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進入2004年,天津房地產溫度急劇上昇,短短數月,房價猛漲、房子供不應求、存量房面積達到數年最低谷,在天津本土開發商把從前積壓的房子都銷售一空時,北京、上海、廣東等異地開發商迅速地進入天津市場,紛紛在天津各地拿地、開發項目。
有市場人士說:『天津房地產開鍋了!』話雖白,理卻真。
巨大的拆遷量、積累已久的陳年舊賬、經濟發展帶來的消費觀念轉變……這些開發商們紛紛看好天津市場的直接因素背後,大北京規劃、環渤海經濟圈引發的經濟影響,呼之欲出。
異地發展商瘋狂圈地
近期,堪稱是天津房地產有史以來最為鼎盛的時期,來自廣東、北京以及上海等地的開發商們雲集天津,大舉拿地。
早在去年,地產巨鱷合生就一次性在天津拿了2萬多畝地,一時被業界視做盛舉。而據記者最新獲悉,合生近期又在天津吞下了4萬多畝土地,合生在天津的土地總量已經達到6萬多畝。
天津合生珠江房地產公司經理馮傑告訴記者,合生在天津拿到的土地位於寶坻區,其中2.25萬畝的開發將以別墅為主,還將建有溫泉度假村、27洞高爾夫球場、五星酒店,總體定位於旅游、度假的客戶。目前該項目的具體開盤時間還沒有最終確定,但預計應該是在今年五一前後。
在別墅區項目附近,合生還拿了一塊面積2萬畝左右的土地,目前正計劃在該片土地上建設一個高等教育基地,目前正在和全國多所高校協商相關事宜。在距離別墅區項目三四公裡的地方,合生還拿到了一塊面積2萬畝左右的土地,目前正計劃將其建設成為工業園。針對著合生在天津開發的這6萬多畝土地,合生的總體思路就是『城市運營』,通過工業開發、教育產業、旅游開發一系列運作,爭取從現在起用9年時間,讓該區域初具規模。
馮傑還表示,有關方面目前正准備在北京和天津之間建設『輕軌』項目,而該條輕軌的行經路線正好位於合生在天津的地塊之內,輕軌的建成也將非常有利於合生的運作。
而另一個靠家電起家的地產新貴———國美也將開發觸角延伸到了天津市場。天津國美房地產開發有限公司負責人韓瑞貴表示,國美在今年春節後纔正式把天津公司的架子搭起來,現在公司的人員招聘等工作也已經到位了。國美現在在天津做的項目位於海河之濱,在天津市規劃的『柳林生態區』內,總面積約有30萬平方米,已經是一塊熟地了。國美方面是直接從天津的一家本土房地產公司手中買到的該地塊。目前國美在該項目上,土地方面的投入已經有3個億了,預計地上開發這一部分還將花費5個億左右,也就是國美在該項目上共將投入8億元左右,這在天津算是一個中等規模的項目。
據韓瑞貴介紹,該項目將計劃以90平方米以上的戶型作為主打,市場售價在每平方米4500元左右,預計在今年11月份開盤。
與此同時,另一只來自廣東的地產大鱷也意圖染指天津。北京金地公司總經理陳長春告訴記者,他們已經計劃在海河旁邊圈地,盡管規模目前還不便透露,但一定『很大』。現在正處於與當地政府及合作方談判階段。陳長春表示,天津在金地的未來版圖中佔據相當重要的地位,至少將會有10年的發展時間,未來的產品定位也將堅持其要麼做『城市白領住宅』,要麼做『城鄉接合部低密度住宅』的一貫路線。
海派發展商們也不甘落後。據記者了解,上海的老牌開發商『陸家嘴』近期在天津、上海兩地政府的支持下,已經正式進入天津土地開發市場;同樣來自上海的綠地集團也在紅橋區初步選定了目標;而上海陽光新地也在天津紮營。
此外,陽光100天津公司也在尋找下一個項目,目前已經初步確定兩塊地塊,正在做最後決定,而北京廣華軒房地產公司總經理也曾向記者透露過想到天津開發的願望。
天津瞄准北京消費市場
在北京開發商看好天津房地產市場,並紛紛尋找機會進入時,天津的房地產業也在惦記著北京巨大的消費市場。
3月14日,天津時代奧城在天津大禮堂召開了一場產品推介會,正式推出了這個天津奧林匹克體育中心的配套項目。這塊由天津融創奧城投資有限公司以17.515億元中標的地塊,成交價格創下了當時天津乃至全國土地市場中單塊土地出讓的天價,時稱北方『地王』。其100萬平方米的建築面積中,55萬平方米是住宅,被定位於『現代大都市居住形態中的頂級產品』,基本為18—30層的高層建築。如今也成為天津市最貴的房地產項目,均價高達7500元/平方米,這在2003年只有10個房地產項目超過4000元/平方米的天津市場,已經是天價。天津市場能否承受如此高房價的項目,成為人們關注的焦點。
