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近日,央行在其二季度貨幣報告中,首次對房價給予高度關注。業界用『破天荒』來評價央行這一舉動。
據報道,摩根士丹利證券大中國區首席經濟分析師謝國忠估計,『本輪宏觀調控將至少要持續到明年底後年初纔能結束。而房價能否下降10%以上,是決定中國內地經濟能否順利軟著陸的關鍵。』
國家發改委、國家統計局7月23日公布的對全國35個大中城市房地產市場調查報告顯示,二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%,而土地交易價格上漲了11.5%。在對這兩個數據進行評論時,北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強說,土地的價格漲幅高於房價,這在全世界都找不到。
對於宏觀調控沒能調低房價的原因,清華大學中國經濟研究中心高級研究員韓秀雲給出了非常明確的答案,主要就是因為土地供應被地方政府給卡住了。
在各地相繼實行土地儲備制度的情況下,土地價格漲幅如此之大,得益人當仁不讓的是地方政府。而地方政府將房地產作為支柱產業發展的最終落腳點,就是通過高價賣地來賺取高額地租。通過拆遷制造居民的購房需求,只不過是讓開發商能夠將建在高價土地上的房子有利可圖的賣出去而已。也就是說,高價賣地是戰略,而大搞拆遷制造大需求是服務這一戰略的具體戰術。
由此可見,宏觀調控的下一步已經非常明白了,即加息。
如果采用控制對開發商的信貸規模來實施宏觀調控,只能進一步加劇房價的上漲。而這,還會進一步刺激起地方政府通過高價賣地的欲望。如此這般,只能形成惡性循環。相反,通過加息的辦法,則是從源頭上扼制住了房價上漲的可能。
作為幾十萬元級的商品,如果沒有個人住房貸款供給或者個人住房貸款的利率很高,那麼是不可能形成爆發性購房需求的。我國個人住房消費信貸的啟動,從1998年開始逐步進入快速增長的軌道。而中國人民銀行自1996年以來的連續8次降息,不啻是個人住房貸款的催化劑。正是在低利率的驅動下,個人住房貸款餘額迅速從1998年的426億元增長至2003年的1.18萬億元。
明眼人知道,當今通過加息來減少購房需求針對的不是壓制個人,而是意在抑制地方政府大搞拆遷制造大需求的錯誤動力。加息使得居民購房成本大增,必然增加居民對抗地方政府拆遷的動力,從而迫使地方政府減少制造需求的頻度。地方政府制造購房需求的頻度減少了,自然就令高價賣地難以為繼。如此這般一環套一環的傳遞,看哪個地方再敢將房地產列為支柱產業去發展?
從目前的情況來看,通過加息來實施下一步的宏觀調控並非不可能。相反,這種力量正在快速聚集。在對下半年展望時,中國人民銀行二季度貨幣政策報告就說了一句意味深長的話:『協調本外幣利率政策』。在美元接連加息的情況下,中國人民銀行的這種表述,無疑讓人充滿聯想。
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