|
||||
6月14日,國務院辦公廳就控制城鎮房屋拆遷規模、嚴格拆遷管理下發通知,通知中要求,各地嚴格依照城市總體規劃和建設規劃,制止和糾正城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行為。並且明確要求,拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區,除保證部分重點項目和民心項目外,一律停止拆遷。
這個通知甫出,馬上就有一些開發商和一些專家學者放出風來,稱『停止拆遷』,無疑就是停止『存量土地』的投放入市,沒有土地的入市,也就沒有了房地產項目的開發,房屋供應減少,因此房價是必漲無疑。那麼,『停止拆遷』真的會導致房價攀昇嗎?或者說,『停止拆遷』到底會不會促使房價攀昇?
我們知道,在市場經濟條件下,商品的價格是由供求關系決定的。房屋這個商品雖然很特殊,但畢竟具有屬於商品的屬性,因此,我們也不難從供求規律入手來分析房價的漲跌。
只是由於房屋這個商品的特殊性,影響房屋這個商品的供求因素是那樣的眾多和復雜,因此,對房價漲跌的分析相對於其他一般商品來說,會更加復雜一些、會更加困難一些。所以,我們要想科學分析『停止拆遷』對房價的直接影響,惟有在這樣的假設前提下,纔有可能進行,那就是假設對房屋供需的其他影響因素都不發生變化,在供需上惟有『停止拆遷』這唯一因素的影響。
『停止拆遷』,無疑就是停止『存量土地』的投放入市,沒有土地的入市,也就沒有了房地產項目的開發,房屋供應減少,這勢必導致房價具有上昇的勢頭。這自然不錯。但是,我們千萬要注意的是,具有『上昇的勢頭』並不等於『上漲的成功』。
因為辯證地講,當一個因素對商品的供給曲線發生影響,使其移動的時候,其對商品的需求曲線也會相應發生影響,也使其產生相應的移動。因此,我們在分析『停止拆遷』會對房屋供應產生影響的同時,我們千萬別忘了分析『停止拆遷』對房屋需求會不會產生影響,如果會產生影響,那麼會產生多大的影響?
拆遷的對象自然是房屋,而房屋的使用者是人,不論其原先房屋的用途是居住也好,開鋪也好,還是作為寫字樓也好,總之是人在使用這些房屋。如果這些房屋被拆遷了,那麼,使用這些房屋的人就得搬遷,就得另外尋找房屋來解決居住問題,營業問題,辦公問題等等。因此,一旦拆遷,必然會對房屋產生現時的需求。拆遷的規模越大,產生的需求自然也越大。
而大家知道,房地產的開發是需要一個周期的,一般來講,一個項目從取得淨地(已完成拆遷即可動工的場地)開始,從開工到竣工至少得二年。而一個項目從開始著手拆遷到正式完成拆遷,也決非是三五個月能夠完成的易事。因此,在拆遷出來的土地上,完成房地產開發,到最終可以實現房屋的供應,一定遠遠滯後於拆遷這塊土地時產生的對房屋的現時需求。
所以,從時間的角度來說,『拆遷』在房屋的供需上所造成的後果,一定是『供不應求』的。因此,房價自然上昇。也許有人會說,當一個城市剛開始實施拆遷的時候,自然會由於這種『時間差』的緣故,而出現這種狀況;但是,如果拆遷規模不是越來越大,那麼,隨著拆遷政策的持續實施,先前拆遷土地上新建的房屋就可以完全用來滿足現在拆遷所導致的對房屋的需求;因此,這種由於時間差所導致的『供不應求』終將徹底消失。
這種說法,在拆遷規模不是越來越大的前提下,當然是有一定道理的,但是,問題在於『先前拆遷土地上新建的房屋』真的能夠完全滿足『現在拆遷所導致的房屋需求』嗎?或者更進一步說,即便不存在『時間差』,如變魔術一般——房屋拆遷、房屋開發均不需要一點兒時間。那麼,在這種情況下,新建的房屋是否真的能滿足被拆遷人對房屋的需求呢?
大家知道,各城市政府實施拆遷的目的是為了城市舊區改造和生態環境的改善。因此,在通常情況下,拆遷規劃後的新區,其生態環境必定是好於原來的,也就是說,一般來講,其綠地率、房屋間距等等一定高於原先;因此,拆遷後,同一塊土地上的建築密度往往大大小於先前,而其容積率也許會比原先大一點,但由於建築密度已經大大減小,一般來講也不可能比原先大多少。在拆遷後的容積率一般來講不可能比拆遷前大很多的情況下,也就是說在拆遷後可供房屋的面積一般來講不可能比拆遷前的面積大很多的情況下,我們可以肯定地說,新建房屋的面積一般來講,是很難從量上來滿足被拆遷人的有效需求的。
同地方政府有改善生態環境、提昇城市品位的欲望和衝動一樣,被拆遷居民如果生活水平和收入水平不是處於下降的態勢,那麼,他們自然也有那種改善生活的欲望,也有那種更新換代住房的欲望和衝動。而由於我國大多數城市的人均居住面積通常很低,而且拆遷街區其人均居住面積往往又低於該城市的人均水平,因此,被拆遷人在住房面積『量』的需求上,其對面積的要求往往是成倍增加的。而拆遷,正好給他們住房的這種『更新換代』,提供了或自願或被迫的『契機』,所以,一般來講,他們即使是掏盡家中多年積蓄的『老底』,外加高額舉債也要努力實現這種願望。
因此,拆遷前後房屋面積的增加,往往是遠遠小於被拆遷人因『拆遷』而激發出來的對房屋新增面積的購買欲望和購買能力,雖然這種購買能力也許是提前透支的,但這並不影響從量的角度來說,『拆遷』在房屋的供需上所造成的結果,一定是『供不應求』的。
而且,城市政府在『經營城市』理念的指導下,免不了有那種『以地生財』的衝動,而土地用途的不同其價格是明顯不同的,由於在一塊土地上按同用途進行舊城改造所能獲得的出讓金差額,往往不及用途變更來得多。因此,舊城改造拆遷前後,土地用途往往是不同的,如拆遷前是住宅用地,拆遷後變換為商業用地的情況常常屢見不鮮;這樣一來,就更加擠佔了居住用房的面積,使得居民住房在量上更加『供不應求』。所以,房價必然上漲。
另外,舊城拆遷改造後,生態改善,環境趨好,區位變優,即使不考慮『供求關系』,單純從土地級差的角度來講,級差地租也肯定是上昇的,相應地,土地價格、房屋價格自然也就上昇了。
總之,不論是從時間角度來看,還是從量的『供求關系』角度來分析,甚或是從級差地租的角度來講,一般地講,『房屋拆遷』對房價的影響是抬昇的;那麼,反過來,『停止拆遷』也就停止了這種抬昇。因此,在其他影響因素假設不變的前提下,『停止拆遷』是有利於房價保持穩定的。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||