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案例:王先生買房時交給開發商20%的首付款,餘下款項由開發商擔保在銀行辦了8成20年貸款。半年後,王先生所在單位效益突然急速下滑轉入虧損,一年後他開始無力負擔每個月的購房款。這時他向開發商提出退房並要求開發商退還他已交付的兩成首付款和一年來所付貸款本金。但開發商說:開發商作為擔保人,在王先生還不起銀行貸款時,銀行會向擔保人追償貸款。這樣一來,開發商只收取了客戶20%的首付款,而80%的銀行貸款以及利息要一次性還清,這就意味著開發商要貼錢為客戶還完貸款,因此這些損失理當由還不起款的業主負責,20%的首付款不能退,一年來所付貸款本金更不能退,這不是克扣業主首付款,而是在擔保、還款、欠款、銀行追款乃至最終拍賣等一系列環節中存在著太多的變數,開發商會受損失,這樣的損失必須由王先生承擔。另外,業主在交完首付款後入住,在入住和還不起款期間他佔有了房產,那麼房屋的折舊以及物業管理等方面的問題已經發生,即使業主退房,該套房產也不能再賣到原來的價錢,因此,首付款完全可以看做是賠償的費用。
分析:判斷開發商的話對不對,我們首先應弄明白這一退房過程中所涉及到的幾個法律關系。王先生與發展商簽訂購房合同後雙方形成了房屋買賣法律關系,王先生負有依約支付樓款的義務,享有收受房屋的權利,發展商負有依約交付房屋的義務,享有收取樓款的權利。王先生與銀行簽訂貸款合同後雙方形成了借款法律關系,銀行負有發放貸款的義務,享有依約收取利息及收回借款的權利,王先生享有依約獲得借款及使用借款的權利,負有按期償還借款本息的義務。同時,為獲得借款,發展商為王先生提供了擔保,發展商為保證人,王先生為被保證人,雙方形成了擔保與被擔保的法律關系,發展商負有為王先生墊付欠付貸款或一次性償還全部剩餘貸款本息的義務。
從王先生買房的情況看,他向發展商支付了首期2成樓款,又辦理了銀行貸款,也就是說王先生通過向銀行借款的方式支付了剩餘8成樓款,至此王先生已經向發展商付清了全部樓款,付款義務已履行完畢。王先生因財務狀況惡化而停止向銀行還款,其行為已經構成對銀行違約,依據貸款合同的約定,銀行可起訴王先生,也有權要求發展商承擔保證責任,代王先生一次性償還剩餘全部借款本息。發展商在承擔了保證責任後,享有向王先生追償的權利。此時,發展商應通過與王先生協商或向法院起訴(或提請仲裁)要求王先生將房屋返還發展商,發展商應退還王先生全部樓款(包括首期款及銀行借款),該款應扣除發展商代王先生償還銀行的剩餘全部借款本息及已承擔的王先生所應承擔的違約金包括罰息)。
通過以上分析可見,開發商拒不退還王先生的首付款是沒有法律依據的。王先生應該向人民法院起訴,要求法院對其貸款所購房產進行拍賣,如果拍賣的結果達到了結清房款的目的(不排除房產昇值的可能),甚至拍賣結果遠遠超出了房屋本來的價值,這時候,開發商完全應該把首付款退給買房人。拍賣結果不及原來價值時,開發商纔能從首付款中扣除相關部分。
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