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被證券化的資產必須具備良好的未來預期收益,要有未來的現金流量作為保證。
住房抵押貸款可以成為資產證券化的切入點。
土地使用制度和住房制度的改革為住房抵押貸款證券化提供了前提條件。
-我國資產證券化的資產選擇
資產證券化是有非常嚴格的前提條件的,這個前提條件就是被證券化的資產必須具備良好的未來預期收益,要有未來的現金流量作為保證。因此,並不是任何一種資產都可以實行證券化。目前認為我國可以證券化的資產主要集中於以下幾種:銀行不良資產、基礎設施建設和住房抵押貸款。
在這些資產中,銀行不良資產不具備產生穩定的、可預見的持續現金收入的條件;基礎設施建設由於在未來收益、投資決策的正確性、建設項目的質量等方面存在難以量化的風險,都不能成為資產證券化的首選目標。
相對來說,住房抵押貸款可以成為資產證券化的切入點。因為與這種貸款有關的損失和拖欠風險相對較小而且容易估計,因此容易得到較高的投資級別評定;住房抵押貸款的提前支付行為具有很高的可預測性,容易達到資本市場所滿意的本金償還的可預測性;有關住房抵押貸款的會計和法律環境比其他資產的證券化環境更令人滿意;住房抵押貸款有著巨大的市場潛力,有條件形成住房抵押貸款的資產群;住房抵押貸款的發放相對來講比較規范,其間所受的行政乾預較少,因而貸款的價值容易確定。這些因素使得以住房抵押貸款為基礎的證券在市場上非常容易被投資者接受。從實踐看,住房抵押貸款是商業銀行所有貸款業務中收益最高、資產質量最好的貸款業務。隨著放貸額度和存量資產的急劇增大,住房貸款證券化將是必須的手段。
-我國發展住房抵押貸款證券化的必要性
從我國銀行信貸資產結構特點和發展趨勢分析,在我國商業銀行的資產結構中,信貸資產一直都佔非常大的比重。發達國家商業銀行存貸比一般不超過50%,而我國目前仍在70%以上,這種較高的信貸資產佔比導致我國銀行資產的流動性較低。因此,通過資產證券化將這一巨大資產盤活,對於改善商業銀行的經營具有重大意義。
從發展債券市場的角度分析,成熟的債券市場是一個國家金融市場的基礎,可以為金融體系提供必需的流動性、低風險的投資工具,並為中央銀行貨幣政策的順暢傳導提供重要載體。我國債券市場仍十分落後,債券市場規模狹小,尚未形成統一的市場,尚未形成具有定價基准作用的債券收益率曲線。債券品種少、工具單一,存在結構性缺陷,創新不夠。因此,從發展金融市場、開拓融資渠道及提高經濟效率的角度看,需要盡快大力發展債券市場。為此,應在適當擴大債券發行規模的同時,切實創新債券品種,而資產證券化可以為此起到應有的作用,商業銀行巨額的信貸資產中有大量可供證券化,由此將產生規模增長迅速的各類資產支持型債券。這無疑將有利於擴展債券市場的基礎,為債券市場的發展創造必要條件。
從我國住房金融體制改革、刺激住房消費和拉動經濟增長的角度分析,住房消費正在成為我國消費結構昇級和促進經濟增長的重要手段。但是,目前我國的住房金融體制還很不健全,一級市場規模有限、二級市場發展遲緩。同時,由於銀行資金來源具有短期性,住房抵押貸款卻是長期的,這種期限和結構上的不匹配也使銀行面臨著越來越嚴重的流動性風險,如果沒有相應配套的機制,將難以配合住房消費信貸市場發展的需要。將銀行的住房抵押貸款證券化可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金,解決流動性問題,又可以使銀行有更多的資金周轉用於發放住房抵押貸款,從而滿足我國居民不斷增長的住房消費需求,擴大住房市場的規模。銀行將住房抵押貸款證券化可以用較低的成本來調整自己的資產負債結構,消除短存長貸現象,從而降低經營風險,提高贏利能力,更好地參與住房金融市場和進行業務創新。進行住房抵押貸款證券化,還可以開拓住房金融二級市場,解決一級市場自己無法解決的有關流動性、資金供給等一系列問題,進而形成一個較為完備的住房金融體系。
-我國發展住房抵押貸款證券化的可行性
土地使用制度和住房制度的改革為住房抵押貸款證券化提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產產權、土地使用權,這就為土地和房屋的抵押開闢了道路,也為房地產權益的分割提供了條件。
我國發展住房抵押貸款證券化有著巨大的市場需求。住房消費和流通迫切需要通過金融市場融通大量的資金。但是我國傳統住房金融制度無法滿足新的需要,這就為住房金融制度創新提供了新的機遇,為發展住房債券提供了巨大的市場需求。
我國的住房抵押貸款一級市場已初具規模,為住房抵押貸款證券化的發展提供了必要的條件。不同期限和利率的抵押貸款具有的風險不同,以它們為基礎的證券也具有不同的風險和收益水平。只有具備了為數眾多的單個住房抵押貸款,纔有可能把那些貸款期限、利率相同的貸款匯集重組成抵押貸款組群,並據以發行相應風險程度和收益水平的抵押證券。
社會上存在大量的抵押貸款證券的潛在投資者。住房抵押貸款證券化作為一種融資工具,它的存在和順利運作需要大量社會資金的支持,只有社會上的最終投資者不斷地購買抵押貸款證券,纔能使開展證券化的金融機構及時地收回原先佔用在住房抵押貸款上的長期資金,並用以滾動發放新的抵押貸款,整個證券化業務纔能不斷循環下去。從我國目前的現狀來看,已經具備了大量的抵押貸款證券的潛在投資者,可以基本保證證券化業務的開展。
我國的證券市場經過十幾年的發展,已經初步具備了開展住房抵押貸款證券化的條件,發展住房抵押貸款證券的市場基礎設施及配套服務正在逐步完善。因此,當前在我國發展住房抵押貸款證券化的條件已基本成熟。
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