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『以前是老百姓盼著政府動拆遷,而如今不少地方卻是政府求著老百姓動拆遷,為什麼短短幾年裡角色大轉換?為什麼野蠻拆遷、違規拆遷的事情層出不窮?政績指揮棒是背後的根源!』
上海市房產經濟學會副會長印?華教授說,國務院辦公廳新近發布的《關於控制城鎮房屋拆遷規模,嚴格拆遷管理的通知》?即國務院2004年第46號文件 ,開宗明義就要求各級政府端正城鎮房屋拆遷指導思想,用科學的發展觀和正確的政績觀指導城鎮建設和房屋拆遷工作,可說是抓住了問題的關鍵。
在不少業內人士的印象中,對於房地產業的具體管理意見不是出自主管職能部門,而是直接以國務院辦公廳的名義發布,近年來十分罕見。
暴利源自何處?
拆遷公司的利潤十分驚人,許多業內人士直言不諱地稱之為『暴利』。而這個行當提供的是勞務,幾乎不需要資本金,可以說是『無本萬利』。那麼,拆遷業的高額利潤究竟來自哪裡?
印?華說,正是拆遷費用『打包』模式為拆遷公司提供了巨大的灰色利潤空間。在國務院46號文件中,這種模式被稱為『大包乾』:承包拆遷任務的開發企業獲得一筆『打包資金』,其中包括被拆遷戶的安置費用和本企業的勞務費用。由於兩者此消彼漲,在監督機制缺位的情況下,許多企業選擇的是盡可能壓低被拆遷戶的安置標准,克扣安置費用,與房屋價格評估機構串通一氣壓低評估價格,來換取本企業的高額利潤。一些包乾企業無所不用其極,甚至僱傭黑惡勢力采用極端暴力手段,惡性事件頻頻發生。誠如中國政法大學法學博士何兵所言,開發商和野蠻拆遷者的蠻勁從哪裡來?相對於他們所獲得的暴利而言,他們支付給被拆遷戶的價錢不過等同於買雞窩的錢;相對他們所獲得的暴利而言,他們支付給黑惡勢力捆人的錢,不過等同於捆包裹的錢。
印?華指出,在這種『打包』模式出現之前,拆遷單位如果在合同規定的時間內完成拆遷任務,可以按動拆遷費用總額的7%左右得到『動拆遷管理費』,也就是拆遷企業的勞務費用。由於勞務費用與安置費用是兩條線,沒有此消彼漲的關系,一般而言,拆遷單位也就沒有必要野蠻拆遷、違規拆遷,很少會采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段,強迫被拆遷居民搬遷。
為什麼原本的『兩條線』會演變成幾乎蔓延全國的『大包乾』?一些資深專家指出,關鍵的因素是動拆遷過程中的急功近利和盲目攀比。在上個世紀90年代中後期,國內不少城市出現大拆大建,許多官員將迅速改變城市面貌作為政績的最佳體現。『兩條線』的動拆遷模式較為平穩,在這種浮躁氣氛下,動拆遷速度常常難以達到『日新月異』的要求,於是有些地方開始采取有更多利益驅動的『打包模式』。這種模式明顯提高了動遷速度,雖然常常以損害群眾利益作為代價,在『政績指揮棒』下卻是『瑕不掩瑜』,很快得到推廣。
建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠指出,當前拆遷的一大特點是規模大。去年預計總量將突破1.5億平方米,相當於商品房供應量的三分之一,拆遷數量在一些經濟發達地區的上昇趨勢尤為明顯。另一特點是速度快。過去需要幾年拆完的項目,現在往往幾個月完成,有些政府項目時間更短。
在『政績指揮棒』的驅使下,數量如此巨大的動遷工程,速度要求又如此嚴苛,沒有破格的利益驅動如何能夠順利實施?動遷行業利潤由此逐漸豐厚,而進入者越來越多。在許多城市,政府城建辦、住宅辦等職能機構下都有各自的動遷公司,這些企業與政府部門之間的關系很多時候是『說不清道不明』的,一旦與動遷戶產生矛盾,公平與公正難以得到保證。而據沈建忠介紹,一些地方政府及拆遷主管部門或政府設立的拆遷指揮部充當拆遷人,既當裁判員又當運動員,利用手中權力強行與被拆遷人簽訂不平等協議的現象也屢見不鮮。
此外,一些沒有政府背景的動遷公司為了得到項目,也不惜采取種種手段『公關』(攻關),而相關費用勢必是『羊毛出在羊身上』,最後還是要用動遷戶的安置資金來支付。
針對這些癥結,國務院46號令中明確要求,凡政府有關部門所屬的拆遷公司,必須與部門全部脫鉤。政府部門要從過去直接組織房屋拆遷中解脫出來,實行『拆管分離』。通知同時要求嚴格市場准入,所有拆遷項目工程,要通過招投標或委托的方式交由具有相應資質的施工單位拆除。
此外,國務院的通知還指出,所有拆遷的補償資金必須按時到位,設立專門賬戶,專款專用,並足額補償給被拆遷人,不得以項目未來收益、機構資金承諾或其他不落實的資金作為拆遷資金來源。
諸多措施能否真正破招尚需拭目以待。而一些業內人士指出,如果不能停下視大拆大建為大發展的『政績指揮棒』,上述許多措施只能治標難以治本。因此,他們尤為關注的是通知中的另一條要求:在拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區,除一些重點建設項目和特殊項目外一律停止拆遷,集中力量解決拆遷遺留問題。一些業內人士認為,如果這一要求得到落實,會對確立科學發展觀和正確政績觀、解決動拆遷深層矛盾產生較積極的作用。
政策需要統籌兼顧
『以前是老百姓盼著政府動拆遷,而如今不少地方卻是政府求著老百姓動拆遷。』
某市一間38平方米的使用權商業用房,在動遷時使用權人開出的價碼是:人民幣1200萬。印?華說,當事人敢於如此漫天要價,正是他看准了政府和開發商難以承受工期拖延的巨大代價。
國務院46號文指出,對被拆遷人的一些不合理要求,不要作不符合規定的許願和亂開『口子』,防止造成『以鬧取勝』的不良影響。對少數要價過高,無理取鬧的,要堅持原則,不能遷就。印?華認為,雖然『敲竹杠』的當事人是極少數,通知中的這些要求依然十分重要,如果為了一時的『穩定』而遷就少數人,不但是對多數人的不公平,還很可能群起效仿,惡性循環,造成更大的不穩定。
印?華說,國務院46號令的積極作用毋庸置疑。與此同時,我們也需要關注這一通知可能產生的其他影響。比如說,由於開發商動拆遷成本的提高,他們對舊區改造的熱情會減退,尤其是一些密度較高的居民區,很可能被視為難啃的『骨頭』而長期得不到改造機會。他說,德國等一些國家對於納入歷史風貌保護范圍的舊宅,政府會提供修繕資金,我們的政府是否有這樣的財力?對於那些並不需要保護的危房簡屋,如果群眾有迫切的改造要求,開發商又無意問津,政府應該如何調控也是一個難題。
『動遷日趨規范當然是民心所向,但人們對於房價上漲也應該有心理准備,尤其是中心城區,很可能會出現房價抬昇與房源減少。』印?華說,許多人一方面要求提高動遷安置標准,一方面提出希望房價穩定在一定的區間,願望都是良好的,但兩個目標一般難以兼得。政策總會產生多重效應,制定與實施需要瞻前顧後,統籌兼顧。
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