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房貸證券化試點已進入方案設計階段,如何不與現行法律相衝突、如何解決提前還貸問題以及如何讓銀行願意拿出優質資產進行證券化,這些瓶頸問題能否順利突破,將成為房貸證券化能否早日實施的關鍵。這是在日前舉辦的『2004中國房地產金融資產證券化論壇』上,國內首個證券化試點單位,上海浦發銀行有關負責人透露的。
與會專家認為,目前房地產開發過多地依賴銀行,一旦發生問題,可能引發金融風險。目前我國個人住房按揭貸款餘額總量已經超過一萬億元,如果保持每年超過50%的增長速度,到2012年將會達到40萬億元。而現在銀行的所有本外幣存款也不過21萬億元。因此,住房按揭貸款資產證券化是必由之路。
現階段,在國內推行房貸證券化尚有『瓶頸』需突破。首先是中國現行法律與國際上證券化模式的有衝突的地方。據透露,浦發銀行在進行資產證券化方案設計時,需要特別關注的問題包括:在現有法律框架下設計交易結構,並力求法律突破最小化;交易結構設計盡量簡單、明了;證券化產品既要結合中國的實際情況,又要向國際標准化產品靠攏等。
提前還貸問題值得關注。根據北京市住房公積金管理中心分析近幾年北京公積金貸款情況,平均貸款期限為16年,而平均回款速度為7年,整整提前了9年。浦發銀行的資料顯示國內主要銀行的住房按揭貸款都存在著較嚴重的提前還款問題,提前還款率還在逐年攀昇,這不利於資產池現金流的准確測算。
優質資產與證券化成為一對矛盾。因為住房按揭貸款是銀行優質信貸資產,大多數銀行不願將其拿出來進行證券化。對於不良資產的證券化,銀行則表現積極,但不良資產推行到市場上往往又無人接手。
證券化產品定價較難,可供參考的金融產品年收益率一直居高不下,加上還存在昇息壓力,以及財務顧問、評級機構等中介機構的費用,是否能夠通過合理的安排達到收支平衡也是一個挑戰。
中國房貸證券化還有一段漫長路,各界呼吁積極尋求突破點。美國第二大資產公司房利美以及國內相關人士達成共識,認為可從三方面進行探索:商業銀行住房抵押貸款向證券化轉化;房地產開發經營企業實現資產證券化,證券化實現後必須有二級市場交易;具備條件的房地產開發企業在資本市場上市。
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