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天津樓市自2003年以來,可以一言以蔽之———『火』。2003年天津商品房銷售突破了千萬平方米大關,達到1022萬平方米,同比增長58.6%;2004年一季度,各類房屋銷售539.7萬平方米,同比增長146%。其中,商品房銷售360.4萬平方米,同比增長120.5%,存量房成交167.2萬平方米,同比增長270.9%。這些數字都顯示了上半年天津樓市『火』市連綿。然而5月份以來,隨著國家對房地產業的宏觀調控,以及拆遷帶來的剛性需求減少的緩衝,天津樓市的『高燒』也在逐漸降溫,出現了交易量減少的勢頭。有數據顯示,目前本市在售商品房較一季度有所回落,但成交量比較平穩。不難看出,在體驗了一段銷售持續走高的時間以後,消費者的購買激情開始走向平穩,開始彰顯出理性消費的特征。
與此同時,市場上也有一些關於房子要降價的傳言,部分消費者開始持幣觀望,希望等到更便宜的價格。從7月開始,本市多個中高檔新商品房項目陸續開始銷售,產品供給增加,在這個時候買房子是否合適,買什麼樣的房子可以保值進而昇值?且聽專家和專業人士給您支招。
『盤整歸位』期等待好項目
董肇君(天津城市建設學院教授):
從今年5月開始,國家對房地產出臺了多項宏觀調控措施,銀行緊縮貸款對開發商顯然是不利的,但是房子並沒有降價,因為市場上還是存在需求。目前看來,宏觀調控的手段還未最後見效,價格的幅度性下調應該是在2005年下半年到2006年。進入7月,隨著天津市的促開工項目和經濟適用房批量面市,必定開啟新一輪的消費引擎,二次置業需求購房者和廣大投資人士開始再一次關注樓市,尋覓性價比合適的住宅產品,以期在房價最低點買入;在戶型選擇上,則更加注重空間布局合理性和使用面積的大小適中,100平方米—120平方米的兩居室、三居室深受市場青睞。現在市場上戶型好價格又合理的房子太少,如果我自己買房,我會選擇本地知名開發商的產品,外地開發商有實力開發過好項目的也會考慮,畢竟有品牌保證,在質量上確保不出現大問題。
『環境和人群』是我買房的必要考慮,安靜的環境適合居住,而小區內的人文素質對於業主來說非常重要,市中心的房子不可能有大盤的景觀環境,普遍體量較小,價格又很高。梅江這個區域有良好的自然環境,非常適合居住,整個區域已經比較成熟;從天津的整體規劃看市中心南移是大勢所趨,梅江至市中心的距離越來越近,從這個角度說其昇值是毋庸置疑的。
楊東(江勝置業執行總裁):
目前的市場可以說是一個『盤整歸位』期。經歷了上半年商品房在建項目的價格上漲以後,開發商和消費者都已經十分理性。開發商『惜售』,購房者(包括投資人)『惜買』,事實上目前的價格都沒有達到買賣雙方的心理預期。個別開發商封盤定高價,超過商品價值;消費者則認為前幾個月價格上漲過快房價虛高。實際上賣的好、賣的快的項目都是定價合理的,根據市場需求判斷,從期房到現房單價肯定上漲,切合實際冷靜操作一定能快速清盤,畢竟好房子供不應求。
如果我自己買房,我會選擇梅江南。原因很簡單,地塊整體素質好,產品品質較高。整個區域的項目品質好,這個區域的房子一定會保值並且昇值。5、6兩個月消費者的持幣觀望積累了購買衝動,在下半年新項目投向市場時肯定會產生購買心理,因為改善型需求的房子明年肯定會漲價,市場上好產品奇缺。現在人們買房更看中『時間距離』,快速交通的建設可以大大縮短空間距離,梅江南地區與其他距外環線較近的區域相比,梅江南到市中心的車程時間最短,路面狀況最好,相對而言這個區域已經比較成熟。
漲價之前買房肯定值
崔晶雪(21世紀不動產天津總經理):
我想買房跟年齡、需求和經濟收入有很直接的關系。我個人算改善型需求的消費者,購買時會選擇與現有住宅有本質區別的房子,昇級換代不是簡單的增加面積,主要是生活質量的改善和生活方式的改變。
別墅項目實際上是實現了『有天有地的生活』,不同的功能分區和與大自然的親近使生活變得更加美好。城市南部、梅江和水上板塊都是不錯的選擇,是真正的『生活區』。市中心更適合商務辦公、寫字樓,密度太高而不適合居住。在產品上我想質量不是大問題,最關鍵的是要選擇有信譽的開發商。我比較喜歡精裝修的房子,可以省去很多時間和精力,但是市面上提供的成品房還有待於提高其裝修質量。當然,自己找的裝修隊伍也會有這樣那樣的問題,所以我們對於成品房還應該多些寬容,雖然對於開發商提供的裝修,消費者會不自覺地提高驗收標准,但集團采購和品牌商的信譽還是可以信任的。畢竟,成品房是未來的發展趨勢,它代表著更高級的住宅文明。
趙勇(戴德梁行天津總經理):
現在市場勁頭好像稍顯不足,買房人和投資人都在持幣觀望,實際上樓市『高燒』後理性入市,正是改善型置業者的好機會。人們的購買欲望很強,市場上一下多了那麼多可以選擇的產品,提供的可選擇空間大了。房地產的價格不一定會降,現有的局部調整使房價的上昇速度減慢,但好地點、好品牌的房子供應量極其有限,因此為了等降價失去購買機會顯然是不值得的。
居住區域在我心裡不是按窮人和富人劃分的,是住宅產業昇級的直接後果,我認為房型好、功能配套齊全的產品就能保值、昇值,而地點相對而言可以說是消費者的個性選擇。買房還是應該『量體裁衣』吧,根據每個人可以支付的購房款決定買哪裡的房子,小區整體規劃、周邊的交通、購物都需要考慮,而子女教育和離工作單位遠近無疑也是很值得考量的條件。有的區域現在看似價格不算高,如河東、紅橋,但是隨著快速路和地鐵的發展,這些區域的房子今後會有比較大的昇值潛力。
曹樂然(天津中原物業策劃經理):
我會選擇在現在買房,因為我認為房價不會降,只會慢慢漲上去。天津的人口增長不僅是自然增長,隨著經濟和物流產業的發展,會引進大量外來人口,對於住宅的需求有增無減。對於25—30歲的人來說,很多是一次置業的,自住的比較多,當然,現代的年輕人對理財的意識和靈活性比以前好得多。
我買房子會考慮三點:第一,城市郊區大盤。比如太陽城、翡翠城、海天馨苑,這些項目產品比較成熟,社區具有規模,但相比市中心的房子價格低一些。雖然市中心是我的生活圈,但是如果和市中心項目相比總房款相差8萬元,就可以買汽車作為交通工具,只要郊區有快速路,並且社區物業做得好就行。第二,時間距離可衡量的區域。這樣的區域雖然離市中心遠,但是交通發達,按照采用最便捷交通工具到市中心時間衡量耗時較少。第三,政府傾向性。像現在比較成熟的居住區:華苑、瑞景和梅江,都是政府的安居項目,會得到諸如人防費用、路網建設、大配套完備等諸多來自管理部門的支持,住在這樣的區域一定是放心的。
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