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與房價快速上漲相反的是,近年來上海租賃市場持續低迷。其根本原因在於,租賃需求增長趕不上供給增長。由於短期內租賃需求不會出現快速上昇,因而房價高、租金低的現象仍將維持一段時間。
影響租金漲幅因素與影響價格因素各不相同。租金變化是一種即時反應,它的漲幅主要看供求關系,其中求的影響大於供。在一個時期內,市場上的供應量是固定的,而租賃需求隨時會發生變化。隨著大環境發生變化及各類人員的進入,不同物業租金水平自然上昇。由於前兩年為獲取退稅而買房,以及近年來投資者的增多,各種因素促成了租賃市場房源增多。而同期,市場上的需求增長速度並不與之匹配,使得現階段整個租賃市場表現出需求不足、租金回落的局面。業內人士認為,未來一段時間內,租賃需求大量出現的可能性比較小,因此短期內租金不可能出現快速上昇。
房價漲得快與消費者預期心理有關。價格變化是一種預期反應。它的漲幅雖然也受供求關系影響,但是更多地表現為購房者對未來房價走勢的一種判斷。如目前天山路、威寧路,一套三十多平方米的一室戶單價可賣到8400元。但是在租賃市場上,該房屋月租金只有1000元,年租金收益一萬元左右。以此推算,租金回報率連3%也不到。買進方卻認為,今後地鐵一旦通行,這一地區房價還會繼續上昇,投資者能夠通過房屋增值獲得回報。
市場上無一個可供參考的體系,租賃信息的不公開化,也在一定程度上影響了租金水平的不確定性。究竟有多少房源流通在市場上?租金回報率到底是多少?對於如何准確把握市場行情,租客和投資者只能通過對中介門店逐個摸行情。由於每個區域存在各自特點,每套房屋的租金又與面積、裝修程度、物業管理等各個方面相關,這種摸行情僅反映了一個樓盤、一個區域的租賃行情,並不代表整體市場的租金水平。
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