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前段時間的價格是近期最高點
綜合天津市幾家二手房中介公司的分析,結論是:前段時間的價格既是有史以來的最高點,也是今後相當長時間內的最高點。原因是:前段時間的價格高點,是綜合因素造成的,而且這些因素在短期內不會改變。
龍盛房地產:總的感覺二手房價格屬於見頂之後的平穩走勢。現在,二手房價格比春節前後有所下降,但是也不會有10%的幅度。至於交易量的變化,如南開區的6個連鎖店,每個月的成交量基本保持與上月持平,少的店仍然是20套。
順馳置業:因為順馳置業最近又增加了40多個連鎖店,所以二手房成交量基本保持與春節前後持平,而且有平穩走多的跡象。這說明第一:春節前後是二手房成交量的高點,後一段時間成交量很快下降,呈現出量減持幣的態度,近日又有所增加。第二:春節前後的價格是積累的需求造成的、是春節前商品房的突然價格向上加速猛漲造成的。所以,春節前後二手房的價格也是歷史的高點。雖然是供小於求、急於買房,但是價格暫時接受不了。於是纔有了前段時間價量齊降的情形。
已經平緩趨穩不會一路向下
為了搞清楚這個問題,我們首先來看看身處二手房交易市場第一線的中介公司有什麼看法。
我愛我家:最近二手房價格比春節前後,最明顯的感覺是理性增強了,持幣觀望的多了。價格是有一些下降趨勢,但是並非是一路向下,而是很快就平緩趨穩。不再像春節前後那樣有劇烈的大幅度波動。市政府將興建45萬平方米社保房的消息公布後,這批房影響了買房人的心理預期(但是,這批低於市場價的特惠房位於本市的麗苑居住區和瑞景居住區。而且這批特殊住房是政府針對特困家庭准備的,需要嚴格的申請手續纔可享受)。
廣廈房地產:以一個西湖道連鎖店為例:每個月的交易量30套左右。近幾天以來,明顯感覺到店裡來諮詢、登記買賣的人有增加,而且從交易情況來看,賣方已經明顯理智了,肯把價格往下調了,因此有成交意向的明顯增多。
中原地產:因為我們的連鎖店不多,因此總的月交易量比其他大些的中介公司少。各個店保持在20套左右。價格方面,我們的感覺是比前段時間稍微降了一些,幅度不大。
會不會再低要看近期、中期和遠期
二手房的價格以後還會不會再低?業內人士的分析結果是:短期內稍有降幅不會形成類似股市的大幅連續下挫,而是理性提昇之後的量價平穩運行,同時有所分化,新二手房以及地段好的(包括有租賃投資價值的)會緩慢漲價,反之的二手房價格應該繼續回落,但是不會降很多。
業內人士之所以有如此的分析結果,其根據有以下幾點:
第一,按說,加上去年部分住房尚未完全安置到位的拆遷戶(一項統計數據顯示,去年本市拆遷面積達到400-500萬平方米)和今年的拆遷、再加上市房管局相繼出臺的一系列降低二手房買賣稅費的政策(例如交易手續費降到了每平方米6元,產權登記費由按交易額計算改為每件收費80元等),此外還有商品房價格的猛漲,二手房的市場買賣應該火得一塌糊涂。
但是,雖然拆遷形成的市場需求還會很大(按照有關規劃,今年本市拆遷將繼續保持300萬平方米以上的規模),但是拆遷戶的購房能力有限,市場上適合的房子有限,再加上漲價造成的惜售心理和租賃價格的飆昇,因此,不會發生按照人們預想的以一比三的比例購置房屋。
第二,市政府將興建45萬平方米社保房的消息被公布後,這批房影響了買房人的心理預期。
而且據悉,房管局最近已經將二手房的評估上提20%,造成契稅、土地稅提高不少。還有中介提取房款的1%、貸款提取3%等。
所以,短期內的稍有降幅不會形成大幅連續下挫,而是理性的量價平穩運行。其時間跨度,據悉有的專家預計,到2005年下半年,二手房的價格纔會明顯下降。也有人士預計房價要到2008年奧運會之前纔會降。
到2005年,大的拆遷工作接近尾聲,拆遷戶的安置也漸趨平穩,市場容量接近飽和。那時,剛性需求的下降將直接影響交易量,對市場敏感的房屋價格也會隨之下降。甚至可能會低於波動前的原始價格,尤其投資者需要警惕風險。
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