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完善產品結構需求依然旺盛房價仍將攀昇
天津市上半年確保上市500萬平方米低價房的消息經過媒體披露以後,引起業界以及消費者的廣泛關注,從目前市場反應看,該消息的發出對二手房市場稍有影響,新建商品房市場尚未受到波及。綜合幾大開發商與業界專家的觀點,他們認為:500萬平方米低價房思路的出臺,其最大影響是完善了產品結構,更有助於商品房市場良性循環發展。
幾大項目開發計劃調整
從去年11月起至今,本市的商品房市場表現出明顯的價格上揚趨勢。劉玉錄博士分析認為,此次商品房漲價屬於結構性上漲,拆遷帶來市民對低價位房子的大量需求,而同期低價位房子的開發總量沒有跟上,即由於供需雙方發生了結構性錯位,價格被擠壓上漲。
采訪當中,萬科水晶城、太陽城、翡翠城、北岸華庭、奧園等幾個在售樓盤的有關負責人也都提出相同的觀點,他們總結,現在的商品房檔次結構是倒金字塔型的,市場上低價位房子供應量明顯不足。這種結構狀態是不健康的。而政府在這個時間點上提出『500萬低價房』的上市計劃,不僅僅能緩和市場對低價位房子的飢渴感,還能整體調節市場平衡。
在政府的引導下,許多開發商的開發計劃也都隨著市場的變化做了一定的修改,如水木天成、第六大道等幾個項目,今年的開發計劃都做了較大的調整,在保持開發檔次不變的前提下,一方面加大開工面積;另一方面對戶型做調整,加大了小戶型的比例。業內人士分析認為,3、4月份是一個調整期,以前總房款比較少的產品基本銷售完了,後續的產品還沒有正式出爐,所以這兩個月相對是斷檔期,在銷量上有可能會表現出下降趨勢,到5月份以後銷量會再次回昇。
萬隆集團樂康置業有限公司策劃部經理許曉鵬說,通過向小戶型做調整而降低總房款,是滿足低價位需求的有效途徑之一,這樣做滿足了市場需求,同時對企業及市場都有深層影響:降低總房款有利於加速銷售進程,實現資金快速回籠,資金回籠以後就有能力做下一步開發,這樣的加速循環可以有效增加市場供應量,緩解需求壓力,對房地產行業長遠健康發展也更為有利。
結構完善促進樓市健康
500萬平方米低價房上市會對房地產市場整體走勢帶來什麼樣的影響?意欲買房的人開始密切觀望,而業內卻給出了一個比較統一的觀點:對低價位市場會稍有影響,但不會傷及中高端市場,需求依然旺盛,整體看價格仍是上漲趨勢。
讓開發商們的觀點如此的高度統一,首先一個原因是市場需求狀況。21世紀不動產天津區域分部董事總經理崔晶雪認為,500萬平方米低價房上市消息的發出,可能會導致二手房市場出現價格下滑,但是這種影響是暫時的,因為最終決定房價走勢的是供求關系。
按有關部門做出的計劃,今年商品房施工面積達到2150萬平方米,年內確保竣工1000萬平方米;經濟適用房確保上半年上市500萬平方米,而調查顯示,今年本市對商品房的需求量大約在1050萬平方米;房地產施工面積要達到2150萬平方米,確保商品房上市量達到1545萬平方米。這樣,就可以做到充分滿足市場的需求。從市場整體計劃看,500萬平方米低價房只是正常市場供應的一個部分,並不能對需求形成打壓,需求打不下來,價格就不會受到大的影響。
崔總舉了業內一個非常現實的例子。2003年年底杭州市出臺政策,對投資型買房加征20%個人所得稅,造成的結果是2003年12月大家爭搭末班車,交易火爆,轉年1月份出現了一個冷淡期,但是進入2月份以後交易復蘇,並且價格在原來的基礎上上漲了約20%。出現這種情況的根本原因就是需求旺盛。多個項目的有關負責人也坦言,他們會考慮做小戶型以降低總房款,但是價格不會下調,原因是需求量太大。
天津萬科的宋哲則認為,土地政策帶動的土地成本,以及拆遷量帶動的剛性需求,都是房價的支橕,而對於500萬平方米低價房,他個人認為這是游離於市場正常運行之外的一種補充行為,它要滿足的是一個特定客群的『特殊』需求,這一部分特殊商品的上市不會對價格整體發生作用。
與價格相關的,還有消費層次問題。奧園的許宙表示,消費是分級的,能買得起每平方米3000元、4000元房子的人,決不會買低保房住,而且購買低保房也是有嚴格條件的。這是市場上的不同層面,二者不是絕無關系,但是跨度較大,彼此不會造成太大影響。
有業內人士針對去年的拆遷量和去年商品房銷售量做了一個對比,發現去年許多拆遷戶還沒有購買房子。這些客戶在購房時會有一個時間差,但時間不會太長,經過一年的輾轉衡量以後,今年這部分人群極有可能陸續購房,其中會對低價位商品房有較大量的需求。
此外從長遠看,市場還有很大增長空間。北京、上海等地的商品房年銷量都是在極短的時間內攀昇到2000萬平方米的,相比較而言,天津商品房市場還有很大上昇空間。
從市場經濟正常發展的需要而言,作為支柱型產業的房地產行業保持一定的增幅是有必要的,只有經濟保持一定增幅,整個城市經濟纔能正常運轉,城市建設纔能正常進行。
戶型瘦身成階段性新寵
羅馬花園的新推戶型集中在180到304平方米,據說每天諮詢的電話無數,其中10個有9個是詢問有關180平方米戶型有關情況的,還有部分人追問有沒有再小一點面積的戶型。水木天成調整了戶型比例,從以120平方米左右的戶型為主打,轉為由80多平方米的戶型做主打,提供了大量的50到80平方米的戶型,總房款控制在15萬到20萬元,每天也是電話不斷。
正所謂多大的胃口就吃多大的飯團。房子越來越貴了,但是該買還是要買,買不起大的,小房子總是要買一套的,一時間『小戶型』成了新寵。
在購買小戶型者當中,選擇小戶型的理由各不相同。有的是確實沒有必要住大房子;有的是確實沒有能力買大房子,再有一種是稍有支付能力者,這類人消費觀念成熟,適度超前、提前消費已然成為一種消費習慣。很多的消費者開始『墊腳』消費,墊墊腳能買更高檔次的房子,就不會買次一點的房子,但是實在受支付能力所限,只能在高檔房子當中挑小一點的、總房款少一點的買。這又是一部分『小戶型』需求者。
目前的『小戶型』受寵,多少有些房地產市場轉折期的階段性味道。其中暴露出低收入人群需要關注,同時也表明人們對品質的關注度更高了。這裡所謂的品質,包括環境品質,包括建築品質等等。注重品質者不是對面積不在意,只是相對於品質而言,對面積的敏感度不是太高。這類人都希望在支付能力允許的范圍之內,盡量買品質高一些的房子,這就是『墊腳』購房者出現的原因。
雖然消費者日漸成熟,『只買貴的不買對的』已經成為歷史,但是市場也同時在成熟,競爭更加激烈,更加全面,價格將越來越能說明品質。
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