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土地控制和信貸控制這一系列宏觀調控的組合拳,除了在統計數據上會降低固定資產的增長速度,反而增加了市場崩盤的風險。
在一些以投資拉動和支橕的房地產市場,土地成本、融資成本、財務成本的增加引起房價不斷上漲,與由消費貸款的嚴格審查和控制引起的需求進一步萎縮之間形成一對大的矛盾。
據統計,我國去年固定資產投資相比2002年增長了42%,引發了學術界關於『中國經濟是否過熱』的大討論,也引起了政府與經濟界極大的緊張與關注,為此政府發出了加強宏觀調控的各種信號和舉措。然而,今年第一季度我國固定資產投資繼續高速增長,於去年同期相比又增長了43%。
面對過熱的經濟,政府一方面采取的是加大對土地供應的控制力度,包括縮減土地供應量,加強土地的集中管理:今年計劃的建設用地規模比去年縮減大約20%,並且於5月8日暫停了農用地轉用審批,暫停新批的縣改市(區)和鄉改鎮的土地利用總體規劃的修改,暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改等等。另一方面加強了信貸管理,這方面的政策頻頻見報。
應該說,政府在這麼短的時間內出臺了那麼多有關房地產方面的政策,是想抑制過熱的固定資產投資,希望房地產市場能持續健康地發展。確實,從目前房地產行業的資金鏈角度分析,從房產企業的開發資金、施工企業的周轉流動資金、消費者購房資金等環節均有銀行資金貫穿其中,銀行成為房地產行業風險的最大承載者。
然而,政策又會起到怎樣的效果?首先,把控制土地供應量作為固定資產投資宏觀調控的手段之一有待商榷。房地產開發是一個長期的過程,從拿到土地到變成現房,一般來說沒有兩年是不行的,因此,現在的土地控制只影響今後而不影響今天的投資。對用地規模控制不是宏觀調控的手段,也難以成為現狀中的手段。這是新華遠集團老板任志強說的。
第二,土地供應量的縮減必然會引起市場對土地取得預期的飢荒,並造成土地價格的上漲。而加強對土地供應的集中管理,從以往的經驗上看,也只能把土地價格推向理智與瘋狂的臨界點上。
第三,限制開發企業的貸款供給,必然會影響開發企業的資金鏈,一方面,必定會造成最終房產上市量的減少和因融資成本提高而帶來的產品成本提高,另一方面,可能會由於資金鏈的斷裂,引發大量的『半拉子工程』。
第四,最致命不過的是對消費貸款的限制。對消費貸款的限制無疑將對市場的需求總量造成最直接的打擊。而且根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》的精神,直接受其影響的,應該是最需要消費貸款的工薪階層。
這一系列宏觀調控的組合拳,除了在統計數據上會降低固定資產的增長速度,反而增加了市場崩盤的風險。
在長三角的上海和杭州等地,投資的增長有著堅實的需求作為其保證。浙江強大的民營經濟是杭州的房價一直以來上漲的最主要因素。而上海更是國際游資登陸中國的首選地,去年進入該市的國際游資達200億美金,據有關人士分析至少有20%的資金流入了房地產市場。應該說,在這些由需求拉動的地區市場,不存在投資過熱的問題。
而在天津、長沙、合肥等地區,由於大規模的城市改造和新區建設,引起土地成本飛速上漲,從而帶動房價不斷飄紅。這些以投資拉動和支橕的房地產市場,本來就存在著需求不足的問題。在政府政策一刀切的情況下,土地成本、融資成本、財務成本的增加引起房價不斷上漲,與由消費貸款的嚴格審查和控制引起的需求進一步萎縮之間形成一對大的矛盾,若這對矛盾進一步發展,極有可能使這些滯後發展起來的房地產市場重歸沈寂,從而引發整個行業的危機。這絕不是危言聳聽。
當然,我並不是說房地產行業本身不存在問題。首先,現行土地出讓金一次性收取方式,就好比『爺賣崽田』和『爺花崽錢』,可能會影響到可持續發展的問題。許多地方一直對經營土地很感興趣。在房地產行業平均利潤率(18%)過高的呼聲中,土地也一直在追求最大溢價。如何使政府、開發商、購房者實現三贏,這纔是最大的課題。
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