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幾乎所有外地在津投資的開發商都有一個同感,都覺得天津的房地產市場深不可測,茫然感很強烈。由於他們對天津房地產市場特性、區域文化、消費者價值取向以及市場運作技巧等方面缺乏深入、客觀的了解與掌握,往往使部分外地開發商在進駐天津後步履維艱,並經常性地在前期手續政府審批、項目定位、客戶定位、規劃設計定位等方面出現開發商主觀意願與目標客戶潛在需求嚴重錯位的現象,致使部分外地開發商在津投資後得不償失,或是功虧一簣。
這些『水土不服』的現象不僅增加了外地開發商的投資風險,同時也在一定程度上影響了天津房地產業健康發展的步伐。如何最大程度地規避外地開發商在津投資風險?深入地認識天津、認識天津地產市場、認識天津購房者、認識天津的風土、人情和城市文化是外地開發商盡快擺脫天津『地產迷宮』現象,並順利實現『摘果子』的關鍵。
本次房地產高峰研討會由政府和主流媒體聯手主辦,資深廣告公司承辦,旨在為開發商之間,特別是外地開發商搭建一座取經、解惑及與本土開發商縱向交流的平臺,並最終實現各開發商之間的合作、共贏及天津房地產市場的整體健康發展。
房管局:天津市地產供求平穩
市房管局市場處—林琳
近幾年很多外地的開發商來到天津,我們政府機關有很多的欠缺,工作做得還不夠,而我們目前旨在為開發商提供一個信息的平臺,今年1—7月房屋成交量很大,為1100萬平方米左右,天津市場處於供求平穩階段,我們主要通過信息的公開化給大家提供一個信息平臺,對稱市場,做一些關於市場的預警、預報工作,不會使大家在局部信息下投資,只有掌握信息纔能正確地投資,只有這樣纔能發展。目前我們在全國14個試點城市進行信息的發布,在天津房地產綜合信息網發布的關於銷售許可證方面的信息,作到了全國的前列。
我們工作的主要目的是嚴格地產行政管理,治理無證售房,建立公平、公正的市場環境,纔能保證房地產市場持續發展。我們要堅持兩條腿的方針,對我們的服務提出更高的要求,為企業及群眾服務,信息和政策性的服務。
市房地產協會—梁正文
3年內天津的房地產市場不會落,不會昇,處於完全持平。理論講應該會跌,是由開發商性格決定的,開發商面對當前天津房地產市場地價過高的情況,不會再購新地,那麼他們就會看住自己現有的房子,開發商對土地的反響不強烈。
媒體:天津不會出現泡沫
天津日報報業集團—鄧效鋒
探討天津房地產市場形式,全國宏觀調控帶來的影響,開發商感觸很深,十六屆四中全會後形式會有調整,很多重點建設放緩。
現在是考驗開發商的時候,外地開發商進京的問題有些老生長談。天津沒有更多特殊的,外地的問題天津也會有,很多問題有普遍性,前幾年市場的確不規范,但外地也有很多開發商帶來投機心理,是站不住腳的,而現在進來的都是一些有實力的大公司。目前,天津的基礎還不會出現像很多城市那樣的泡沫經濟情況。
當前,天津開始清理一些項目,但卻很少,所以天津市場還是比較健康的,開發商要面對和解決問題,而不是停滯不前,拆遷情況反映,天津供給需求下降,土地征用、資金出現問題。面對嚴峻的形式,本地開發商、外地開發商、政府、媒介都要有思想准備。
專家:收入水平決定置業
經濟學博士—劉玉錄
為什麼天津市場深不可測?天津的置業觀念為買方觀念,天津與北京、上海是不一樣的,天津的收入水平較低,收入水平決定了主流置業的觀念,外地開發商來天津對當地了解不夠透徹,舉步維艱,即便是全國地產業的操盤高手也不敢輕易涉足天津,是由其區域性決定的。天津的房地產事業最初是靠行政推動的,逐漸轉化為市場調控,這在別的城市很少見,別的城市的人認為天津人有些『流氣』,這是由天津的文化決定的。一些開發商在選址上存在問題,如在西北板塊,做高檔項目的條件還不成熟,失敗的概率高,如果在東南、東北成功率就會高很多。定位(位置)偏差,要了解周邊的建設情況,如有些項目建寫字樓,卻建在農貿市場的後邊。時間偏差,項目選擇最佳的上市時間,抓住銷售的時間,在了解市場的基礎上運作項目。
標榜廣告—張磊
