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2月9日,上海市閔行區5個配套商品房項目公開招標。這是2004年該市首批開標中低價房項目,中標項目將於6個月內開工。眾所周知,2003年至2005年的3年間,上海市政府每年將開工300萬平方米中低價商品房,其售價將保持在每平方米3500元以下。這一措施將有助於調控房產供應結構,平抑房價漲幅。
不過,這次招標會傳出一個信息,有開發商對如何控制中低價商品房的開發成本信心不足。一些不參加投標的開發商也出現在招標會上,目的是為了『取經』,看看其他開發商有何控制成本的『良方』。
據了解,閔行區5項配套商品房項目的平均銷售價格確定為每平方米2800元至3100元,這就意味著每平方米的開發成本必須控制在2500元以下。然而,對於這些項目,政府還確定了每平方米征地動拆遷費600元、大型市政配套建設費320元、土地出讓金140元,對此,有開發商認為『不但利潤空間幾乎全被壓縮,而且一不小心就會虧本』。此次5項開標項目中有1項流標,似乎也證明了中低價商品房『難做』。
其實,房產開發成本,不僅是開發商之痛,也導致了上海房價『節節高』。2003年,短短一年間,上海整體房價上漲了近25%,部分地區甚至超過50%。今年上海『兩會』期間,該市房屋土地資源管理局領導透露,今年上海房價增幅將盡力控制在12%左右。要實現之,進一步控制成本當為重要手段。
中低價商品房的開發商已在此方面作出探索,如對建材貨比三家並實行團購,在保證質量的前提下縮短工期,甚至『廢物』利用,用大理石邊角料鋪設小道等。就這樣,艱難地在『小打小鬧』中,給自己『摳』出贏利空間。
同時有一則消息引人注目:廣東省財政工作會議上透露,該省可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。這一『吃螃蟹』之舉,將大幅降低房地產前期開發成本。
關於平抑房價,還有一種關於如何交納稅費的探討。現階段我國實行的是『批租』土地使用制度,即用地者向政府購買一定期限內的土地使用權,其中大部分稅費須一次性支付。有數據表明,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤佔到60%,建築成本只佔40%。高稅費直接導致高房價。而開征物業稅,將以往在房價中一次性交納的稅費改成按年收取,這也是國際上比較通行的做法。有地產研究人士分析,地價和相關稅費分70年交,即佔住宅成本50%強的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1?70,表現在房價中,成本就下降了近50%。即使發展商獲取部分份額,房價也有三成以上的降幅。
這僅僅是一個理論推測,況且開征物業稅後是否會出現『買得起住不起』的情況,目前都尚難定論。不過,政府部門主動通過規范手段降低土地成本,從而打破平抑房價『瓶頸』的努力,值得肯定。同樣,各地從去年開始清理整頓閑置土地的舉措,對整個城市的房地產開發及市場調控,乃至降低城市的商務成本、提高綜合競爭力來說,都將是利好。
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