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南京房價審核擠掉水分超過20%
南京一樓盤向物價局申報售價時,開發商的報價是每平方米7000多元。經過重重刪減,物價局最終核定的價格不到6000元,被砍掉的『虛頭』每平方米將近1000元!原來,該開發商把集資、贊助費,甚至違規罰款等不相乾的費用都納入到『合理成本』中了……其實,這不過是開發商虛列成本的一個普通現象,而開發商在商品房申報定價上的內幕遠不止這些。
『通過我們核價,開發商申報的價格一般每平方米都要減掉幾百元至1000多元。』南京市物價局有關人士稱,房價審核擠掉的報價水分平均在20%以上。用一句最簡單的話說就是:有些不該進成本的費用也進了成本。
建安成本盡量最大化
建安成本是商品房價格組成的『大頭』之一,基數稍微往上『提一提』,就能把成本成倍地擴大。
最近的一種普遍現象就很能看出問題。前一階段建材價格高幅上漲,不久前又有所回落。結果大多數開發商在申報的售價中,尤為側重建材漲價導致成本增加的情況,對回落階段則統統回避。以鋼材價格為例,漲到最高峰時曾經到過4000多元一噸,隨後回落到4000元以下,這對於用鋼量極大的房屋建築來說,成本差距十分可觀。
物價部門稱,即使建材價格穩定在高位沒有回落,也未必一定會給開發商帶來風險,在開發商與建築商簽訂的施工合同中,有時注明了由建築商承擔建材價格波動的風險,如果是這樣,建材漲價根本就不應該是開發商抬高成本的借口。又如在建安成本中的『電力安裝成本費』這一項中,如果開發商支付了200萬元,小區業主支付了50萬元,那麼開發商申報時肯定會將業主支付的50萬元也納入成本,上報250萬元。
假合同報出虛高成本
房地產業內一位人士透露的內幕更驚心。他說,前面提到的開發商與建築商簽訂的施工合同本身就有可能暗藏貓膩。少數開發商會與建築商簽定兩份金額相差很大的合同,金額少的合同是真合同,留作與建築商結算時用;金額大的是假合同,作為向主管部門申報用。例如,包乾建築實際為400元/平方米,但上報主管部門的卻可能是450元/平方米。如果整個樓盤的建築面積是4萬平方米,那麼僅此一項就可以『擴大』成本200萬元。
營業用房一起『賣錢』
目前的小區基本上都有很齊全的配套設施,商品房在規劃建設時要建設一些營業性用房,包括會所、活動中心、幼兒園、托兒所、商業配套設施等。由於這部分投入是帶有收益性的,因此不能計入成本打進房價。但在真正申報價格時,有些開發商卻並不理會這一套。南京某開發商在申報價格時,不但將營業性用房一齊算入成本,甚至將經營企業自留的辦公用房也打入了成本中。如果物價部門稍稍不留神,這部分成本就理所當然的成了房價的一部分,交給購房人『分攤』去了。
在公共配套項目中,虛誇小區草坪的級別、謊稱引入了進口的果樹等都是變相提高成本的做法。此外,在小區用地規劃紅線外的基礎設施建設費也經常違規地出現在成本費用中。
土地成本彈性最大
土地征用(出讓)費用也是房價的一項重要組成部分,由於土地價格近年來不斷上昇,這項成本自然也就成了『伸縮性』最大的一項。比如某開發商前幾年拿到一塊土地的價格只有10萬元/畝,但是按現在的市場評估價,這地塊達到了70萬元/畝,如果想高,還可以通過評估機構做一下手腳。僅此一項,土地成本便至少可提高60萬元/畝。而且,這種情況將會逐步增多。在南京市物價局最新轉發的省物價局《關於進一步改進商品房價格管理的通知》中已經確定:『以市場評估方式確定房地產開發中的土地價格。今後在普通商品房成本審核中,對取得使用權時間在一年以上的土地,可視情況不再以實際出讓價格作為定價依據,而改為以土地估價機構依據市場行情評估價格作為主要依據。』這項規定對開發商而言帶有一定的風險因素,但在土地價格呼呼上漲的今天,卻無疑是個利好消息。
罰款和贊助也讓業主買單
各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐款,各種賠償金、違約金、滯納金和罰款,在商品房開發過程中往往名目眾多,數額不菲。這類費用一般都是開發商不得不交,但交了又不甘心的,於是,在申報房價時,便少不了要找個『買單』的。雖然這部分費用分攤到每平方米售價中比例不是太大,但其對提昇房價成本的影響卻不可忽略。
人為因素不可忽視
南京市物價部門認為,通過核價,一方面說明當前南京的房地產開發企業普遍存在成本管理混亂的問題。比如,有一家全國知名的開發企業,其在寧開發的樓盤在報價中出現了多項重復費用,通過核價被發現後,該企業領導專程從總部飛抵南京請教物價部門:『我們自己都不清楚公司內部成本監管方面的漏洞,你們是怎麼發現的?』另一方面,確實證明有些開發企業在報價中虛列成本,有意抬高報價。通過對比土地出讓合同、工程招標合同、規劃圖表和施工合同,可以發現在商品房各項成本中,都有做手腳的例子。
如果說,商品房核價的最大作用是砍掉了『虛頭』,適當降低了房價水平,那麼,如何讓房地產開發企業的經營行為更加規范,光靠『核價』無疑是不夠的。
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