|
||||
·系列收緊政策相繼出臺
·樓市市場形勢全線走紅
·房價不跌反而上漲
相比前幾年,2004年上半年對北京樓市而言算得上是變數較多的半年,也是最讓人意外的半年。
從嚴調控地產收緊政策出臺
今年3月31日,國土資源部有關文件規定,從即日起國土資源部、監察部將就『開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況』進行執法監察,並要求各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢;4月30日,北京市人民政府辦公廳轉發了國務院辦公廳關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理文件的通知,清理檢查去年以來的土地審批情況,重點是新上項目的用地情況;清理整頓經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中存在的問題。並明確:治理整頓期間,全國暫停審批農用地轉非農建設用地;5月4日,北京市人民政府辦公廳轉發了國務院辦公廳關於清理固定資產投資項目文件的通知,清理已開工建設的在建項目和已提出申請、政府部門正在受理且尚未開工的擬建項目,重點清理城市快速軌道交通、高爾夫球場、物流園區、大型購物中心等項目以及2004年以來新開工的所有項目。加上此前出臺的其他政策如停止半年審批農用地轉為非農用地,如清理整頓在建項目和暫停部分項目的開工建設等,不難看出,有關部門對樓市的調控重點死死看住了土地這個房地產行業的源頭。
從金融政策看,在對土地供給實行控制之外,2004年上半年,房地產市場的另一條生命線———金融也出現了『收緊』現象:4月,銀行開始提高儲備金率,並實行銀行差額儲備金率,上調固定資產投資的項目資本金率至35%及以上,嚴格控制信貸規模;4月27日起,全國商業銀行暫停發放包括房地產開發貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款。『五一』之後,個人住房按揭貸款雖然已基本恢復,但四大商業銀行都加強了個人住房按揭貸款的審核工作,尤其是對第二套住宅以及別墅等高檔住宅的審核工作。
房子好賣北京樓市全線走紅
去年年底、今年年初很多業內人士曾預測:樓市競爭趨向激烈,房子越來越難賣。然而,今年以來,北京樓市市場卻一路看好,無論是城裡的公寓還是郊區的住宅,無論是城北的普通住宅還是城南的townhouse,無論是亦莊、望京、中關村這樣一些老的熱點區域還是京沈高速、良鄉這樣一些新的熱點區域,無論是三四千元的普通商品房還是上萬元的豪宅,無論是小戶型還是主流住宅產品,無論是新開的樓盤還是大家已經熟悉的老樓盤,賣房人感覺『房子出奇地好賣,北京樓市全線走紅』的局面。
分析2004年上半年樓市房子好賣,有以下幾個方面的表現:一是大大小小的售樓處人滿為患:不管是新盤還是舊盤,不管是城裡的普通住宅還是頂級豪宅,不管是郊區的花園洋房還是townhouse,大大小小的售樓處一改去年的冷清,出現人滿為患的局面。二是樓盤銷售速度加快。三是買房人遇到了『買不到房』的恐慌。四是房價不降,反而出現上漲。
是什麼原因導致2004年上半年北京樓市出現房子好賣的市場形勢?業內人士分析:
第一,土地、金融等政策的變化,『封地將帶來的地價房價上漲』的『業內傳言』是促使很多買房人趕緊買房的重要原因。
第二,樓盤供應相對減少,從每個樓盤運作時間看,推出速度放緩。
第三,擔懮『通貨膨脹』,很多人抓緊將儲蓄『變成』房子:物價上漲帶來的老百姓對通貨膨脹今年會不會到來的擔心,也是促使很多『儲蓄族』年初購房,把『儲蓄』變現成房子的主要原因。很多敏感的北京人已經注意到了這一經濟新動向,開始將銀行儲蓄變現為『房子』———並不是為了投資,而僅僅是為了不讓自己辛苦掙下的血汗錢『貶值』。
第四,心理影響:由於上述原因而出現的售樓處人滿為患、稍有遲疑就買不到心儀戶型、房價看著上漲等現象,讓很多買房人產生了『恐慌意識』,而這反過來又促使了房子的銷售。
預測出偏房價不跌反而上漲
今年年初,業內對2004年房價走勢的判斷普遍是『降』,但從上半年市場的銷售情況和成交備案數據看,2004年,北京樓市房價不但沒有降,反而上漲。據上半年北京樓盤銷售的成交備案統計數據顯示,平均房價比去年同期上漲了3%。
出現這個『意外』的原因除了和上述提到的政策相關外,還有很多因素:
其一,土地、金融政策的收緊減少了樓市的供應量。幾次『暫停』、『清理』的土地政策加上開發貸款從嚴的金融政策,北京上半年新盤的供應量也因此減少,供應量的減少必然導致價格的上漲。而有關部門負責人對此強調,這其中還有市場供應和需求信息不對稱而帶來的負面效果。
其二,水泥、鋼材等建材的漲價,北京加強對貨運車量的控制,以及民工工資發放的規范等都在一定程度上提高了成本。
其三,土地掛牌公開交易帶來的地價上昇,在一定程度上也影響房價的上漲。
其四,一些樓盤『低開高走』的銷售價格策略也導致市場出現房價上漲的勢頭:2004年新盤的價格正在逐步擠掉水分,在這個基礎上,隨著近年購買力的增加,房價出現上調。
其五,『買不到房的恐慌心理』造成房價上漲:售樓處的人滿為患、好戶型的緊俏、房價的上調等等也進一步促使今年上半年房價出現上調的市場動態。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||