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8月9日,央行發布了第二季度的貨幣政策執行報告,報告稱,國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示,二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%,土地交易價格上漲11.5%。央行指出,必須高度關注房地產價格
房價的全球高漲與中國的宏觀控制
2004年,從亞洲到北美,從歐洲到澳大利亞,很多人現在關注著同一個問題:房地產繁榮的局面能維持多久?6月30日,美國聯邦儲備委員會4年來首次提高基本利率後更引發人們尋求這個問題的答案。7月12日的美國《新聞周刊》載文對全球房地產市場的現狀和未來的發展趨勢進行了全面分析。文章指出,全球性的房地產熱並不跟隨經濟的走勢。不分國家疆界,一個地區或一個城市,只要條件適當,房地產價格就左右逢源,不停上竄。
《新聞周刊》指出,房地產市場遠遠算不上國際化,各國不一定共損共榮。貨幣可以迅速從美元換成歐元,但它不能迅速從美國的公寓轉向西班牙的公寓。而且,世界上有不少國家限制外國人購買本國房地產,在融資和稅收方面也設了不少條條框框。所以,現在所謂的房地產泡沫,主要來自那些帶動世界經濟增長的熱點地區,特別是這些地區的一些大城市。
中國便成為了孤立在全球房地產市場上的熱點泡沫地區,盡管對有無『泡沫』存在著爭議。但是,沒有人否認由GDP崇拜帶來的地方盲目開發投資,以及導致的經濟結構性過熱,也就是部分行業過熱的狀況。作為國民經濟的支柱產業,房地產業在維持兩年的酷熱發展中強烈地衝擊到了社會和經濟的方方面面,因而在中央宏觀調控的視野中顯得格外惹眼。
『連潘石屹都開始用儲備土地了,我們還能怎麼辦?』一位房地產商悲哀地抱怨道。在業內,潘石屹一向以反對儲備土地著稱,他講究的是營銷。現在也開始忙著找地,看來他對自己的策略似有悔意——再強調營銷能力,沒土地怎麼辦呢?
潘石屹的態度轉變其實是國內整個房地產界策略重點轉型的一支方向標。自全國各大城市土地實行陽光拍賣後,一向不以土地儲備為意的國內房地產業匆匆忙忙地進入了土地儲備時代。當然與控制土地政策相輔相成的是央行的貨幣政策,即對房地產企業的信貸收緊。
不過,房地產在整個這一輪宏觀調控中所受的影響是微乎其微的。其他行業的增長在放緩,但房地產無論是投資還是商品房的價格都照昇不誤。甚至於全國的商品房價格上昇了一成以上。國家信息中心經濟預測部副主任徐宏源認為,當前房地產行業存在的一個明顯的問題是,近期房價『確實偏高』、『漲勢過快』,房價上漲是不合常理與市場規律的。因此當前治理房地產行業的一個重要的方面,就是要把偏高的價格壓下來,這就既要限制過熱的開發投資,又要抑制投機性購房。從而使商品房的價格回歸到正常的狀態,商品房價格上漲的勢頭得到抑制。
警覺的央行報告
善於作出『提前量』的央行,在8月9日發布了2004年二季度貨幣政策執行報告。報告稱:『隨著房地產開發投資,新開工面積增速的繼續回落,可能導致供需矛盾進一步加劇的預期,推動價格上漲。』『因而必須高度關注房地產價格。』
以穩定幣值,防止通貨膨脹為責任的央行,對房地產業有可能帶來的潛在的金融風險時刻充滿著警覺。畢竟,支橕房地產成長的是國有銀行的信貸,而房地產上市公司的股權融資,債券融資以及房地產資金信托,在房地產業運作中所佔的比例微乎其微。
根據建設部公布的統計數據顯示,目前中國空置、積壓一年以上的商品住宅面積達到1.2億平方米,資料顯示,去年商品房空置率上昇較快,不少城市房價持續攀昇。央行發布的貨幣政策執行報告中指出,全國商品房空置面積已經超過了國際警戒線,應引起高度重視。
過度控制土地供給,也助長房地產泡沫。日本和我國香港在這方面深受其害,由於日本和香港地區都是人口密集,土地嚴重缺乏,再加上日本農業集團勢力龐大,香港房地產商在香港政界有很大影響力,使得日本和香港地區政府都嚴格控制城市土地供給,長期以來造成土地價格過高,房價不斷攀高,產生房地產泡沫。最終泡沫破裂,房價跌為原來的一半,大量投資者和居民損失慘重。
