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『超快速擴張靠什麼保證資金鏈的連續』、『上市動機不純,純屬為了大規模圈錢』、『缺乏經驗的年輕人掌控大權增能保證不出問題』……在時下的中國房地產業,順馳已經成為『冒險』的代名詞。
『順馳在2004年要做到100個億的銷售額』、『未來5年,中國將出現年銷售額500億元的房地產企業』、『3-5年內,順馳要做全國第一,如果快的話,就是3年』……在時下的中國房地產業,順馳同樣還是『狂妄』的代名詞。
然而,無論『冒險』也好,『狂妄』也罷,這都不過是人們關注順馳的多個理由之一。順馳及其舵手孫宏斌卻無視『風險』之說,仍將繼續其固有的『狂妄』與『偏執』,並且還將高舉『中國房地產行業的NO.1』的大旗。
『很多事情不是一時能說清楚地,但我們都非常有信心。』孫宏斌如是說。
質疑一:巨資從何而來
從去年下半年起,順馳以『標王』身份一路攻城掠地。僅去年9月4日到12月8日三個月,順馳以5.97億元的高價將石家莊一塊競拍起始價為2.04億元的地塊收入囊中;12月8日,順馳以9.05億拍得北京大興黃村衛星城一號地,高出底價一倍以上。再加上順馳在蘇州、上海等地拿到的地塊,順馳已在各地拿下8塊地,每塊數額都在上億元。
因此,市場上關於『順馳』資金鏈搖搖欲斷的傳言就沒停過,惹的順馳北京公司的負責人逢記者就必答,『我們的資金沒問題,大興項目2004年6月18日正式開盤』。
資金流動快可超水平運作
市場的傳言並未隨順馳方面的闢謠而結束,而是愈演愈烈,面對順馳在各地仍未停止的拿地行為,市場的第一反應就是『順馳的資金鏈要出問題了』。
順馳的資金鏈到底有沒有問題?順馳集團財務總監汪浩對記者闡述了順馳的資金運作。
汪浩表示,『我們和摩托羅拉不一樣,我們不用花幾千萬美金買一套生產線,然後再去生產手機。我們更像一個超市,所有的項目都在滾動開發,賣第一套房子的錢可以用於第二套房子的開發。這樣,你一年幾十個億的投資,是在一年的過程中不斷地投出去,又不斷地收回來。所有的資金都在快速流動,這樣你可以用比較少的資金運作非常大的項目。』
為保證該賣的房子都能賣出去,該買的地也都能買來,資金流不會斷,順馳集團從商業模式、布局、架構、團隊等各方面都把事情做好。首先該集團設有專門的組織架構去研究全國各地不同的土地市場和政府推出的每一個地塊,從而對每一個地塊都可以做出准確堅決的判斷,在買地環節上領先一步。
此外,順馳2003年銷售面積110萬平方米,實現銷售額40億元,賣出將近一萬套房子,相當於幾乎每天都要賣出30套以上的房子。這種強大的銷售變現能力,保證了順馳『縮短現金到現金』模式的實現。
每周預算應對突發問題
這看似良好的模式應付得了復雜、頻繁的商場變化嗎?順馳的這種資金快速周轉模式,禁得住外力的衝擊嗎?
汪浩表示,該集團是通過考核指標體系,關注每個項目的開工開盤時間、回款、現金流,甚至具體到以天為單位,考核指標要求所有的人員嚴把時間節點,同時全面預算及時預見和調整未來可能發生的事情。
在實行全國化戰略後,順馳的預算由半年做一次變為一周調整一次。因為每發生一個變化,不僅僅會影響一個項目、一個公司,還可能會影響全局,這就需要及時對預算體系做一個調整,把它對未來幾個月資金流的影響找出來。而且,會有很多的方案,會同時安排幾個方案去解決。例如,如果某個項目的銷售回款沒有按預算回來,他們首先會想到增加其他項目的回款,然後調整原來預算中幾筆付款的節奏,或者會把下個月安排幾筆貸款提前。如果缺口還存在,會推遲或少拿一兩塊地,馬上資金流壓力會得到釋放。當然這種調劑必須有一定的總量,如果就幾個項目根本沒法調劑。順馳03年是29個項目,04年是41個,各個城市各個檔次都有。房地產企業規模越大,它的抗風險能力越強,因為調劑餘地更大了。
一個快速地從公開市場上獲取土地的能力,可以從原材料方面支持公司龐大的銷售量,一個強大的產品能力可以讓順馳快速地進入一個新的市場,擴大客戶資源,一個強大的銷售變現能力可以使順馳將產品快速銷售出去,快速地回籠資金。土地獲取能力和產品能力是銷售變現的基礎,而強大的銷售變現能力直接創造了源源不斷的現金流。如果說這種商業模式並不新鮮,只是順馳有能力把它做得更徹底,那麼用整個體系管理現金流,用現金流整合所有行動,順馳這種對現金流的重視則是業內鮮見的了。
質疑二:上市是否為了圈錢
