摸脈天津房價大勢

　　今年上半年，房價漲漲停停，對很多人來說，買房這件人生大事讓人拿不起又放不下。其關鍵的原因在於，經歷了年初幾個月的漲價生死時速之後，面對退潮後的平靜與疲軟，不少人心存僥幸———但願下半年房價再降降。然而，綜合各方面的消息和權威人士的分析，在天津樓市，新建商品房降價的可能性幾乎沒有，而基於全國城市化進程、土地供應減少、家庭換房頻率加快、各地樓市全面繁榮等基本因素之上，穩步上昇的房價成為天津樓市不可逆轉的大勢。

　　1、樓市現狀

　　貌似平靜，卻熱流奔湧

　　記者通過多方了解，發現目前的基本局面呈現為：地段佳、品質好的新樓盤均已被買家積極鎖定。幾個預備下半年開盤的樓盤，雖然受『叫停內部認購』政策影響不能提前預售，但是早有心明眼亮的市民暗下與售方達成口頭承諾，及時敲定心儀戶型。特別是南市某項目在日前舉行的選房次序號拍賣會上，最高的號牌價位已競價到2萬元。這說明貨真價實的好房子依然供不應求，格外搶手。

　　一些度過開盤期和強銷期的樓盤，認購形勢比較平淡，與今年春節後的形勢不可同日而語。但是，業內人士普遍評價目前的淡市僅是相對而言，若以去年、前年為參考時段，各樓盤的銷售業績絕對令人滿意。從價格上看，依舊保持堅挺。

　　對於價格波動較大的二手房來說，確實有部分前些時報價存在泡沫的房子出現下滑，但是熱門地段的好房型依然搶手，成交活躍。

　　再從下半年的供應來看，由於這些樓盤基本上為新土地政策實施後產生的，因此成本被大幅抬高，開發商不得不定位在5000元以上的單價，同時努力提高產品附加值，以保證產品被市場認可和接受。這些5000元以上的高檔房無疑將構成今後一段時間樓市的主流，新建商品房消費者將沒有其他的選擇。

　　其實，本報自去年歲末就敏銳地注意到房價即將發生的巨大變化，從春節前、春節後、『五一』前後等幾個重要的時間結點，准確地預測和判斷了樓市的趨勢。凡是重視本報報道的讀者，能夠在春節前搶佔先機的，可謂嘗到了最大的甜頭，不僅享受到漲價風潮前的優惠價格，而且在戶型上還有較大的挑選餘地。春節剛剛過後，在很多人還沒有准備的情況下，房價已經出現全面抬昇苗頭，本報再次提醒了讀者不要錯失良機，早買比晚買合適。到了『五一』，樓市受政策因素產生震蕩並復歸平靜，在很多消費者放棄購房計劃的時候，本報則奉勸讀者抓住大勢和主流，看到潛在的投資價值，及時選准投資對象。還有，在市場快速衝高的3、4月份，本報也通過對排隊現象、清盤現象和囤房現象等極具洞察力的捕捉，生動反映了市場的真實面貌。

　　從『五一』至今將近兩個月來，市場在平靜中穩健發展。開發商有怨詞，但更多的是信心；消費者獲得了欣慰，但更多的還有疑慮。樓市大勢的走向，繼續牽動人心。

　　2、從歷史看未來

　　三輪房價上昇，一浪高過一浪

　　權威人士指出，房地產市場的起伏，主要受宏觀調控政策的左右。前不久，華遠集團總裁任志強在人民日報海外版撰文稱，歷史上出現了三次房價快速上漲階段，每一次的動因都和國家政策的變化相關。1991年實行土地有償出讓制度，是中國第一次房價高速上漲的原因，第二輪上昇是1998年23號文件停止住房福利實物分配之後產生的，第三輪也就是目前的這次漲價則歸於土地出讓政策的變化。

