貫通城市多個區域的新交通線路沿線也就成了地產業內人士看好昇值的新熱點。購房者在選擇住宅時不妨對這類地區多加留意。
地鐵、輕軌,還有連接成快速路的東南半環、西南半環、西北半環等,沿線房地產價值的上漲業已體現出來。例如新咸陽路的拓展和地鐵的經過,就已經把原先鮮有人問津的西北板塊迅速激活。瑞景居住區和水木天成等項目因為道路和大配套水平的提高,其土地平均價格比周圍高出許多,但這些樓盤在認購期的銷量和銷售速度竟然比大多數市中心項目要翻上一番。從認購時的每平方米2000元左右到如今的單位售價直逼4000元,一些在這些地區購房的業主,如今甚至已經開始將房子轉手賺取投資回報了。
新住宅區域置業要留心
雖然優勢明顯,但一些新開發居住區的生活配套設施還不夠完善,購房者在選擇時也需要多家留心。例如,太陽城當初承諾的示范小學的取消,使很多購房者叫苦不迭,又不得不想其他辦法解決孩子的就學問題等等。
如今,大部分開發企業在售房時都會把周邊政府市政設施規劃作為賣點之一,但這其中也不乏尚未定案的不可靠承諾。而這些市政設施規劃又不在開發商合同約定的承諾范圍之內,因此,購房者必須在選購時對其周邊設施仔細考察。開發商口頭承諾的未來設施,老百姓最好還是到相關政府部門進行核實