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地產界無比熱鬧的2003年剛剛過去,那是被業內定義為『商業地產年』的一年,緊跟而來的2004年更是風起雲□,令人矚目的首次全國性的商業房產招商展會將於9月在杭州舉行,屆時又將掀起一股商業房產熱潮。但是,值得注意的是,隨著商業房產行業洗牌的加劇,人們不能忽略的是該行業正面臨的市場風險。
專家提醒,商業房產這種房地產高端產品□不是誰都能玩轉的小Case。商鋪開發商必須全程參與建鋪、養鋪和旺鋪過程,巨大的投入是開發商獲利的資本,同時也是沈重的負擔,所以商鋪開發需要雄厚的資金作為成功的保障,當然更重要的是對商業房產開發以及營銷核心價值因素的把握。
知己知彼纔能百戰百勝。商業房產的市場是紅火的,風險也是顯而易見的,只有正確認識商業房產開發與營銷的核心價值,揚長避短,纔能把商業房產的『特立獨行』進行到底!
招商先行纔是必由之路
隨著中國經濟改革開放的不斷深化,中國的商業地產開發迎來了一次黃金高潮,同時也加劇了各個商業地產項目的競爭態勢。為了在競爭中立於不敗之地,商家想盡方法,尤其在營銷觀念上發生的變化很大。
商鋪開發,除了擁有資金、人纔、良好的地段等,還需要有吸引商業企業進駐的市場手段---招商。招商是商鋪開發最重要的環節,商鋪的核心價值在於其經營價值,沒有經營者,商鋪的價值也就不復存在了,『招商先行』是市場規律主導的良性開發模式。
在國內,以『規劃在前,招商在後』的模式建造了大量的商鋪,投資者盲目投資一擁而上,不考慮市場容量,精明的經營者一旦發現城市不需要這樣的商業網點,他們就不會進駐,從而造成投資者大量的資本被套死無法實現周轉,形成惡性循環,這不但是個經濟問題,發展下去還是個嚴重的社會問題。
而這些問題解決的關鍵就在於『招商先行』,開發商必須要迎合經營者的需求,整合不同經營者需求來規劃項目。可以這麼說,一個真正的商鋪開發商就是一個商業房產的經營者,比如銅鑼灣百貨,它名義上是一個百貨公司,但本質是商業房產的經營者,輸出經營管理以提高產租能力,它達到了市場經濟條件下商業房產的現實要求。
無數事實已經證明,『招商先行』勢在必行,這是市場發展的趨勢,只有順應市場的規律需求,搶□市場先機,纔能成功運營商業房產。
商業房產界將面臨大洗牌
優勝劣汰一直是自然界的不變法則,在外界看來欣欣向榮的商業房產界也一直存在著良莠不齊的現狀。專家預測,2005年後,很多商鋪開發商由於自身存在的缺陷而面臨攸關生死的考驗,隨之而來的也許將是商業地產界的大洗牌,如果不及時做好應對准備,不合格的開發商很有可能將遭到淘汰出局的黯然命運。
目前,商鋪開發過程中存在著最嚴重的問題就是『貨不對版』,開發商不知道經營者的需求,脫離市場需求盲目開發,造成資源的浪費。
首先,多數開發商沒有弄清楚商鋪為誰開發的問題,他們普遍還停留在住宅模式,認為商鋪是為投資人開發的,開發出來是為了『賣』。
浙江省臺州市的商鋪就是一個典型的『貨不對版』的例子,去過臺州的人肯定會產生這樣的疑問:這樣一個經濟發達的城市為什麼沒有一個像樣的大型零售企業進駐呢?這就是因為臺州商鋪開發的定位錯誤,商鋪為投資者而開發,為了符合各投資者的利益,開發商把商鋪間隔成面積很小的物業,而且都賣出去了,可是事實上,很多這樣的商鋪因為不符合經營者的需求,無法經營。一方面,大型零售企業想進駐而無法進駐,另一方面,大量的物業鸛置無法投入經營。大量的商鋪投資是銀行貸款,投資人收不到租金得不到回報,銀行收不回貸款,造成大量的不良資產,給社會的經濟發展帶來了不良影響。
其次,開發商沒有『養鋪』的觀念,商鋪開發完成之後就當作是燙手山芋,恨不能馬上拋給投資者,賣出之後立刻將資金滾動加入到下一輪的開發,這就暴露了開發商對商業房產的開發模式認識不夠,或是資金短缺無法完成養鋪的缺陷,開發商也就無法實現利益最大化,試想一個經營興旺的商鋪的價值是空鋪的多少倍!其矛盾就在於一塊土地或者是一個『空殼』商鋪,投資者看不到它的價值,就不會投資,如此一來,開發商就要承擔最大的風險,一旦投資失敗,巨大的經濟壓力對於開發商將是毀滅性的打擊。
市場對商鋪開發商的要求越來越高,要求他們不但要具備雄厚的資金,而且需要豐富的專業知識,熟知商鋪的操作規則,具備強大的招商能力和專業的評估眼光。適者生存,只有合格的開發商纔能在市場規律的指揮棒下屹立不倒,面對即將到來的市場洗牌和重組,開發商們准備好了嗎?
展會、網站
欲救『死鋪』起死回生
由於市場機制的作用,在商業房產欣欣向榮發展的背後出現了不少的問題,市場和理論的偏差造成了大量的物業鸛置,據資料顯示,目前國內副省級以上城市有60%新開發的商場無法正常開業,很多商鋪地段良好,但是由於租金過高或者結構不合理等原因使得原本有?力變成旺鋪的物業變成了『死鋪』。
解決問題的關鍵環節在招商,首先要進行資產的細分和重新評估、定位和分割,再尋找商業企業進行合理化配對,激活這些網點的生命力。這是一個大的招商過程,需要一個強勢的部門作統一的協調和組織,提供一個強有力的信息整合和匯聚交流的平臺。所以很多人將目光投向了網絡的信息平臺。以搜鋪網為代表的一批發□商鋪資訊動態的網絡就是在這樣的市場背景下興起的。
另外,展會也是一個信息集中發□的方式,比網絡信息更為直接。在目前中國商業房產的發展遭遇開發『瓶頸』的大背景下,為了使目前國內大量鸛置的物業找到相應的經營企業,中國城市商業網點建設管理聯合會將於9月在杭州舉辦首次全國性的商業房產招商展會,據悉,此次展會將邀請100餘家不同業態的知名零售企業參展,展示內容包括:商業地產的品牌展示、促銷招商、商業企業的形象展示、連鎖加盟企業的招商、香港商業展示等,期間還將舉辦『中國零售企業選址論壇』與『網聯會2004年會』,會上,業界人士將共同研討商業拓展工作中遭遇的實際問題□交流選址經驗,同時開發企業可以與這些零售業拓展部門進行廣泛深入的洽談,堪稱是一次集中招商的良機。屆時,西子湖畔,高朋滿座,來自五湖四海的成功商業企業與商業地產商共聚一堂,交流互動,把中國商業地產的發展推向更廣闊的前方。
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