當人們關注著天津市場能否消受如此高的房價時,融創集團悄悄從北京請來十多家媒體的記者參加了此次產品推介會,並直言不諱地告知,希望能在北京對時代奧城進行宣傳。言下之意,自然是希望能吸引部分北京的投資客過來。畢竟對天津市民來說,8000元/平方米的價格尚屬天價,但在北京,這個價格也就是三環附近的中檔商品房的價格。而北京房地產市場昇值潛力已經趨弱,天津房地產的昇勢卻剛剛起步。
時代奧城的算盤打得不可謂不精。
瞄准北京消費市場的不僅僅是時代奧城,合生創展在天津寶坻運作的2.2萬畝的超大盤,也將目標鎖定在了北京。
香港合生創展有限公司和廣東珠江投資有限公司聯手在天津寶坻圈下2.25萬畝土地,投資100億元人民幣,打造中國最大的別墅區。據其高層透露,該項目70%的銷售是瞄向北京市場的。
據合生創展天津地區公司的營銷部策劃總監楊慶介紹,位於天津寶坻周良莊地熱異常區的這塊地皮,最初為1.8萬畝,近期擴充為2.25萬畝,並將最初的純別墅區計劃改為別墅、旅游、商務會議、度假、運動休閑一體的復合型房地產項目。預計今年五六月,包括酒店和高爾夫球場的一期就會推向市場。
的確,北京的投資者對天津房地產市場的興趣越來越濃了。天津的房地產業內人士都告訴記者,不少北京的朋友都在托他們打聽天津有沒有合適的投資項目,他們在北京房產投資前景越來越不明了的情況下,希望能在天津市場有好的回報。
據陽光100天津公司的統計,其國際新城的客戶中,大約有10%的購房者來自北京,多為投資購買。
無論天津還是北京房地產業內,普遍看好天津房地產市場,認為隨著大北京規劃的落實,環渤海經濟圈的發展,將會有越來越多的北京人前往天津投資置業。
三大原因催熱津門樓市
天津房地產這鍋水,開得很突然,集中爆發就是今年1、2月份開始的事情,是什麼樣的火,把這鍋水在短暫的時間內,加熱到如此高溫、迅速沸騰起來的呢?在原因上,開發商們的分析驚人的相似,都集中在三大原因上:大規模拆遷造成的硬性需求、多年積累的歷史欠債、經濟發展導致的觀念改變。
-原因一大規模拆遷導致需求飢渴
談及天津房地產的火爆,誰也無法回避天津市正在進行的大規模城市基礎設施拆遷帶來的巨大住宅需求。
據天津市房管局提供的數據,2003年,天津市圍繞海河綜合開發改造、城市快速路網建設、地鐵一號線等工程,加快了危舊房拆遷力度,全年拆遷總量達到400萬平方米!
400萬平方米的拆遷量,相當於是天津2000年到2002年三年的拆遷總量!拆遷量的劇增,為房地產市場注入了巨大的推動力,因為舊房子被拆了,自然要買新房子。
據估計,因為被拆的大部分是平房,購買樓房時,至少要增加一倍以上的房屋面積,因此,400萬的拆遷量至少帶來800萬平方米的市場需求。而據業內人士透露,2003年天津市的真實拆遷量應該遠遠超過400萬平方米。
2003年,天津市新開工住宅850萬平方米,竣工750萬平方米,完成房地產投資210億元,比2002年增長20%,佔到當年天津市固定資產投資總量的20%。
商品房銷售的良好發展態勢,帶動了天津住宅用地市場的發展,2003年1-12月,天津住宅用地的交易總量達到了643.2萬平方米,達到歷史最高水平。
據調查,拆遷戶多願意購買市區內的二手房,面積不大、總價不高,拆遷款能應付過來。而賣了二手房的市民,就把目光投向了更寬敞、品質更好的新房。從而形成一個穩定的消費梯形結構。據統計,2003年天津市商品房銷售1022萬平方米,其中現房銷售790萬平方米,存量房銷售688萬平方米,二、三級市場交易比例達到1:0.67,市場聯動效應明顯加強。
-原因二多年積累的歷史債
『天津房地產的火爆,是天津多年積累的爆發』,天津順馳地產總經理劉涵告訴記者,『天津的住宅消費水平一直低於全國平均水平,相對處於較低水平,這樣多年的積累,就形成了強大的需求』。
陽光100副總經理范小衝也表示,目前天津房地產火爆從某些方面看,屬於清還歷史欠賬。
據統計,目前全國城市人均居住面積為22平方米,北京為21平方米,而天津只有14平方米,僅為全國平均面積的64%,差距甚大。根據天津市政府2002年的規劃,天津市到2005年的人均居住面積將達到22平方米,這在全國依然處於較低水平。但是,這三年中,人均8平方米的增加,對擁有1000萬人口的天津來說,無疑是一個巨大的市場。
從商品房的單價上看,2002年,北京市商品房每平方米平均單價為4066.7元,上海為4553.8元,廣州為5572元,深圳為6364.3元,而天津僅為2820元,這是北京、上海的1/2強,深圳的1/3強。從房價上看,天津的房地產發展尚處較低階段,與其直轄市的地位,特大城市的人口規模及城市綜合經濟實力極不相稱。