關於天津的地域文化,應該再加上一條『愚公文化』,一個多世紀以來,天津一直是北京的遺老遺少、沒落貴族、失意軍閥等養老的棲身之處,固執、中庸、明哲保身;對新事物的反應呈現出慢熱特點,所以對天津市場一些煽情的營銷方式要慎重考慮。來天津投資要努力做到兩點:一是要利用『地頭蛇』,二是要盡快成為『地頭蛇』,另外還有一項關鍵內容是把外地先進的開發觀念和優秀的產品個性帶來並發揚之,提煉融合成獨特的項目產品核心價值引領市場。
本地開發商:天津地產有獨到之處
德茂豐置業—陳春霆
外地來天津的開發商很多,大多實力雄厚,開發商意識水平高(項目的包裝、園林、配套);人員與項目的貼切度低,前期與市場的契合度較差,公關水平差,市場方面差,帶有原有城市的影子來天津。因此要看工作的程度、定位,這就需要找對天津消費心理的感覺。
本市的房地產有一定的優勢,如價格、地段、房型,天津的消費者比較會算計,想方設法找關系,在外地很少見,天津就比較多。
天祥房地產—唐慶順
外地開發商來天津要有魄力、實力、眼力,要看城市有無發展空間,市場不規范,有上昇空間,市場在不斷規范。只靠研究,一般說來是不能解決問題的,房價決定最終的銷售量,天津的房地產市場很怪,要具體問題具體分析,纔能把握市場,是否可以反其道而行之,把外地的文化、風格,引入天津,完全地照搬照抄,市場是決定銷售的基礎,是外地開發商在天津取得成功的關鍵。
中原物業—鍾維燕
市場研究是很重要的,外地開發商來天津要注意天津目前的市場,當前房地產供應結構、開發企業的營銷策略以及消費者的購買預期都在根據環境變化作出相應的調整。預計今年天津商品房銷售量會有所回昇,但不會再重現井噴現象,開發商在降低市場預期的同時,購房者的購買行為也會更加理性。
天津人的收入水平有落差,天津的外地人口比例很小,置業情況不一樣,以本地為原則,為滾動式地產形式,潛在要求沒有釋放。
外地開發商:天津地產看未來
泰達萬通—武曉焯
對外地開發商來講怎麼看天津很重要,我們研究的相對來講是宏觀的,從地產來講是在操作未來,而不是現在,我們的項目將是幾年的項目,所以我們看天津是3年後而不是現在,長遠講市場有很大的要求,所以技術問題必須要解決,外
地開發商重視本土化,但要有一招鮮,否則將不會有優勢,真正成功的都要帶有自己特點的東西,外地開發商來還是要送玫瑰,但要知道送給誰。人們過得太平穩了,對未來缺乏衝動,市場過於平穩就會有危機,以後是否還平穩是不受個人意志轉移的,人們對天津市場的判斷太依賴於過去的經驗,對需求缺乏判斷力。各方因素構成房地產市場,都是不容忽視的,在天津的開發商要有決心做些東西。
北京陽光100—謝夢龍
2002年來天津之前對天津進行了調研。從這兩年來看我們當初的選擇沒有錯誤,這與我們的戰略吻合,項目風格一致,定位、選址准確,有成長性,目前中國的財富集中於年輕人手裡,連鎖化是優勢,統一化是使其立穩腳跟的基礎,在天津做精裝修不易,這是現實情況決定的,但我們堅持自己的風格,交房很順利,後期服務很到位,真正地融入了地方文化,從天津人心理出發。今天我們想聽取各方建議,6月9日的銷售許可證問題對天津市場有很大影響,我們曾召開會議探討有沒有其他途徑給予消費者承諾,讓工作持續下去。關注天津市場需求,把握好『量』的問題,向市場化發展。同時把二手房市場推向市場,二手房有需求,但價格過高,希望政府對開發商給予政策支持。
上海麥迪遜投資發展公司—王忠岡
我們公司來自上海,對天津的房地產市場很有信心,目前的天津很像十年前的上海,基礎設施的大量投資必定帶動整體經濟的全面提昇,這一良性的經濟循環必定帶來更大的市場機遇。提到天津地塊的投資價值,我認為地塊本沒有好壞之分,關鍵是人,開發商要了解它的價值,要有對社會的服務意識,即明白適合做哪些產品,適銷對路纔是正統。外地開發商不要太過自大,不要覺得什麼都能自己辦,要依靠本地資源進行整合管理,專業的事情要交給專業的公司去辦。房地產開發不是一個專業,而是各個專業的綜合體。
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