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五一長假即將到來,在今年的這個黃金周,一向善於借機炒作的房地產界又爆出了一個關於旅游地產的新詞——分時度假。一時間,原本不溫不火的旅游地產借著分時度假的熱度再次點燃。實際上,在此之前,業界專家對於旅游地產一直持肯定態度。中國房地產協會秘書長顧雲昌先生在『旅游房地產投資與發展策略研討會』上曾表示:『旅游房地產熱應該說已經開始了。中央提出來近年經濟工作有四個方面的經濟增長點:住宅、汽車、旅游、通訊,旅游房地產在四個熱點中就佔了兩個。』
當開發商都將目光投向住宅的開發時,當企業都將贏利的目標放在寫字樓的投入上時,房地產市場不可避免地出現了『泡沫』。一部分開發商仍然沿用原來的開發模式,這時,另一部分開發商已經把目光轉移到了另外一塊更大的,並且在不斷擴大的蛋糕上。這就是依靠旅游資源而延伸出的以旅游度假為主的旅游地產。市場需要創新,多元化主題旅游地產的出現和發展,將為中國的旅游市場和房地產市場找到切合點,並在互動中尋求更好的發展方向和更快的發展速度。
旅游地產昇溫有因
中國的旅游熱是近幾年的事情,房地產開發商從中窺見了旅游房地產的商機,有不少項目打出了旅游房地產的招牌,在某些項目的炒作下,旅游房地產的熱潮呼之欲出,一些開發商甚至在一些城市已經聞風而動,其中不乏成功者。有報道稱,『北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到近百個,以「高爾夫、山地、滑雪、衝浪、野外運動」為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家』。
4月15日至18日,在全國旅游城市精品發展會上,前來諮詢分時度假的人絡繹不絕。人們普遍關心的是旅游度假能給人們帶來的服務滿意度,關注旅游生態、旅游環保。酒店式、產權式、度假村式的房產普遍受到關注。
國內目前涉足旅游房地產的公司超過百家,包括首創、海航、中信、中旅等大型企業,也包括珠江地產、天鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等一大批房地產投資商、開發商、旅游企業,大家均看好未來中國的旅游房地產市場。香港合生創展在天津寶坻營造15平方公裡的『珠江溫泉城』;昆明鼎業集團在麗江束河走出新的『茶馬古道』;新希望集團入主廣西桂林,在遇龍河畔修建民俗民居小別墅一條街。
旅游地產為什麼會在短時間內迅速昇溫呢?首先,中國地大物博,橫跨亞寒帶、亞熱帶、熱帶三種氣候區,擁有56個民族,東西南北內陸海洋地形氣候風土人情迥異,旅游資源豐富,這使得旅游地產有景可依。
其次,中國是世界上人口最多的國家之一,中國經濟連續十年上昇造就了一批先富起來的人,這批人相對於中國這一龐大的人口基數來說,數目不少,這使得旅游地產有財可聚。有資料顯示,中國的中產階級已經佔到19%,預計20年後這個數字將會達到40%。在北京,大約有1.1萬億的存款,佔全國總私人存款的十分之一。有了這樣的收入基礎,中國的旅游地產有了強大的消費基礎。
另外,休閑時間增加了旅游地產的廣闊前景。從1995年5月份,我國實行5個工作日,一年將近114天假期,一年中有將近三分之一的時間可以度假。據悉,中國近期有可能出臺代薪休假制度。在美國,有三分之一的時間用於休閑旅游,三分之一的收入用於休閑消費,三分之一的土地面積用於休閑用途。中國經濟飛速發展,隨著人們生活水平的提高,休閑時間的增加,用於休閑用途的旅游地產也隨之增長。
分時度假獨領風騷
4月16日至18日,中國旅游房地產高峰論壇和分時度假發展國際戰略研討會在北京召開,與會專家認為,中國房地產在持續健康穩步的發展,局部區域還處在高溫發展狀態,分時度假在中國已經悄然興起,並呈現出飆昇的趨勢。
所謂分時度假,是由若乾個人聯合購買一幢度假別墅供大家按不同時間分別使用。據此,房地產開發商發明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶,取得了很好的效果,分時度假市場由此形成。
與會專家介紹說,分時度假在美國有300萬個家庭參加,他們一般都是50歲左右,有經濟實力,年收入在8萬美元左右。2002年全球有5400多家分時度假村和分時度假酒店,分時度假銷售額將近100個億。美國在9·11之後旅游業受到重創,但是分時度假卻平穩增長。2001年美國分時度假銷售額達到了55億美元,增長了14%。在全球分時度假大發展的背景下,中國的分時度假有理由快速發展。
根據中國一項研究顯示,如果能夠建立起一個百萬名會員的分時度假及交換系統,將直接拉動內需市場50億-70億元,間接拉動200億-300億元內需,並直接增加2萬人的就業機會,間接增加10萬個就業機會。2001年3月份,中房集團向香港特區政府提出了收購2萬套香港居屋作為分時度假產品的計劃,將有2萬套居屋分量分時段賣給旅游者,無論是內地人還是香港人將會享受到一個分時度假的全方位服務。
旅游地產需謹慎發展
隨著中國經濟的持續高速發展以及世界對中國大市場的矚目,中國旅游房地產的美好前景是不容置疑的。但是,從旅游熱到旅游房地產熱,還需要謹慎發展,尤其對於開發商來說,選擇項目、地理位置以及運營方式都需要充分考慮可能存在的風險。
有業內專家認為,首先從經濟上來講,恐怕需要不止一步的飛躍。再者,旅游房地產還需要相關法律的支持,就現行法律來講,所謂的分時度假產權酒店等物業就是一個敏感的問題。第三,旅游地產受經濟景氣與否的影響非常之大。當然,中國經濟目前正處於上昇時期,增長空間還很大,但是中國經濟正越來越多地受到全球經濟的影響,旅游地產開發商們還應放眼全球,不可低估風險。第四,到現在為止,旅游地產還只是處於起步階段,雖然中國的產業有獨到的速成之術,但旅游地產對相關產業鏈的要求很高,對服務的要求很高,這都不是一朝一夕可以達到的。
在旅游地產的具體運作過程中,有一些細節問題成為發展的重要障礙。例如物業產權分散就是阻礙地產項目實現旅游化的一個重要障礙。這是指許多已經出售的商用物業產權分散在大大小小的業主手中,經營項目和裝修風格無法統一協調,使得物業不能形成吸引游人的景點。業內人士認為,改變這種局面的辦法之一是通過理念引導。但顯然這需要相當長的時間。
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