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目擊:
開業不久的商廈就面臨種種的經營危機,這在天津市的商業地產項目中屢見不鮮,究竟是什麼原因造成好的商鋪在經營中會出現問題,又是什麼原因使許多家新開張的商廈頻繁地更改經營業態,一次又一次地洗牌?
日前,記者來到位於河東區新開路上的嘉華國際商業中心,偌大的賣場內光顧者卻寥寥無幾,大廈一層的精品店區,品牌服裝琳琅滿目,但卻很少有人問津,一兩家經營很好的鋪面也不過是勉強維持;二樓的小商品區同樣是僧多粥少,偶爾的一些購物者從鋪面前擦肩而過,而經營者大多是一臉的愁雲,三五成群的相互搭訕著虛度時光;三樓的整體環境正在進行調整,佔據近1/3的鞋城人流稀少,而僅有的幾家家電經營商鋪也是『鴉雀無聲』新近開張的四樓美食城到了中午還算可以,但大部分的就餐者是大廈的員工和部分經營者。
據了解,目前該商業中心正在面臨『重新洗牌』的窘境,高層管理的調整,經營業態的調整都在進行之中。而三樓也有意將改建成一座全國性的輕紡城。
事件
嘉華國際商業中心自今年的4月底正式經營開張,短短的4個月時間,名氣不小,客源不多,其關鍵在於經營者的思路有些偏差。
大凡商業地產的開發者,前期的資金回款和如何把握經營的商業模式是關鍵因素。嘉華國際的前期招商十分喜人,究其原因,還是該項目所處的地理位置以及未來的發展都有其獨到之處,在河東區的商業版圖上,大型的商業經營幾乎是個空白,而嘉華國際的建成,滿足了新開路沿線包括天津站後廣場等地居民的購物需求,因此,最先的定位是河東區的小商品集散地,並試圖成為天津的又一個『大胡同』。此外,先期的經營還確立了新的商業態勢,即引進了『韓國城』,使其成為本市第一家超大規模經營韓國飾品、服飾的商業組合業態。
但是,該商業中心由於鋪位經營的松散和不規范,造成購物者從視覺上感到雜亂無章,由於商鋪的經營是『各自為政』,從整體上沒有統一管理的空間,因此,經營者為所欲為,管理者難以插手。
再有,部分商鋪經營者的素質影響也是導致商廈不得不重新洗牌的關鍵。
早些時候,由於一些經營者耐不住市場的壓力,開始不再續租鋪位,因此,該商廈迅速調整思路,尋求將三層的鋪面承租給有實力的大型零售業經銷商,並采取重新整合的方式,將二層的商業鋪面重新劃分歸類,使前來購物的客源能夠明確經營的區間范圍。
有關人士表示,近年來,本市商業地產項目開發的數量越來越多,規模也越做越大,而把項目後期經營作為重點環節的開發商卻寥寥無幾。有關專家指出,商業項目的後期經營是一個不可忽視的重要環節,它比前期銷售更為關鍵。好的經營管理會為商戶帶來豐厚的回報,也能為商家奠定良好的口碑和信譽,達到雙贏效應。有的商鋪雖然前期銷售很好,但後來經營不善,結果導致投資者利益無法保障。
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後期經營是關鍵
實際上,投資就意味著要承擔風險,如何規避風險是所有投資者最關心的問題,而房產商鋪的投資更要注意風險問題。其項目本身的規劃以及後期經營,直接影響到商戶的收益。
據一項對投資者的市場調查表明,商鋪投資者有近九成的人並不了解商鋪的後期經營情況和規劃,大多商家賣完商鋪就萬事大吉,至於後期經營則很少有人關心。投資者只能從目前項目周邊環境來判斷其成長價值。目前本市一些大的商業項目雖然位置很好,但總在改頭換面。為什麼會出現這樣的情況?有關人士明確表示,這種情況歸根結底的問題出在經營和管理上。由於商業項目的後期經營不善會給商戶造成很多麻煩和不必要的損失,該得的回報沒得到反而總是不能正常營業。
在各種投資途徑中,房地產因其安全性及高成長性廣而受投資者的青睞。當然投資的目的是希望有更多的回報,但達到這一目的就需要前期做好降低風險的准備。這使得投資者在投資的過程中,必須考慮選擇好的投資項目;懂得策略性規避風險,降低潛在風險系數;還要注意安全性,盡量達到少投入、高成長。
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