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今年上半年,由於500萬低價房入市產生的持幣待購現象等市場因素,天津市房地產銷售出現較大波動,普通住宅在保持了兩個季度的300多萬銷售量,第二季度回落到243.80萬平方米。可以說,2004年天津市僅普通住宅一項的銷售面積將肯定超過1000萬平方米,有可能達到歷史性的1200萬平方米。同時,調查顯示全市普通住宅商品房季度平均價格也一路飆昇,以平均6.90%的速度逼近3000元/平方米的大關,第二季度達到2984元/平方米,永泰策劃中心的分析人士指出,普通住宅第三季度突破3000元/平方米的大關幾乎沒有什麼阻力,所以今年天津市的普通住宅的平均價格將肯定突破3000元/平方米。
值得注意的是今年第二季度普通住宅銷售面積下降主要集中在中低端住宅,有關人士指出,一方面是市場有效供給不足造成的,比如由於3000元/平方米以下的第一季度的供給量68.51萬平方米明顯低於2003年第四季度的130.17萬平方米和2004年第二季度的133.90萬平方米,又因為銷售與供給之間有滯後性,所以第一季度的有效供給不足很大程度上導致了第二季度該檔商品房的銷售量下降。第二季度均價3000元/平方米以下普通住宅比第一季度下降58.34萬平方米。另一方面消費者的理性以及低價房入市的消息產生了較大影響。與中低端市場相反,高端住宅(即大面積、高均價、高房款)的住宅銷售量卻逆勢攀昇,出現了較大幅度的上漲。我們說的大面積是指單體在150平方米以上,高均價為4000元/平方米以上,高房款為60萬元以上的住宅。
大戶型走強
根據永泰策劃中心調查的數據顯示,單體在150平方米以上的銷售量2003年第四季度、今年一二季度分別為36.03萬平方米、42.01萬平方米、45.40萬平方米,平均的增加幅度為12.34%,成交均價也突破了4000元/平方米大關,達到4264元/平方米。
高端需求強勁
成交均價在4000元/平方米以上的銷售量2003年第四季度、今年一二季度分別為29.02萬平方米、39.05萬平方米、45.77萬平方米,平均的增加幅度為25.89%,同時其成交均價也由原來的4788元/平方米突破到5030元/平方米,雖然價格和銷售量增長幅度有所減緩,但還是顯示了高端住宅市場的良好狀況和強勁需求,預計未來的銷售將繼續增加,但增長趨緩,並進入平穩期。
60萬-80萬元房供給量大
成交總房款在60萬元以上的住宅銷售量2003年第四季度、今年一二季度分別為23.73萬平方米、29.13萬平方米、38.13萬平方米,平均的增長幅度為26.85%,其成交均價已經突破5000元/平方米大關。但是值得注意的是三個季度總房款在60萬-80萬元的商品房的供給量明顯小於其市場的消化量(供給量23.10萬平方米不到銷售量49.00萬平方米的1/2),其價格也有小幅攀昇,今年第二季度比2003年第四季度上漲了161元,可見該市場雖然不是十分明朗,但卻有很大的市場空白存在,我們應該加以注意。另外在總房款在80萬元以上的住宅中,市場從2003年第四季度的供需基本持平,發展到今年第一二季度總供給量明顯高於銷售量,幾乎為2倍關系(總供給量57.31萬平方米,總成交30.38萬平方米)。
因此,高端房地產值得高度關注,一方面由於國家宏觀土地以及經濟政策調整,限制高檔房的開發,導致未來高檔房的供給可能相對減少,有利於高檔房價格上昇空間的進一步加大;另一方面,大部分開發商在政策實施之間加緊開發高端住宅,導致局部時期的供給量增加,有利於打壓高檔房的進一步上揚,從而使得高檔房市場有點撲朔迷離。但是在天津經濟的高速發展、人均GDP的不斷提高、人均可支配收入的不斷增加的情況下,天津的高端房只要在總量上進行一個量的把握控制後,市場是可以健康發展的。
值得大家注意的是現階段單季銷售量都大於當期的市場供給量,有力地支橕天津市商品房空置量的絕對面積減少,保證天津房地產市場的平穩健康發展。同時由於一手房供給量存在的局部不足,也進一步推動天津的二手房向前發展。預計未來兩年天津的一手房和二手房交易量將實現基本持平。
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