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最新一期的《瞭望》周刊發表劉君、劉新虎的文章『上海房價何時觸頂』,現轉載如下。
統計顯示,目前上海市商品房平均價格已超過北京,成為全國房價最貴的城市。
上海房價持續上漲的熱度所引起的反應已開始擴散到上海之外了。一季度上海房價比去年同期增長了28.3%,高過全國大城市平均增幅20多個百分點。而這樣的增幅,還是建立在去年24.2%(全國增長最快)的增長基礎上。
持續高漲的房價,到底是虛妄的泡沫還是價值的理性回歸?
房價收入比不能衡量上海房價的高低
根據《2003年上海市國民經濟和社會發展統計公報》,2003年度上海市職工平均工資為22160元,月平均工資為1847元;城市居民家庭人均年可支配收入14867元。而以佔50%多銷售比例的100?150平方米/套商品房計算,上海成套商品房的實際價格是家庭年人均可支配收入的35?50倍左右。這樣的倍率,不僅將使普通居民傾其家庭畢生勞動所得(假定居民收入上漲維持在目前的7%?9%),同時還必須以降低未來消費能力為代價去支付銀行按揭利息。
但這種計算方法忽視了一點,即上海房地產的需求已不僅是本地的需求,而更是全國的需求,甚或是世界的需求。因此不能僅拿本地人的可支配收入去衡量上海房價的高低。根據調查,目前上海商品房2/3以上是由外來者購買,這其中包括了新進上海的『新上海人』。在上海樓市中,40%的需求是來自境外和市外,剩下的60%裡又包括來自外地的但具有上海戶籍的年輕人,他們佔到其中的40%。這樣,本地上海人的購買力在整個購買力中只佔到36%。
需求是房價最強勁的支橕
由於上海市經濟、貿易、金融、航運『四個』中心的高定位,及F1概念與世博概念,再加上國內經濟的蓬勃發展,使得人們普遍對上海未來發展看好,拉動對房地產的需求。
一是投資性和投機性需求。目前投資中國地產的海外基金有很大部分在上海,像摩根士丹利房地產基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投資公司旗下的GIC地產基金公司、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產投資基金都已活躍在上海市場。據統計大概有100億美元左右的外資投到上海房地產,佔同期整個上海開發市場投資總額的13.7%。海外資金通過兩種方式進入房地產:一是以基金的方式直接投資;二是投資股權,購買中國房地產行業上市公司的股票。
另外,由於理財途徑狹窄,銀行存儲和債券利息又都低於物價上漲指數,股票市場始終徘徊在谷底,產業投資的門檻又將民間資本擋在門外,大量閑散資金攥在個人手中亟待尋找出路。作為商品的房產,其兼備的自用、投資雙重性不僅保值且可視時機拋售從中漁利。
二是經營性需求。這部分需求是企業、商業等機構的經營性用房。由於上海地處長江三角洲龍頭,是全國的金融與航運中心,再加上這裡人纔密集、勞動力便宜等一系列因素造成了上海相對全世界其他城市特有的競爭優勢,因而吸引了眾多的國內企業與國外跨國公司把上海當成它們的生產基地、銷售中心、研發中心與決策中心。上海市的這種競爭優勢在中國加入WTO後更是得到了極大的體現,從而導致了國內外企業在上海逐年遞增的經營性需求用房。
三是住宅性需求。這部分需求來自居民的住宅需要。有上海本地的需求、外來高素質人纔的需求、境外高管人士的需求、港澳臺常住人士的需求等。上海市政府計劃到2005年上海人均居住面積要達到18?20平方米,而2003年的人均居住面積是13.8平方米,還有很大的一塊缺口待補充。再加上對購房的貼息政策等一系列的金融支持政策也極大地刺激了居民的住宅性需求。
通過上述的分析可以看出,在中國經濟強勁增長及上海作為中國經濟、貿易、金融、航運中心地位的宏觀大背景下,在四五年的短期內對上海房地產的需求不大可能減少。而要緩解這種需求飢渴,依靠市場的力量是無法解決的,因此需要政府的宏觀調控。但是上述的三種需求中,政府應該控制的就是投機性需求,因為投機性需求是一種炒作性行為,容易造成市場泡沫,其他兩類需求應該交由市場解決。日前上海市政府采取的一系列政策措施正是著眼於控制投機性需求。例如采取收緊銀行信貸,期房限轉,取消購房退稅政策、提高房屋交易稅等措施。這些措施能夠有效地扼制住此類投機性需求,但是由於其他兩類需求的持續增長,總體上對上海房地產的需求仍將不斷地上漲。
增加供給能阻止房價上漲嗎
有些崇尚市場的經濟學家在談到上海房價高時,不假思索地反對乾預市場,認為只要增加供給就能立馬解決這一問題,這裡面包括一些世界著名諮詢機構、投資公司的經濟學家,但供給能夠無限量地增加嗎?
