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又一起巨資投向商業地產的事件發生在8月初。8月3日,以26.9億元的財富位列《新財富》2003年中國『500富人榜』第38位的四川綿陽興力達集團董事長張鈞,宣布要將其資產中的23億擲向上海灘,修建目前滬上最大,集商貿、辦公、休閑、展示、餐飲為一體的大型復合商貿建築。
這樣的消息在今年以來層出不窮。曾幾何時,房地產行業悄然傾向商業,因其利潤豐厚,因其現代化的形象等等。但是,正當這股商業地產熱浪席卷大江南北之時,今年2月以來,國務院總理溫家寶連續三次就商業地產問題作出批示,要求防止盲目投資與重復建設。看來,商業地產投資也到了該降溫的時候。
全國造Mall熱
隨著城市化步伐的加快,一些頭腦敏銳、有創新意識的地產商較早轉行,涉足商業地產領域。一時間,商業地產投資滾滾而來,大型商業設施八面開花。據中國商業網點建設管理聯合會最近發布的調查結果顯示,目前全國在建立項的購物中心多達200家左右,總面積約3000萬平方米。在北京,四個20萬—60萬平米的Mall(大型購物中心)將在城市的東西南北拔地而起,分別是大地集團的『大地Mall』、春天商業公司的『春天Mall』、『金源Mall』和王府井<行情資訊論壇點評>集團的Mall。然而,就記者了解,如北京西單商業圈雖然面積不大,卻聚集了中友百貨、明珠小百貨、Lcx商場、西單商場<行情資訊論壇點評>等5、6家功能齊全的大型商場,商品種類相似,購物環境類似,商場定位也沒有大的區別。在競爭如此激烈的商圈內,還不斷有新的投資者擠入。去年底,在距中友百貨僅一街之隔,6萬多平方米營業面積的君太百貨宣布開業。時隔半年,據記者的幾次親身經歷,君太百貨始終處在不冷不熱的狀態,並沒有取得預期的目標。
上海作為國際性大都市,更是受到來自各地的大小商業地產商的青睞和追捧。據原上海市商委所做的上海大型商業設施的調查顯示,2003年5月,已經開業的購物中心13個,建築面積97萬平方米;在建的購物中心15個,建築面積超過160萬平方米;規劃將建的19個,建築面積超過240萬平方米。2004年,上海市通過審批的商業項目就有71個,包括22個建築面積超過10萬平方米的『大塊頭』。
在華南地區,斥資30億元的國內首個超大型主題式購物公園——『華南Mall』早已在東莞萬江破土動工;廣州規劃面積達29萬平方米的正佳廣場在重組後復工;華僑城銅鑼灣廣場已經開張營業;中信新城市廣場、深圳中心區購物中心等項目也在陸續上馬。 除了北京、上海和一些沿海城市,就連我國西部的一些城市也興起了造商業城<行情資訊論壇點評>熱。今年春天,一場聲勢浩大的『造Mall運動』在西安開始,號稱西部第一購物中心的『紫薇Mall』正在熱火朝天地建設。另外,『高新Mall』、『東方Mall』、高新區西安國際購物中心、城市購物廣場等諸多項目也在西安醞釀。然而,這些都只不過是全國大型購物中心建設的一些縮影。根據行業內部的保守統計,截至2003年末,全國在建和擬建大型購物中心建築面積合計為2000萬平米,合計投資超過2000億元。如果按銀行貸款佔總投資的60%計算,需佔用信貸資金1200億元。
商業地產市場的困境
中國商業地產市場的現實情況是:總體不足,局部過熱。這是『2004中國商業地產高峰論壇』上眾專家的觀點。
中國城市商業網點建設管理聯合會會長、中國商業地產聯盟主席、北京首商城市規劃設計研究院高級顧問荀培路認為,目前商業地產發展中所存在的主要問題是:地產開發商缺乏一定的商業認知,對商業特性的把握存在偏差,對商業規律不甚熟悉;許多地產商沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別,套用較熟悉的住宅開發模式,先設計、後出售;而商業地產的復合性,要求地產商、投資者、經營者、物業管理商四者結合起來,現實中四方交接很不規范;這些因素帶來了巨大的投資前期風險。
第二,地產商經營思路的偏差。大多數地產商都喜歡當『甩手掌櫃』,抱著『賣完就走』的經營思路,希望開發——出售——再開發的循環周期越短越好,這就不可能完成對商業地產完善的規劃。對開發商來說,5到8年已經是他們最長的等待期了。而且地產商還不注重商業物業的後續管理,結果出現銷售火爆的商業城,地產商賺錢走人了,商業城日漸蕭條。這種把購物中心當作商業地產的做法是非常危險的。因為購物中心一旦被拆零成商鋪賣掉,就很難實行統一的經營管理,也就很難獲得成功;另外,由於開發商往往不可能全部賣出去,因此一方面銀行的債務無法還清,同時又把失敗轉嫁給了接盤的小業主,引發許多社會問題。
第三,地產開發過分依賴銀行貸款。由於大型商業設施投資動輒幾億、有的甚至高達幾十億,在國外多是靠基金支橕運作。而在國內,無論是國有還是民營,其大型商業設施項目多數是建立在銀行貸款基礎上的。開發商自有資本比例普遍偏低,項目中銀行貸款的比例高達八、九成的不在少數。投入正常的投資回報期約8年左右,一旦出現銷售收入不高或利潤率下降的情況,長期達不到贏虧平衡點,將引發債務風險,形成銀行不良貸款。從去年年底開始,一些地方的金融部門開始控制這方面的風險,有的銀行已將開發商的自由資本金比例提高到30%以上。
第四,開發中存在形象工程問題。現在全國很多地方都在建大型的購物中心和步行街。由於購物中心、步行街等大型商業設施具有較強的市政效果,一些地方政府不顧當地經濟發展狀況,一味地積極推動。而且由於這樣的工程過於重視城市景觀要求,忽視了商業使用功能,容易使項目陷入招商難的尷尬境地。
值得注意的是,當Mall的開發商還在為土地和貸款鏖戰時,國家行業清理的腳步已經逼近。年初溫總理的三次批示,已將大型購物中心和鋼鐵、水泥等一起列入國家宏觀調控的重點清理對象之中。
另外,國務院已明確表示,在今年年內將以國務院條例的形式推出城市商業網點規劃條例,商務部完成了條例初稿的起草,已經遞交國務院法制辦。
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