|
||||
商業地產近幾年的良好前景是無可置疑,房地產商在進入商業地產項目時獲取土地、項目審批、建設成本控制等方面也具有優勢。但商業物業因其獨有的特性與住宅、辦公物業有所不同,商業物業需與其特定的經營模式相匹配,並不僅僅是單純的門面形式和面積大小的問題。發展商大多不了解新型商業的經營模式以及多種商業形態間的差別,對消費需求和商業經濟也缺乏專業研究,不易選擇和把握入駐商家。因此,開發企業涉足商業地產風險與機遇同在。目前國內一些城市特別是大型發達城市,由於策劃炒作等非理性因素,導致商業地產的租售價格虛高,一些經營者在商業微利時代的大背景下,不堪高價格的重負,很難步入持久的良性經營,經營者的失敗最終將會把爆漲的商業地產市場拉下馬來。
-出售商鋪近似飲鴆止渴
近幾年,商業地產開發的興起主要是開發商受高額利潤驅使,例如,天津某地區的高檔住宅售價一般是6000元左右,而底商至少是2萬元以上,比普通住宅的價格要高出二、三倍,但商業地產建安成本僅比住宅高10%。
據業內人士透露,目前天津許多開發商對商業地產的開發並不具專業水平,大多數是照搬住宅的開發模式,而且為緩解資金緊張,多以出售商鋪為營銷手段,殊不知正是導致商業地產開發風險的首要原因。在港澳和國外,商業地產要想做成品牌店是不會采用商業街的出售方式,因為出售使商業地產的價值所有權及經營權無法統一。小業主沒有商鋪的所有權,卻擁有經營權,所以為保證其投資收益獲得最大化,往往不會考慮各承租者經營的項目是否過度重復,或者衝突。其結果必然導致商業逐漸陷入惡性競爭。就這一問題記者走訪了市商委的有關部門,他們認為,雖然部分房地產開發商已經意識到商業街出售的危害性,但受資金短缺的限制也是不得已而為之。
-經營理念差異過大
商業地產應屬於邊緣產業,兩個行業的差異性很大,經營決策理念也相去甚遠。在實際中兩方人員之間在決策理念和經營運作過程中,時常產生劇烈的碰撞,達不到1+1=1的統一,不和的最終結果必定是商業地產項目的失敗。
目前,國外很多商業地產項目一般是由專門的商業經營管理公司參與商業地產的前期策劃及負責後期經營管理,但天津目前這樣的公司還是很少。雖然開發商及一些代理公司也分擔了商業經營管理公司的部分作用,但由於受專業限制,導致商業地產的經營管理不到位。而國內商業地產開發商及代理公司雖然在商用物業開發前期會對項目進行規劃,但項目出租或出售後經營就交由物業公司管理。雖然有些物業公司也負責出租業務,但其專業性不強,使項目的商業經營完全依靠業主或承租方自行調節。21世紀不動產天津商業地產中心總經理王新認為,天津現在大部分商業地產開發公司沒有意識到項目前期專業公司定位的重要性。因為專業的地產經濟公司是在市場的最基層,對市場的把握,對業態的理解甚至是項目的定位都是非常准確的。
-競爭加劇導致價值下降
高額利潤驅使著眾多的地產商跟風似的進入商業地產的開發領域,由於種種信息的不對稱,在同一區域可能會出現多家商業地產項目撞車的現象,導致商業地產從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重後果。據專家分析,本市眾多的開發企業同時大規模選擇入駐濱江道商圈前景不是很看好。因為商業市場的好壞最終還是要看供求關系,如果一旦供求關系失衡就必定導致產品滯銷,所以對市場的把握還是要理性、謹慎。因此,進行競爭者的調查和適時掌握政府商業規劃十分重要。
總之,投資開發商業地產領域前景廣闊,充分認識到其存在的風險性,將會使正在趨熱的天津商業地產市場一路走好。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||