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外籍購房者比例上昇
天津快速發展的經濟給了越來越多的外籍人士以信心。據不完全統計,較去年相比,今年天津市各大高檔房地產項目的外籍購房者比例有了明顯提昇,原本只在天津租房居住的外籍人士,現在也開始傾向於自己買房置業了。
天津市西南板塊是外籍人士購房較為集中的地區,梅江南居住區、水上板塊以及奧運板塊的高檔樓盤是這部分購房者的首選。其中,浩天天驕源的外籍客戶比例達到了30%,時代奧城約為20%,汐岸國際約為10%,其他如陽光100、萬科水晶城、仁愛濠景莊園等項目外籍購房者比例也不在少數。
據這幾大項目的有關負責人介紹,購房的外籍人士主要有以下幾個特點:以日本、韓國在津的私營企業業主、大型跨國公司的高級管理人員為主,之前多在水上公園周邊的寧發別墅、世紀城、老天驕源等高檔公寓租房居住,並已在天津生活了很長一段時間;所選房屋多為市區的高檔高層公寓或郊區的低密度別墅,面積在170平方米到230平方米之間,有些外籍人士甚至在一個項目購買了兩套以上住宅;對社區的地理位置、景觀及物業配套非常看重,比較喜歡聚居。
戴德梁行研究部王虹認為,日漸火爆的天津房地產市場是吸引外籍人士由最初的租房居住轉向投資置業的主要原因,而今年天津市高檔樓盤供應量激增,則為外籍人士提供了較大的挑選餘地,同時也意味著天津市高檔房地產市場將提昇到一個更高的層次。
寫字樓『喜買不喜租』
天津市持續、平穩、有序的經濟發展增強了投資者的信心,願意購買資產或者投資型的客戶正在逐步增多,可以盡快回籠資金、分散風險的銷售型新建寫字樓項目也因此而成為市場中的主流。據了解,天津市正在建設的寫字樓項目中,除信達廣場采用了租售結合的營銷方式外,其他如峰匯廣場、恆華大廈、友誼大廈以及科貿街上的電子科技大廈、百腦匯科技大廈等,近20萬平方米的新增寫字樓基本上都是純銷售項目。在價格方面,集中於每平方米5000元至8000元區間。
萬順置業副總經理凌朝翔認為,正常情況下寫字樓市場應該長線投資的出租為主,因為這樣的回報率最高,企業資產還可以保值、增值。但目前市場中開發寫字樓的房地產商為盡快變現以實現滾動開發,多采用直接銷售的短線投資方式。銷售型寫字樓可能存在的最大隱患在於日後的物業管理,由於開發商僅以套現為主要目的,因此很有可能出現『出售後概不負責』的情況,影響寫字樓的整體品質。所以銷售型寫字樓引進好的物業服務公司至關重要。他預計天津甲級寫字樓市場租售結合的營銷模式將給企業或者投資者帶來分享市場的機會,但長遠看寫字樓純出租仍是未來發展趨勢。
海河改造扯平區域差價
盡管海河貫穿的市內各區的地段價值存在著差異,但是在海河沿線崛起的新樓盤價格卻開始趨同,無論是坐落在紅橋區的泰達城、河北區的海河大道、和平區的海河之子還是河西區的海景假日,起步價格都已經超過了每平方米5000元。海河沿線新樓盤的區域概念正在變得模糊。
據介紹,盡管海河大道這個項目坐落在河北區,但是在海河改造的大背景下,來自於河西、南開以及北京、上海等地的購房者已經對這個項目確定了購買的意向,而且佔了較大的比例。這就說明,海河改造正在淡化人們的區域概念。天房房地產銷售公司的負責人認為,海河沿線樓盤區域概念的淡化,還體現在沿河不同的節點工程,鎖定的不僅僅是某個區域人群的關注。像海景假日這個項目處在未來海河水上大世界的周邊,盡管它不同於其他沿線樓盤全部屬於高層建築,但正是六七層的磚混住宅體現了休閑的居住主題,也吸引了來自不同區域購房者的關注。海貿物業發展公司的趙彤也認為,正在建設的海河之子項目處在規劃的北五大道版塊中,它是作為海河經濟帶商務節點工程出現的,所以海河周邊的不同形式,不同功能的項目已經擺脫了區域化消費的固有模式,海河周邊項目正在顯示著它外向型的吸引力。
新盤均價開始上攻5000元
戴德梁行最新一份調查報告顯示,天津市第二季度新開盤房地產項目均價已經上攻到4880元/平方米。該結果是對天津市4至6月份上市的10個主要樓盤進行抽樣統計後得出的,新供應總面積達100.9萬平方米。其中,最高均價為水晶城的別墅項目,達到7900元/平方米;最低是海天馨苑,為3200元/平方米。與之形成鮮明對比的是,去年第四季度120萬新上市地產項目中,均價僅為3030元/平方米。
戴德梁行的研究人員認為,造成這一現象的原因主要有兩個。一方面,市場需求仍很旺盛。二季度商品房成交總量257.7萬平方米,雖較第一季度有所下降,但和去年同期相比仍上漲了近30%。如此活躍的市場為開發商創造了信心。另一方面,隨著市場的持續昇溫和土地成本的急劇上漲,中高檔住宅開發在二季度成為天津住宅市場的焦點。在統計的10大新項目中,均價4000元/平方米以上的有5個,時代奧城、水晶城別墅甚至超過6000元。據介紹,目前中高檔住宅開發較為集中的熱點區域包括梅江及梅江南區域、奧體中心周邊、市區內海河兩岸、市中心區域。其中前兩個區域的產品涵蓋別墅與高檔公寓兩種,而後兩個區域則以高檔公寓為主。高檔住宅開發的快速增長一方面是投資型購房需求和高利潤率的拉動;而另一方面則是樓面地價提高的推動。
據天津市多家二手房中介機構的統計數字顯示,天津市二手房市場的交易量明顯回昇,六七月份,天津市二手房市場交易量較上月平均上漲49.3%。由於商品房的成交數量下降,天津市二手房與商品房的成交量之比首次已經達到了0.9:1。一些二手房中介機構也在此時推出了一系列的促銷措施,像降低購房者的交易費用,贈送裝修等等,來刺激始終低迷的二手房市場。此外,房管局針對存量房市場,對市內六區直管公產房置換業務進行重大調整。並於7月19日開通『房地產綜合信息網』,並從8月1日起,在天津市城鎮范圍內實現存量房屋交易網上管理制度。這不僅將有效地規范二手房市場,同時對二手房的價格也將起到調控作用。
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