　　『2003年7月1日開始實行的土地招拍掛在原本平穩增長的房價下燒了一把急火，無意中起到了催昇房價的助力作用。』任志強的觀點代表了多數開發商的意見，包括潘石屹及本地很多開發商在內都指出了這一點。『天津房地產價格之所以短時間內出現了巨大的提昇，主要是因為從去年下半年開始，土地政策發生了變化，土地控制比較嚴，土地供應量相對減少，因而新開盤也相對減少。當然，還有一個重要因素就是去年天津大規模的市政基礎設施建設。』順馳天津集團總經理劉涵分析說。萬順公司副總凌朝翔指出，房價上漲的主要因素是土地獲取方式的變化，使前期成本陡增幾倍，土地的稀缺性同時得到了充分體現。江勝置業執行總經理楊東認為，土地出讓走『招拍掛』途徑確實規范了市場秩序，保證了土地資源的最大化利用，雖然這種新方式帶來了房價的飆昇。以南開區南開大學附近的一地塊為例，在開發商與土地方商洽的過程中，適逢『招拍掛』政策出臺，最初洽談價為3500萬元的這塊土地，最後拍賣價達到6900萬元。於是，原定位於2500元/平方米的住宅項目，最後變更為3800元的成品房價格。當然，市場反響還是很樂觀的，不久前該項目在沒有正式開盤前所有的房號已被搶購一空。

　　本報在去年年底開始對房價的集中報道和密切關注，也是基於土地供應方式改變的這一重大前提，根據事物發展的客觀規律做出的合理判斷———『地價抬昇、房價必漲無疑』。隨著土地供給的減少和土地價格的提高，新競拍的高成本土地一定會提供更高價位的產品。因此，放眼今年下半年，市場上亮相的產品80%-90%是新土地制度實施後拿地開發的樓盤，亞資、方正等很多開發公司的人士認為，未來新盤價格勢必抬昇到一個新臺階，5000元以下的樓盤將呈稀缺。

　　3、從全國看天津

　　大規模城市改造，全國房價全線暴漲

　　綜合全國各地的走勢看，房價上漲是一個普遍現象，從去年下半年開始，包括北京、上海、天津、杭州、南京、成都、鄭州、濟南、武漢、南昌，甚至丹陽、無錫、三亞等大中小城市全線看漲，而且是幅度驚人的爆發性釋放。專業人士指出，這種現象說明，漲價不是個別現象，也不是偶然現象，而是很大程度上來自於政府進行城市改造所引發的巨大推動作用。

　　去年年底《南方周末》的一篇報道指出：長江三角洲地區一些城市的房價不斷上漲。上海市的住宅價格已經連續9個季度上漲，漲幅超過18%。在距上海三小時車程的杭州市，房價的連續上昇已被業內人士稱為『杭州現象』。『長三角』的另一個省會城市南京，則被稱為房價『高得離譜』。而區域內的二級城市，房價的漲幅也高得驚人。各地傳來的消息表明，房價的上漲主要是因為土地價格上昇較快，加上城市改造導致的住房需求增加，推動了『長三角』區域內房價的不斷走高。

　　今年房地產市場值得注意的一個事件，就是溫州人炒房被禁。其實溫州炒房的成功正是基於各地房價迅速抬昇的這個巨大投資機會。溫州人炒房始於1998年，就在最近這五年內，由於全國各地房價一路高歌猛進，令溫州人賺了個盆滿缽滿。有人對溫州購房團的進軍線路圖做了一個簡單的勾勒：按時間循序漸進，由東部沿海城市向中西部內陸地區逐步推進，大致可分為四個階段，即一線市場為北京、上海、深圳、杭州等；二線市場為沿海城市，如大連、煙臺、南京、天津、蘇州、福州等；三線市場為東西部結合地帶的省城或西部經濟發達城市，如呼和浩特、武漢、蕪湖、長沙等；四線城市為位置比較特殊的省會周邊城市，如廣西桂林、安徽黃山等一些地級城市。而溫州炒房團的這個路線圖，正是中國房地產市場的巨大潛能在大中小城市逐級釋放的過程，也是我國一二三級城市次第進行『城市化』發育的一個過程。