中國社會科學院金融發展研究室主任易憲容認為:『國內房地產業挾持著中國大陸經濟,挾持著各地方經濟。』『如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大,泡沫的破滅不可避免,而最後承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行』。可能高達2萬億元的房地產貸款餘額,將對銀行構成了巨大的潛在金融風險,這些風險很有可能危及整個國民經濟的健康發展。
房地產崩盤的說法,未免有些危言聳聽。但是,目前無法判斷,央行的這個報告是否意味著,國家會進一步采取措施調控房地產業。近期,有記者致電中國人民銀行貨幣政策司司長易綱,希望其能就房產市場目前是否存在泡沫,如何加強監管防范金融風險等話題發表看法。
『你們關注的這個話題非常及時,非常重要,央行也已經注意到了這點,正密切關注當前房地產價格走勢。』易綱回答說,『至於房地產市場是否存在泡沫,央行下一步將采取什麼措施加以調控,不便具體評價和透露,但嚴控房地產金融風險是一項長抓不懈的工作。』
在接受記者采訪時,央行貨幣委員會委員李揚稱:『我沒有從報告中關於房地產的部分看出什麼特殊信號,央行的報告與中央的政策是保持一致的。』
地產商與公眾的預期
貨幣政策的每個細微變化正受到人們越來越多的關注,對其未來走勢也會有各種預期。央行二季度貨幣政策執行報告專門開闢專欄,對理性預期與宏觀經濟政策問題加以論述,這似乎在提醒人們,貨幣政策的調整將順應公眾的理性預期,而公眾對貨幣政策的預期也會影響政策制定者的態度
有專家和房地產商提出,宏觀調控有一個滯後效應,房地產被調控的滯後性有可能在後幾年逐步顯現。地產界對政策和央行報告帶來的預期變化看法不一。
央行二季度的報告出臺後,9日正在海南博鰲閉幕的『21世紀房地產論壇』上的王石、潘世屹說:『中央政府實行宏觀調控不僅是為了給房地產業「降溫」,更是為了讓這個產業保持長遠的發展勢頭。』
萬科企業股份有限公司董事長王石認為,由於中國還存在很大的住房需求,從去年下半年開始的宏觀調控不會給中國房地產業的『長遠發展』帶來損害,但全國房地產價格『虛高』的情況也會得到有效控制。
首創置地集團董事長劉曉光則稱,在新一輪宏觀調控政策下,房地產企業將面臨重新洗牌,一些中小企業將遭淘汰。股權資金雄厚、融資渠道廣泛、房產質量和服務優良、經營管理成熟的房地產企業,將並購那些自有資金不足、信貸以外缺乏融資渠道的企業。由此可見,目前,中國房地產業已進入『並購時代』。
北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析員則認為:『2004年4月以後,越來越多的中國房地產行業的從業者,對宏觀調控逐步見效的政策所帶來的壓力感到震驚。除了少數曾經經歷過1993年和1994年第一輪房地產熱潮調整房地產企業和房地產從業人員還能保持良好的市場心態和操作節奏外,絕大多數1999年以後從事房地產行業的從業者則始終處於十分焦慮和煩躁之中,他們對於政策出臺以後進一步的效果和影響顯得非常茫然,對於市場未來走勢普遍沒有信心。』
面對不斷高漲的房價,勒緊褲腰帶拼命工作的供房一族充滿了抱怨。在對包括北京、上海等八個城市的一份社會調查中,有77.39%的人認為在過去的一年中,房價上漲過快或較快,有超過半數的人認為政府在抑制房價上漲方面的措施不力。
全國政協委員、全國總工會書記處書記紀明波認為,買房者是典型的弱勢群體,不僅沒有絲毫的討價還價的餘地,而且只能被動地保持沈默。與業主維權的種種艱辛相比,買房者在房價上的弱勢地位體現更為明顯、更為無奈。『實際上,有的房產是已有價無市、有價淡市了。但我們不能忘記中國收入較低的群體還不少,房價問題目前已成為社會問題。』
在世界范圍內,這幾年經濟不景氣,房地產業同樣佔盡便宜。2000年開始全球股市泡沫破滅,債券市場也跟著陰多晴少,可是,房地產市場非但沒有降溫,反而更火。人們為了讓財產保值,紛紛把錢拿去買房子。在美國,一些家庭在證券市場吃了大虧,他們如今既把房子當住所,也把房子看成是一項養老金投資。耶魯大學經濟學家羅伯特·席勒曾經說過:『把房地產視為避險天堂,這個觀念已經深深植入各國的文化。』
而摩根士丹利的分析師認為,在私有化住房時間不長的中國,房地產市場降溫對民眾的廣泛影響尚難預料。
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