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成本上漲因何帶來房價上漲
稍有經濟常識的人都知道,市場價格不是由成本的增加而決定,而是市場本身的需求決定了價格走向。成本上漲不是價格上漲的直接理由。市場經濟的規律是供求關系平衡,一旦供大於求,市場價格下落;求大於供,市場價格上漲。房地產同樣適用這樣的規律。
但是,為什麼開發商們眾口一詞地把主要漲價原因歸給了土地成本呢?首先來說,土地價格是開發商最大的開發支出,佔到了樓盤開發成本的30%左右。國土資源部土地利用管理司2004年3月的一份監測報告顯示,天津市地價佔房價的比重在30%左右,其中住宅用地的價格佔房價的比重為25%;2003年住宅用地價格增長率較大的城市為天津、貴陽、南昌、重慶,增長率分別達到17.48%、16.32%、12.75%、12.45%。因此,地價是影響房價的一個重要因素。本市有關部門今年年初的一份報告指出,2004年隨著招標、拍賣和掛牌方式供地成為房地產開發用地供應的惟一形式,開發企業取得土地的成本上昇,帶動總成本上昇4-5%。可以預計的是,土地成本在房價中構成比例還將逐漸上昇。
其次,當市場需求還有未被充分滿足的空間的時候,企業為保證合理的利潤率,成本的上昇必然引發產品價格提高。同時,還應該認識到中國的房地產市場不是一個封閉的供應系統,而是一個不斷有增量房注入的開放系統,不僅有二手房,還有新建房,同時二手房的總量是不斷擴大的,新建房的總量也是在不斷增加的;而我們常常談論的房價上漲主要指的是這部分新增房屋的價格,並不是國外那種總量基本不變的二手房漲跌價格。只有在研究總量固定的房地產價格時,我們纔可以簡單套用『供求關系決定價格』的公式。因此,正如北京潘石屹所說的,雖然經濟規律是存在的,但是不能死套經濟規律,用算術方法去理解市場經濟往往是錯誤的。
市有關主管部門提供的數字顯示,2004年房地產市場需求穩中有增,預計2004年商品房銷售能夠繼續保持1000萬平方米以上,二手房交易規模700萬平方米以上。同時提出2004年房地產開發指標為:商品房施工面積2000萬平方米,同比增加50-100萬平方米。商品房竣工面積900萬平方米左右,其中住宅竣工面積800萬平方米。可以看到,一方面,有大量新建商品房不斷補充市場;另一方面,今年全市商品房計劃銷售面積1000萬平方米,竣工面積900萬平方米,供求之比為1.1:1,供求總量基本平衡,供應略小於需求,這說明市場還存在強大購房買力。
對於有著嚴密市場調研系統的開發企業來說,他們早就精明地把握著『消費需求決定房價上漲』的價格杠杆,他們很清楚,如果市場上供應量大了,沒有人要,上漲多少也賣不出去,也賣不了好的價錢。之所以今天敢於殺進開發成本和風險較大的高檔房市場,一定是有著精確核算和精明判斷的前提。
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