根據去年的研究發現,從城市地質條件上看,上海中心城區670平方公裡的地帶,已出現不規則的沈降,這種不規則的沈降不同於許多城市由於過度抽取地下水而導致的規則性沈降,在這塊衝積平原上(也就是說,300米以下是泥土,而不是岩石),至去年底已建起了2000多幢高樓,而在建的或已經列入規劃拿到批文的總計也有2000多幢。為此,2003年上海市人代會特別通過了一項決議,強制將在建及待建的高樓容積率不同程度地削減,依照不同的地理位置,有的高樓容積率砍掉了一半。這個措施直接減少了房產的供給量。
而土地是不可再生的,這在客觀上決定了它的稀缺性,加上上海在中國經濟的龍頭地位不可替代,是中國最大的城市經濟,在規劃中要建設成『四個中心』,城市功能的不斷完善與先進性將使得稀缺土地資源更加值錢。
同時,由於去年上海開始實行土地公開招投標政策,獲取土地必須通過公開出讓的方式,因而競爭十分激烈,這直接導致了地價的大幅上漲,最終將傳遞到房價上。
那麼上海的房價存不存在一個『天花板』呢?究根刨底,上海的房價是由其相對於其他城市(包括國際大都市)的競爭優勢來決定的。上海目前的房價相對於香港等國際大都市來說還是有很大空間的,因而在目前也算是構成上海競爭優勢中的一個因素。只有當房價上漲所造成的劣勢不能由構成上海競爭優勢的其他因素(如人力成本、相關產業的支持、物流配送中心)彌補時,這時的房價纔達到了一個上限。而在這個房價上漲的過程中,政府應該做的就是要確保中低收入層居民的住房需求。
短期內房價有可能回落
盡管存在一系列支橕上海房價長期剛性增長的動因,但由於去年上海房價受短期供給不足影響存在快速上漲因素,因而存在階段性回落空間。
首先是政府乾預行為的影響。去年上海房地產供給不足,敏銳的投資者捕捉到這一信息後紛紛入市,以賺取短期的階段性差價(其中不乏部分投資者與開發商的聯手造市行為)。由於市場價格本身具有信息放大作用,導致更多的購房者出現跟風購買行為,致使房價在短期內被快速拉高。今年以來,上海市陸續出臺的一些政府乾預行為,包括期房限轉、網上銷售登記政策以及銀行『限貸』消息的散布,都在不同程度上降低了投資的預期利潤。因此市場敏感性極高的『炒家』將在短時間內離場,從近期的市場表現已經看出,拋盤在不斷增加,失去資金支橕的陋室價格必然有一個回落過程。
其次,樓盤供應的持續放量,是房價理性回歸的直接動力。2003年上海房價快速上漲的直接原因是,1999年全市土地整頓,當年房地產土地供應減少,受房地產開發周期影響,表現為2003年房地產供給嚴重不足。2000年土地供應程序理順後,土地供應和房地產開發投資增幅都有快速增加,2001年至2003年基本保持兩位數的增長速度。這些項目經過前期運作之後,將在近期形成市場供應量。因此,從2004年開始,上海房地產供應會有一個階段性的增長期,從而對2003年的供求矛盾起到緩衝作用,迫使房價趨向價值回歸。
再次,土地供應量在去年的快速增長,尤其中低價商品房用地的增加,將在今後一段時間內拉低整體房價。有關部門透露的消息,2003年1?9月,全市土地供應逐步放大,新增經營性用地和商品住宅用地同比分別增長51.5%和46.7%。上海市房地局透露,2004年計劃建成300萬平方米中低價配套商品房,其中市級項目建成約150萬平方米,區級項目建成約150萬平方米。因此,供應量的持續放大,必然推動房價在一段時間內的走低,而且在政府政策乾預矯枉過正的情況下,不排除供大於求局面的出現,從而導致房價的負增長情況的出現。
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聽聽他說的,因爲購房人羣裏有外地人,所以前面 收入/房價 的算法對上海人無效。我靠,簡直是沒長大腦。
這文章太扯淡了。。。