　　業內人士認為，與全國其他城市相比，天津的房價一直沒有得到充分釋放，而且近年來市政府投入巨資加大城市建設的力度，使本市房價在極短的時間裡爆發出來，其幅度比其他城市更為驚人，進而引起了全國業界和媒體的廣泛關注。一些熱銷樓盤1年間漲幅達千元。例如，河北區北岸華庭去年不到4000元／平方米，今年為4500元／平方米左右，陽光100國際新城去年的開盤均價4000元／平方米，今年4月上漲到4800元／平方米左右。5月開盤的水晶城新組團均價在5000多元/平方米，與去年6月首期開盤價相比上漲千元。

　　4、產品附加值此房產非彼房產

　　影響房價的因素有很多，除了土地供給、消費需求和城市改造因素外，地段的便利性、產品的差異化也會較大程度地產生影響。現在的房屋產品，不管是建築外形和規劃設計都大大進步了，同時在材料的使用上大大提高了科技、環保、節能、綠化等含量，與幾年前的標准不可同論了。人們在醉心於爭論房地產領域泡沫大小的同時，卻忽略了技術進步、文化品味及人性化程度等因素對房地產品質與價值的提昇。

　　有專家指出，一方面，由於新技術、新材料的應用，如節能環保方面的技術與材料，極大地提昇了建築品質，新建築與老建築(那些具有文物價值的建築除外)的價值差異在拉大；另一方面，以人為本、高品位的設計所凝聚的知識與文化含量也是提高房產價值的重要因素。如果房產價格的增長與價值提昇的幅度基本相稱，我們就不能輕言房地產泡沫問題。

　　今年推出各大新項目的永泰、樂康、優聯、融創等企業，無一例外地加大了規劃研發方面的投入，還從保證建築質量方面入手，成立品質控制部、質量控制委員會等單獨的管理部門，加強設計、材料、圖紙、施工等各個方面的監督管理。另外，房屋的外保溫技術的實施、管道分質供水技術、中水回用技術、分戶式空調系統、中央吸塵系統、外牆乾掛技術等等，都開始在一些高檔樓盤中得到應用，如白樓仕嘉、賽頓中心等。當然，這些新技術的應用勢必增加成本投入，也相應地提高了房價。

　　5、房價的特殊性

　　雖然幅度驚人，但泡沫不大

　　何謂『泡沫』？《辭海》雲：『虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹，日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融政權、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象』。據此，所謂房地產泡沫，就是由於不切實際的高投資回報預期及過度投機活動所形成的資產價格劇烈上漲現象，房地產價格大幅度超過了實在價值的一種態勢。用這個定義來考察天津房地產市場，我們就會發現，『泡沫論』明顯缺乏足夠的證據支持。

　　本市及外地的房地產專家、權威人士一致認同的觀點是，天津房地產從來沒有產生過泡沫，即使是年初的那場買房熱，絕大部分是自住型的購房者，其中包括一大批把遠期購房計劃提前實現的市民；而具純粹投資意圖的很少。何況，根據天津房地產學會副秘書長劉玉錄博士等專家的觀點，對於一個健康的房地產市場，適度的泡沫還是必要的。

　　通過前面的陳述，應該看到我國特別是本市新建商品房價格的這次暴漲，主要來自各種開發成本的提昇，而不是『過度投機活動』所形成的。特別值得注意的是，新一代樓盤與老一代在各種品質上的提昇，使得新老房價並不具可比性。房地產這種特殊產品與手機、彩電不同，它沒有明確的規格型號和設計標准，尤其在我國這個快速發展的房地產市場中，房屋產品日新月異，更新換代速度很快。當人們把同期房價做簡單對比後就做出泡沫之說時，是不是太過武斷了？

　　展望下半年大勢，整體上昇是毋庸置疑的趨勢，但是不排除個別樓盤受政策因素影響暫時做出微調，即出於『捨車保帥』、短臂療傷的目的，拿出少量戶型進行優惠促銷。不過，考慮到樓盤的整體銷售指標，最終其價格還是不得不與成本持平，調高到一個合適的價位。而這個『微調』的機會，正是精明買家入市的寶貴時機。另有專業人士指出，目前暫時的淡市未嘗不是好事，對整體市場而言，這個期間儲備和積累的購買力為秋天旺季的到來做好了准備。