天津市房地產市場經過了前幾個月的『暴發期』後，目前仍以較快的速度發展，整個房地產市場給人的印象好像是供不應求，但作為開發商應保持清醒的頭腦，對下半年的房地產市場進行冷靜的分析。這樣纔能在激烈的市場競爭中立於不敗之地。

　　1、銷售旺勢持續，但躁動水分日漸壓縮

　　綜觀春節至目前天津市商品房銷售的情況，『銷售暴發』成為這一時期的一個顯著特點。好像一夜之間天津市民要每人一套。前所未有的火爆令許多開發商和銷售商始料未及。城市的大力度改造和建設，所帶來的集中拆遷造就了難以數計的購房者，剛性的需求加上集中的購買自然帶來了『銷售暴發』。有人士在去年年初提出『三年內市內商品房均價將突破4000元/平方米』的預言肯定將提前實現。但這裡有兩個現象需要注意：一是這種購買熱潮不能充分說明天津市房地產市場的大繁榮，因為『銷售風暴』主要集中於那些中低檔，單套總款在45萬元以下的項目，中高檔項目受益不大。因此切不可據此得出天津市房地產前景無限美好，有房就賣的結論。這種情況只能說明目前天津房地產市場適合主流購房群體的項目太少了。二是在這次『銷售暴發』現象中的購房者有一批屬於『躁動購房者』。所謂『躁動購房者』指的是這些對於購房者而言，此時購房並非是他們最佳購房時機，最佳購房年齡和最佳購房心理狀態，只是被這種購房大潮所感染，故此已有業內專家戲謔地預測『過幾年等著收舊房吧！』此話雖帶有一定的調侃味道，但的確說明了一個事實。所以，作為房地產開發商應有清醒認識。其實，不光開發商，

　　廣大的購房者也已經認識到了這一點，並已逐漸清醒。他們的理智將在以後的購房中起到決定作用，可以說以後的購房者純度將更加明確，購房的針對性也更強。這些都是每個開發商必須認識到的。但畢竟，目前的上市量和所供購房者選擇的項目數量有限，商品房主要是中低檔商品房的銷售旺勢還將持續到年底甚至跨年度到明年，乃至更長。

　　2、地段因素淡化，丑小鴨變小天鵝

　　按照房地產的運作規律，『地段決定論』在很長一段時間內是業內業外人士，當然也包括購房者的一個共識。但隨著城市的發展和擴大，交通和生活設施的逐漸發達和完善，地段因素逐漸淡化。以往的偏僻區域已不再是被都市遺忘的角落，由丑小鴨一下子變成了白天鵝。就拿東南板塊的時代新城、三味舒屋來說，以往的小海地也成了大部分河西購房者蜂擁而至的置家好地，均價突破3000元/平方米，中環線外的增產道上的月夢園均價也賣到了3600元/平方米，處於西青區界內的揚莊子大堤區域的宇華興雲新園均價賣到了2800—2900元/平方米，就連北辰區的都旺新城竟賣到了近3000元/平方米。就是這樣的價格，卻也被搶購，這裡固然有城市擴大改變了傳統的地段價值觀的因素，人們對於地段的因素逐漸淡化了。這裡還有另一個因素，那就是，由於傳統的市中心和繁華地區的價格過高，那些購房者不得不退而求其次，甚至部分購房者大有『飢不擇食之心理，但不管怎麼說，人們已在重新審視地段價值，因此地段因素在逐漸淡化。

　　3、中檔項目將成為房地產市場的主流

　　意大利科學家的20/80定律曾做了這樣一個表述，社會財富的80%為20%的人(企業)所創造，同時，社會財富的80%為20%的人所佔有。我們按照這樣的原理可以作出這樣的推斷：天津市房地產市場的80%的商品房將被全市市民的20%所購買。本公司在前幾年在對房地產市場所做的分析中曾發現，在天津市中檔住宅，乃至中高檔住宅的購房者中，機關事業單位、文化界人士為購房的主力軍，佔有相當大的比重。這一點在當前更加突出。由於工作的性質，他們的收入較為穩定，收入在全市屬於中等偏高，家中有一定的儲蓄，現有住宅出售可有相當款額的收入，國家房屋補貼他們又是首先受益者。這就決定了他們具有較強的購房資金實力和心理承受力及抗風險能力。而根據他們的實際收入，單價在3500元—5000元/平方米，單套總款在40萬—60萬元是他們最佳選擇。這些人加上部分私營業主、個體工商戶共同構成了市民的20%，而他們將無可爭議地成為天津市中檔項目的消費主力軍。從目標客戶的這一特性來看，中檔項目將在相當長的一段時間內穩穩佔據房地產市場的主流。

　　4、中高檔項目表面的繁榮，難掩銷售阻滯暗流

　　翻開天津的各大媒體，發布廣告最多的是房地產行業，而房地產行業中發布最多的則又是中高檔，尤其是高檔項目，據我們了解，目前天津市所謂豪宅和單套總款超過70萬元的大戶型已超過160萬平方米。而據權威部門的統計，在天津的購房者中能夠承受高檔項目的購房者僅佔全體購房者的3%，就算加上部分外地購房者，其數量與巨大的上市量相比也只是鳳毛麟角。這種巨大的反差所帶來的影響已經呈現。目前，許多所謂豪宅的操盤者已經使出渾身解數，拿出十八般武藝，又是促銷活動，又是進行大肆包裝，但效果甚微。因為如果是一個不為市場所接受的產品，無論怎麼進行包裝，也不會改變市場現狀。因此，下半年，中高檔項目，尤其是高檔項目將面臨嚴峻的考驗，同時也給開發商敲響了警鍾：過分追求高利潤，對市場預判的理想化將使自己陷入泥潭。（標榜公司張磊）