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浦發銀行攜手澳洲最大投行,7月底全國率先試行住房貸款證券化。
去年一度沸沸揚揚的房貸證券化話題不甘沈寂,再度引發地產界和金融界的『衝擊波』:3月29日,現任麥格理管理諮詢公司董事會主席保羅·基廷在『聚焦上海——中外銀行的雙贏契機』研討會上『爆料』,浦東發展銀行已於近日獲准試行住房貸款證券化,即將成為中國第一個住房貸款證券化(MBS)試點銀行。隨後記者即致電浦發銀行證券事務代表楊國平,證實了這一消息。
曙光初現
中國首張個人按揭房貸證券化的牌照取得者居然不是一直為此積極奔走的建行?雖然對多年來一直和自己合作的親密伙伴『有心栽花花不發』深感遺憾,但保羅·基廷仍然覺得欣慰,畢竟這位『麥田裡的守望者』盼到了中國住房貸款證券化市場門縫中透出的一絲曙光。不僅是麥格理對中國住房貸款證券化的一片癡心有了結果,而且也意味著商機的顯現——憑借自身在澳大利亞近30年住房貸款證券化運作的優勢,在將來中國政策許可范圍內,麥格理銀行在中國住房貸款證券化市場的『領頭羊』地位指日可待。
『6年前麥格理與國內商業銀行首次接觸時,銀行對此並不熱心,』麥格理管理諮詢(上海)公司總經理章利華告訴記者,『這是由於當時個人住房按揭貸款的金額尚小,銀行資金充裕,感覺不到壓力。但近兩年的形勢已經發生了很大變化:據有關方面統計,截至去年9月底,中國商業銀行個人住房貸款累計餘額已達1.2萬億元。如果說每年的增長量在50%以上,到2007年,餘額很快就會達到5萬億元。這樣的資產規模足以實施房貸證券化。』
模式之爭
對投資者而言,住房貸款是中國目前商業銀行最優質的資產之一,投資者承擔的風險極小;利率高於國債,因此它完全可以成為中國投資者新的投資手段。為了擺脫『短存長貸』引起的流動性障礙,許多銀行紛紛瞄准房貸證券化這塊未來的『蛋糕』,建行、工行都曾3次向央行提交申請試點方案。
但在保羅·基廷眼裡,中國房貸證券化之路稱得上是『好事多磨』:一方面是商業銀行『路漫漫其修遠兮,吾將上下而求索』;另一方面則是監管部門如履薄冰,『模式之爭』曾是房貸證券化實施方案的一個焦點。一種是表外融資,即房貸證券化應該采取在銀行外部設立特殊機構(SPV),用以收購銀行資產,這樣纔能實現真實出售;另一種是表內融資,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,證券化資產的所有權仍然屬於銀行,保留在銀行的資產負債表中。
建行向央行呈報的試點方案,核心是在建行內部搞一個『殼』(即SPV),將建行優質的可證券化的住房貸款資產撥進這個特殊的SPV中。資產證券化過程就是將可證券化資產轉移到特殊目的載體(即SPV)中。但央行表示,拿出來出售纔是真正意義上的住房貸款證券,即欲通過『表外融資』方式出售住房貸款資產;而建行提出『表內融資』方案,其核心是把銀行證券化資產拿來抵押,並保留在銀行資產負債表內,其所有權仍屬於銀行,這只能叫做住房抵押債券。因此,盡管建行一再盡力,卻終未能如願以償。
保羅·基廷在接受采訪時向記者解釋道,建行方案沒有通過審批,並不是因為傳聞中的麥格理與建行合作制定的方案存在缺陷,而是建行正在上市的過程中,一舉一動都受到監管部門的高度關注,因此建行的方案反而受到了很大的影響。由此看來,對國有銀行靈活性的限制纔是國有商業銀行未能如願的最大障礙。
事實上,房貸證券化在中國的推開,遠不是模式非此即彼的問題,恰恰相反,它面臨的是國情相適問題。『畢竟對於銀行來說,把這個資產放在自己的資產評估表上是不明智的,最好還是將其賣掉。這樣的金融機制可以將資產流動起來,如果流動起來的話,對資金的需求就不會太大。』不過,保羅·基廷還是提出了這樣的建議。
迂回戰術
麥格理管理諮詢公司在國內的業務目前包括兩部分:一是按揭引薦業務,二是有關房貸證券化的業務。由於中國目前的政策限制,外資銀行暫時還不能直接進入按揭市場,麥格理成功地采取迂回戰術,以『按揭引薦』業務成為第一家涉足中國按揭服務的外資銀行,並且通過這種操作,對中國的按揭市場有了充分的了解,這將對浦發房貸證券化獲得審批後的業務開展有很大的幫助。
『我們不但實現了一般意義上的房貸證券化操作,還實現了浮動利率房貸證券化的操作。』保羅·基廷不無得意地向記者介紹說,『即使非常發達的美國等許多歐美國家,都沒有實現如此復雜的操作。』目前我國住房按揭貸款還沒有實現浮動利率的操作方式,麥格理感覺自豪的『浮動利率貸款』解決方案,已經前瞻性地考慮到了未來房貸的發展趨向,減少了銀行的後顧之懮。
浦發銀行有關人士透露,麥格理與浦發銀行的首個住房按揭合作產品即將面市。據介紹,這是一種按揭與授信組合式的產品,銀行根據貸款人的信用狀況,確定其按揭額度,貸款人可靈活確定每月還款而無須審批,估計今年7月可在上海推出。麥格理與浦發的聯名信用卡也將不日出現,在浦發銀行的信用卡中心將出現麥格理的風險控制人員,這張主要面向房產商、房產中介、貸款買房人的信用卡將會給目標人群以特別的優惠。
覬覦先兆
『在等待政府對按揭資產證券化出臺的過程中,麥格理對國內的房地產金融已經有多端的滲透。』章利華介紹說,作為澳洲最大的投資銀行,麥格理正嘗試通過曲線或者與境內機構的合作建立地產基金,通過地產基金為房地產開發項目融資。『這個基金可能會在香港設立,或者與境內金融機構合作。』
麥格理在按揭領域的金融服務亦將進一步擴張。據悉,麥格理董事會將確定在北京或除上海外的長三角其他城市提供按揭服務,提前接觸客戶並建立機構間的聯系。由於投資銀行融資來自多方,融資成本不同,麥格理希望能夠允許在未來有不同的貸款利率,這樣,外資銀行可以在中國獲得更大的發揮並得到迅速的拓展。
『房貸證券化的出臺對整個房地產市場的影響不會很大,房貸證券化市場遠比股市復雜,普通市民一般不宜介入,今後投資房貸證券化市場的將主要是保險公司等機構投資者。』對投資銀行而言,章利華總經理認為,MBS將在SPV的資產池組建中創造新機遇;投行既可以幫助原始權益人決策拿出什麼樣的資產進行證券化,也可以幫助SPV設計如何打包資產池中的不同資產。更重要的是,可以通過精確預測資產現金流狀況為MBS開展提供必備的前提條件。當然,投行還可爭取SPV證券承銷,賺取中介費用。
業內人士預計,此番房貸證券化的破冰而出,其實是銀行各種資產證券化的先兆。外資銀行對中國房地產金融市場的覬覦之心由來已久,也令人看到,中國將成為全球最令人矚目的房地產證券交易中心。
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