早在去年年底,有關順馳要上市的傳言就炒得沸沸揚揚,而這並非空穴來風。2月19日,順馳集團與香港上海匯豐銀行有限公司(『香港匯豐銀行』)簽訂協議,委聘香港匯豐銀行為順馳上市保薦人。緊接著,在2月26日,順馳創始人孫宏斌在香港表示,公司將爭取年內在香港上市,但具體集資數目沒有確定。也正是由此引發了業界一些人對順馳的第二大質疑??即懷疑其上市的動機純屬為了大規模圈錢,以保證其有足夠的資金可供在全國大規模圈地。
上市只是戰略一部分
『上市不是最終目的,只是順馳整體戰略的一部分』。對於這一質疑,孫宏斌認為有失偏頗。他解釋說,順馳上市主要目的並非為解決資金問題,由於房地產屬於資金密集型行業,因此他只是希望將來在境外有持續的融資的平臺,但這並不意味著就要無限度圈錢。順馳財務總監汪浩則進一步解釋說:『順馳赴港上市重要的就是要改善現金流。對一家一年100億銷售和投資目標的企業,十幾個億、二十個億的募集資金對資金需求總量貢獻並不大,因此圈錢的說法更無從談起。』孫宏斌表示,上市更重要的目的在於,一方面要通過國際市場的融資增強公司實力,改善融資結構,增強各家合作伙伴的信心,為未來發展打下更堅實的基礎;另一方面則是為了適應公司快速成長的需求,解決激勵機制問題。對於為何選擇在香港上市這一問題,順馳財務總監汪浩表示,這是因為『香港的資本市場更成熟、規范,能為一家快速發展的企業提供持續不斷的資金支持。同時,作為一個成熟市場,它能夠判斷一家企業是不是好企業,能讓它的運作更加國際化、規范化、透明。』
有關上市的其他情況,孫宏斌表示,目前工作正在進行之中,具體情況現在不宜透露,但境外機構對我們很看好。
質疑三:年輕人掌權可靠嗎
『順馳最大的潛在風險並不是資金問題,而是用人機制的風險。』一位來自廣東著名開發企業的總經理對記者如是說。事實上,這也正是業界對順馳普遍持有的第三大質疑。
這種質疑或是擔心並不難理解,並具體源於兩個層面:首先,高層管理人員全是半路和尚出家。孫宏斌告訴記者,順馳集團管理層有做過氣象、IT、服裝、媒體的,但幾乎沒有一個真正是房地產科班出身,"重要的不是你做過什麼,而是你能做什麼,有沒有潛能";其次,年輕人執掌大權。在記者的印象中,絕不會有任何一個企業(不單純指開發企業)會敢像順馳這樣重用年輕人。在順馳20多歲就當上集團副總裁、總裁助理,分公司總經理、副總經理比比皆是。以其北京公司為例,掌管林溪項目與大興項目的兩個總經理甚至連28歲都不到。不僅位高,而且權重。孫宏斌對一些並不具備太多開發經驗的年輕人的放權簡直到了令同行瞠目結舌的地步。在成交價9億多元、被譽為『世紀第一拍』的黃村北地塊拍賣中,負責舉牌的大興項目總經理陶琴剛過27歲,所有在場競標人員向上級請示的電話此起彼伏之際,唯有她坐著紋絲不動,因為『她被授權,可以在職責范圍內決策任何事情』。也就是說,陶手中掌控著10億元的支配權。還有,去年9月,順馳競拍石家莊一個佔地達294畝、中標價為5.97億元的地塊時,全面負責投標的河北順馳總經理也不過是一個28歲的小伙子。
他們都是百裡挑一的優勝者
『年輕人有的是激情,缺乏的是經驗,但重要是有鍛煉的機會。』孫宏斌幾乎從不乾涉手下的年輕人分管的具體事務。他的原則是授權、信任、尊重。但年紀輕輕就握有10多億元的支配權,假如決策失誤怎麼辦?"那就是順馳成長的成本吧,誰工作沒有失誤?"孫宏斌說,"我們要防止的是系統性風險。而且,這近十年來,順馳也沒有出現過大的決策失誤。"
對於選擇員工和選拔乾部的標准,順馳也有自己獨特的做法。孫宏斌坦陳,『我們人員的淘汰率相應也比較高,一是因為選拔,二是因為工作非常辛苦』,據說,很多新員工剛一報到就參加通宵會議,轉天就被嚇跑了。『但只要堅持下來,留下來的員工,都是認同企業,並願意深深融入這個企業的,一直是很穩定的。』們選拔的領導乾部,雖然很年輕,但都是在順馳速度下,經歷了很多項目,積累了豐富經驗的優秀員工,都算是百裡挑一的優勝者。』此外,孫宏斌表示,順馳的用人標准是一定要認同順馳的行動綱領,認同核心價值觀,願意挑戰,願意配合。對於以權謀私等違反企業核心價值觀的人和事始終堅決處理,不論當事人是普通員工還是集團高層,不論曾經對企業的貢獻,不論在企業工作的時間長短,一視同仁堅決處理。他們稱之為『零容忍』。『但我們並沒有因為順這些事情的發生和處理而對信任放權的信念產生動搖』,孫如是說,『我們仍然要堅持讓每一個崗位上的每一個人都有充分的絕對的權力,仍舊允許工作上出現失誤,允許交學費,給員工成長的自由空間。』因為順馳的本性使然,信任、放權、偏執,且始終如一。
此外,孫還表示,他們通過每天晚上10點召開的各地項目進展匯報會,以及月度、季度的大區工作總結會,也可以及時發現領導團隊的問題,予以及時調整。
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