如今的爆發,正是這些矛盾激發到一定階段的表現。
-原因三經濟增長改變消費觀念
『良好的經濟增長帶給天津人民良好的未來預期,敢於在改善生活環境上投入大筆資金』,合富輝煌房地產(天津)公司總經理歐陽達輝告訴記者。
截至2003年,天津市的經濟已經連續十一年保持兩位數增長,據統計,2003年,天津人均GDP已經達到3100美元,人均居民可支配收入達到10290元,比上年增長10.2%。居民收入不斷提高,消費信心和消費能力也在不斷上昇。以前不敢買房子,或者沒有能力買房子,但現在,看著個人收入和全市經濟不斷上昇的良好勢頭,天津市民心裡有底了。
這種心理帶給樓市的就是:樓市消費結構呈現較大變化,改善型住房需求將成為住房消費的主體。在滿足了基本生活需求的基礎上,消費者更加注重生活質量,改善住房條件的速度不斷加快。
在對住房需求量不斷增加的同時,對住房的質量、環境、文化品位的期望值也在不斷提高,改善型住房需求將成為住房消費的主體。一月份商品房市場顯示,中、高價位商品住房銷售量增長幅度較大。單價在2000元至3000元的商品住房銷售了43.96萬建築平方米,佔商品住房銷售總量的45.3%;單價在3000元以上的商品住房銷售了31.8萬建築平方米,佔商品住房銷售總量的32.8%,分別比去年同期都有較大增長。
同時,這種心理,不但帶來了出於改善住房條件的購買需求,而且帶來了年輕人購房熱。
歐陽告訴記者,合富輝煌最初在天津代理奧林匹克花園項目時,發現購買人群主要集中在40-50歲之間,比廣州等城市的年齡層要高出10歲左右,這說明年輕人還沒有足夠的能力購買屬於自己的房子,但是從去年至今的情形看,40歲以下的購買人群已經增長了10%以上。很顯然,個人收入的增加和對未來預期的良好判斷,使年輕人也敢於消費原來不敢涉及的住房了。
策劃出的火爆
當發展商們對突然爆發的樓市火爆感到吃驚時,天津市政府卻很坦然。
『其實這一點也不突然,政府對房地產的火爆是有准備的,甚至可以說,這種火爆是市政府一手策劃出來的』。3月22日早上,在天津市規劃和國土資源局一間明亮的辦公室裡,該局總經濟師蔡雲鵬這樣告訴記者,『這種火爆,是天津市近幾十年通過幾代人的努力積累的必然結果,是一種質變到量變的爆發』。
據統計,從1994年至2000年,天津市累計拆遷各類房屋1059萬平方米,其中危陋房屋836萬平方米,拆遷居民30.8萬戶,基本完成危陋房屋拆遷任務。2000年到2003年,又拆除危舊房1033萬平方米,新建2892萬平方米,拆遷居民近20萬戶。這樣,天津從1994年開始的危舊房改造,10年間已累計拆除各類危陋房屋1869萬平方米,新建住宅4965萬平方米,163萬群眾的住房條件和生活質量得到改善,等於新建了一座百萬人口的現代化城市。
通過拆遷,天津不僅解決了危陋房屋問題,而且將城市建設中的死角逐一消滅,並系統地改造了城市路網,加強了基礎設施的建設,再輔以綠化等方式,使天津市區內的土地得到了極大的昇值。
蔡雲鵬告訴記者,天津房地產市場的健康穩定,主要依賴於土地市場的健康穩定。
2002年,國土資源部出臺文件,要求經營性土地不得協議轉讓,必須通過招標、拍賣、掛牌交易。天津迅速做出反應。
2003年年初,天津市制定了中心城區土地市場建設『四個百分之百』的工作目標:凡《劃撥用地目錄》外的土地100%實行有償使用;凡各類有償使用土地100%入市交易;經營性建設用地按照向國土資源部上報的方案100%實現招標、拍賣、掛牌轉讓;土地出讓金市政府收益在2002年的基礎上力爭實現增長100%。
其後,在2003年6月,天津市制定並實施了《天津市國有土地有償使用辦法》,確定設立天津市土地整理中心作為全市土地收購、儲備的唯一機構,確定設立天津土地交易中心作為全市唯一的土地市場和土地交易的專門機構,從而保證了土地一級市場的政府壟斷和全市土地集中統一管理。
可以這樣講,天津市的土地供應計劃已經具體到每個地塊的位置、面積、規劃等詳細數據,並且將所有可交易土地都放在互聯網上,不僅本市的開發商可以看到,全國乃至全世界都可以看到。
在這樣的前提下,市政府對整個房地產市場的調控,都可以通過調整土地的供應來實現。因此,說到天津房地產如今的火爆是由市政府一手策劃出來的,一點也不為過。
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