|
||||
未過關項目有不同類型
未過關項目的歷史遺留項目從項目進度看,可分三類,一類是立項未動工但開發商前期已經進行投入的『新項目』,如四季青鄉開發商前期已經投入4000多萬元的一個住宅項目;一類是在建項目部分後續項目未能過關,如康城的三期和四期此次就未能過關;一類是立項但尚未有投入的項目。
而從是否符合以往土地政策看,分兩類:一類是符合33號文發布,和土地方簽訂的協議,又在4號令出臺後,開始報批手續的;一類是與過去的33號文、4號令都不符合的項目。
未過關項目前期投入『補償』問題成焦點
這些項目如何處置成了社會關注的焦點。
首先是時間問題:盡管9月6日,北京市國土資源局已經發出公告規定:不能繼續協議出讓的經營性項目用地,從即日起原土地使用權人和原項目單位可持有效的項目建議書批復或規劃批准文件,向市國土局提出土地由政府收購儲備或入市交易等申請。但未過關項目開發商還是懮心忡忡。四季青鄉住宅項目負責人告訴記者,政府目前只讓提出申請,但沒有公布具體的處理規定,因此,現在的心情就和囚犯等著判刑一樣,不知道政府什麼時候會給個『判決』,是288個項目都開發完之後再來『審判』,還是可以和288個項目『同步走』,還是分批上市?這位老總心裡沒底。
其次處理標准問題:四季青鄉住宅項目的負責人周先生認為,雖然項目沒有過關,但該項目每一步手續都是按照過去的土地政策———33號文、4號令辦理的,所有的投入也是根據這些手續一步一步進行的,不能因為土地政策的不延續而否定所有的歷史,是否應該根據項目對過去政策的實施情況以及由此帶來的投入等不同情況、不同標准予以處理。
第三是對前期投入的認定問題:康城負責人陳文告訴記者,早期和土地方協議土地使用權並進行項目建設時,所有的土地定金、前期付款、市政規劃、配套規劃都是按整體地塊1500畝地、近100萬建築平方米的規模做的,到目前為止,先期在市政、配套等上的投入已經達1億,其中修通京通快速路到康城的市政路就花了3000萬元,而現在,根據『8·31』政策,康城的三期、四期近50萬平方米沒有過關,政府在處理三期、四期近50萬平方米的土地的時候,是不是考慮康城這些前期的總投入?
未過關項目出路在哪裡
從9月6日市國土資源局發布的公告看,未過關項目只有兩條路可以走:要麼向市國土資源局申請收購,要麼向市國土資源局申請上市交易。那麼,如果上市交易,原項目投資人勝算有多少?
四季青鄉住宅項目負責人周先生告訴記者:上市交易,大家拿不拿這塊地,心裡都有一個和售價相匹配的土地成本。周先生以自己的地塊為例,從房價倒推土地成本在多少合適:
房價構成應該主要包括土地整理成本和出讓金在內的土地成本、建安和包括利潤、稅收、手續費、運作費等在內的管理成本。按建安成本約在2500元、管理成本約在1000元左右、正常的土地成本應該在3000元等計算,房子的硬成本應該在7000元左右,而四季青鄉的平均房價在8000元左右,開發商能讓出的部分就是1000元部分。如果土地成本上漲到3500元,也就意味著利潤空間被擠到500元左右,考慮到房地產行業的風險,利潤低於500元就不能乾。
周先生認為,只要市場供應合理,大家拿地的心態基本正常,未過關項目的原投資人就有優勢,因為有前期的投入和工作,原投資人應該比其他人有優勢,對地塊更了解,尤其對那些已經在建項目的後續未過關部分而言———政府也應該希望區域開發有一個統一性和延續性。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||